Udhëzues · Diaspora në Gjermani dhe Zvicër
Si të blesh shtëpi në Shqipëri kur jeton në Gjermani ose në Zvicër
Kur jeton në Gjermani ose në Zvicër, blerja e shtëpisë në Shqipëri ndjek të njëjtat hapa si çdo blerje nga jashtë. Ndryshojnë katër gjëra: ku nënshkruhet prokura, kush vë apostilën, si i dërgon paratë dhe çfarë deklaron pastaj te tatimet atje. Ky udhëzues shpjegon vetëm këto, me burimet zyrtare; për hapat në Shqipëri të çon te udhëzuesi i plotë.
Shkruar nga Galip Sulaj, themelues i hyrja.al
Ky udhëzues është edhe në: Deutsch
Çfarë ndryshon kur blen nga Gjermania ose nga Zvicra?
Prokurën për blerjen nuk e bën në ambasadën shqiptare: e nënshkruan te një noter gjerman ose zviceran, apostilën e vë kryetari i gjykatës rajonale (Landgericht) në Gjermani ose autoriteti i kantonit në Zvicër, dhe pastaj prokura përkthehet në shqip. Paratë mund t'i dërgosh me transfertë SEPA në euro, sepse që nga tetori 2025 Shqipëria është pjesë e zonës SEPA. Qiranë dhe fitimin kur e shet shtëpinë mund t'i tatojë Shqipëria; Gjermania dhe Zvicra, sipas marrëveshjeve me Shqipërinë, i përjashtojnë nga tatimi, por mund t'i marrin parasysh për shkallën e tatimit mbi të ardhurat e tjera.
Udhëzuesi i plotë: blerja nga jashtë në 10 hapaMe një shikim
| Çështja | Çfarë vlen |
|---|---|
| Prokura në ambasadën shqiptare | Jo për blerjen: konsujt lëshojnë vetëm prokura të thjeshta dhe vetëm për shtetasit shqiptarë.MEPJ, prokura · Ambasada në Berlin |
| Prokura te noteri gjerman | Po, me apostilën e kryetarit të gjykatës rajonale (Landgericht) ku ka zyrën noteri; te Landgericht i Würzburgut kushton 25 euro.HCCH, Gjermania · Landgericht Würzburg |
| Prokura te noteri zviceran | Po, me apostilën e autoritetit të kantonit ku punon noteri; në shumicën e kantoneve 15 deri në 30 franga.HCCH, Zvicra · Kancelaria Federale |
| Përkthimi në shqip | Në konsullatë (10 euro faqja, për shtetasit shqiptarë) ose nga një përkthyes i regjistruar pranë një noteri në Shqipëri.MEPJ, përkthimi |
| Transferta | Gjermania dhe Zvicra janë në zonën SEPA, Shqipëria që nga tetori 2025: transferta në euro mund të jetë pagesë SEPA.Banka e Shqipërisë, SEPA · EPC, vendet SEPA |
| Tatimet në Gjermani | Qiraja dhe fitimi nga shitja përjashtohen sipas marrëveshjes, por llogariten për shkallën e tatimit (Progressionsvorbehalt).Teksti i marrëveshjes · EStG, § 32b |
| Tatimet në Zvicër | Pronat jashtë vendit nuk tatohen, por llogariten për shkallën e tatimit; në Kantonin e Cyrihut deklarohen në listën e pronave.DBG, nenet 3, 6 dhe 7 · Marrëveshja Zvicër-Shqipëri · Cyrihu, udhëzimi 2025 |
| Kredi nga një bankë shqiptare | BKT dhe Union Bank kanë produkte për ata që jetojnë jashtë; BKT kërkon një dorëzanës që jeton dhe punon në Shqipëri.BKT, emigrantët · BKT, dokumentet · Union Bank |
Prokura: te noteri, jo në ambasadë
Nëse nuk do të nënshkruash vetë në Shqipëri, të duhet një prokurë noteriale; çfarë duhet të shkruajë e gjen te udhëzuesi i plotë.
Ambasada shqiptare nuk e lëshon
Shqipëria ka në Gjermani ambasadën në Berlin dhe konsullatën e përgjithshme në Mynih, ndërsa në Zvicër ambasadën në Bernë; përfaqësia në Gjenevë është misioni pranë Kombeve të Bashkuara. Konsujt veprojnë si noterë vetëm për shtetasit shqiptarë që banojnë në juridiksionin e tyre dhe vetëm për prokura të thjeshta, për shembull për tërheqje dokumentesh ose për përfaqësim në disa procedura, me tarifë 20 euro. Ministria për Evropën dhe Punët e Jashtme rendit ndër prokurat që konsujt nuk i lëshojnë ato të përgjithshme dhe ato për kontratat që kalojnë pronësinë, si shitblerja e një apartamenti; për to të drejton te noterët e vendit ku jeton.
Ambasada në Berlin shkruan të njëjtën gjë: prokurat për ndryshime pronësie mbi pasuritë e paluajtshme dhe ato për detyrime nga kontratat i bëjnë vetëm noterët e licencuar në Gjermani. Për një prokurë të thjeshtë kërkon pasaportë ose kartë identiteti shqiptare të vlefshme dhe dokumente që tregojnë se ke qëndrim të rregullt në Gjermani; aplikimi bëhet në e-Albania.
Burimet: MEPJ, prokura · Ambasada në Berlin · Konsullata në Mynih · Ambasada në Bernë · Misioni në Gjenevë
Në Gjermani: noteri dhe apostila e gjykatës rajonale
Në Gjermani prokurën e nënshkruan te një noter (Notar). Noteri gjerman mund ta hartojë aktin me procesverbal (Beurkundung, § 8 i ligjit gjerman për aktet noteriale) ose mund të vërtetojë vetëm nënshkrimin tënd (Unterschriftsbeglaubigung, § 40). Ligji shqiptar kërkon që prokura për blerjen të jetë akt noterial, siç shpjegon udhëzuesi i plotë; ndaj pyet më parë avokatin ose noterin në Shqipëri cilën nga dy format pranon.
Apostilën për aktet noteriale e vë kryetari i gjykatës rajonale (Landgericht) në rrethin e së cilës noteri ka zyrën; sipas HCCH, në disa raste kryetari i gjykatës së rrethit (Amtsgericht). Landgericht i Würzburgut, për shembull, i pranon kërkesat me postë, me formularin e tij, ose në sportel, merr 25 euro për çdo dokument, zakonisht i trajton brenda një jave dhe kërkon gjithmonë të dijë në cilin vend do të përdoret dokumenti. Sipas HCCH, në Gjermani tarifat shkojnë nga 10 deri në 130 euro, mesatarisht nga 12 deri në 40 euro.
Gjermania e kishte kundërshtuar në vitin 2004 aderimin e Shqipërisë në Konventën e Apostilës dhe e tërhoqi kundërshtimin më 9 dhjetor 2016, sipas depozitarit të traktatit. Faqja e ambasadës shqiptare në Berlin përshkruan megjithatë ende vërtetimin (Beglaubigung) në Landgericht dhe pastaj legalizimin në ambasadë. Ndaj, para se ta nisësh dokumentin, pyet noterin në Shqipëri nëse e pranon me apostile.
Burimet: BeurkG, § 8 · BeurkG, § 40 · HCCH, Gjermania · Landgericht Würzburg · Depozitari i konventës · Ambasada në Berlin
Në Zvicër: noteri dhe apostila e kantonit
Në Zvicër apostilat i lëshojnë Kancelaria Federale dhe autoritetet e kantoneve. Për nënshkrimin e një noteri është kompetent autoriteti i kantonit ku punon noteri, në Kantonin e Cyrihut për shembull Kancelaria e Shtetit (Staatskanzlei); Kancelaria Federale publikon listën e autoriteteve kantonale. Sipas HCCH, në shumicën e kantoneve apostila kushton 15 deri në 30 franga zvicerane.
Zvicra nuk është ndër shtetet që e kundërshtuan aderimin e Shqipërisë, ndaj konventa vlen mes dy vendeve dhe apostila mjafton, pa legalizim në ambasadë. Edhe këtu pyet më parë në Shqipëri në çfarë forme duhet ta hartojë prokurën noteri zviceran.
Burimet: HCCH, Zvicra · Kancelaria Federale · Kancelaria Federale, fleta informative · Lista e kantoneve · Depozitari i konventës
Përkthimi në shqip
Pastaj prokura përkthehet në shqip. Nëse je shtetas shqiptar, mund t'i kërkosh konsullatës përkthimin ose vërtetimin e një përkthimi të bërë nga një përkthyes në Gjermani ose në Zvicër: kushton 10 euro faqja dhe zgjat 10 deri në 30 ditë. Sipas Ministrisë, përkthimi i konsullit vlen sa ai i një përkthyesi të regjistruar pranë një noteri në Shqipëri dhe nuk ka nevojë të noterizohet. Nëse nuk je shtetas shqiptar, prokura përkthehet në Shqipëri; tarifën zyrtare të noterit për vërtetimin e përkthimit e gjen te udhëzuesi i plotë.
Në Gjermani Landgericht vë apostilën edhe mbi përkthimet e përkthyesve të betuar në rrethin e tij. Nëse mendon ta përkthesh atje, pyet më parë noterin në Shqipëri nëse e pranon një përkthim të tillë.
Burimet: MEPJ, përkthimi · Landgericht Würzburg
Si t'i dërgosh paratë nga Gjermania ose Zvicra
Që nga 7 tetori 2025 Shqipëria është pjesë funksionale e SEPA-s: sipas Bankës së Shqipërisë, transfertat në euro me vendet e SEPA-s bëhen më të lira dhe më të shpejta. Gjermania është në SEPA si vend i BE-së, Zvicra si vend jashtë Zonës Ekonomike Evropiane (ZEE). Pagesat SEPA bëhen në euro: nëse llogaria jote është në franga zvicerane, pyet bankën si i dërgon eurot në Shqipëri, me çfarë kursi dhe me çfarë komisioni. Këshilli Evropian i Pagesave shënon se rregullat e BE-së për SEPA zbatohen plotësisht vetëm mes bankave në BE dhe në ZEE, dhe as Shqipëria, as Zvicra nuk janë në ZEE: pyet bankën për komisionet dhe kohën, dhe kontrollo që llogaria e shitësit ose e noterit të jetë në euro.
Për shuma të mëdha, banka mund të të pyesë nga vijnë paratë. Në Gjermani ligji kundër pastrimit të parave u kërkon bankave të mbledhin informacion për qëllimin e marrëdhënies dhe të monitorojnë transaksionet, kur duhet edhe me të dhëna për origjinën e fondeve (§ 10 GwG). Në Zvicër ndërmjetësit financiarë duhet të sqarojnë sfondin dhe qëllimin e një transaksioni kur duket i pazakontë ose ka rrezik të shtuar (neni 6 GwG). Mbaj gati vërtetimet e pagës, njoftimet tatimore dhe nxjerrjet e llogarive: edhe në Shqipëri bankat dhe noterët bëjnë kontrolle të ngjashme, siç shpjegon udhëzuesi i plotë.
Burimet: Banka e Shqipërisë, SEPA · EPC, vendet SEPA · GwG gjerman, § 10 · GwG zviceran, neni 6
Tatimet në Gjermani
Këto rregulla vlejnë nëse je rezident tatimor në Gjermani, me çfarëdo shtetësie, dhe vijnë nga marrëveshja Gjermani-Shqipëri për shmangien e tatimit të dyfishtë, e nënshkruar më 6 prill 2010 dhe në fuqi që nga 23 dhjetori 2011, dhe nga ligji gjerman për tatimin mbi të ardhurat (EStG).
Nëse e jep me qira
Të ardhurat nga një pronë në Shqipëri, edhe ato nga qiraja, mund të tatohen në Shqipëri (neni 6 i marrëveshjes). Gjermania i përjashton nga baza e tatimit gjerman, por ruan të drejtën t'i marrë parasysh kur cakton shkallën e tatimit (neni 23). Kjo është rezerva e progresivitetit (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG): përjashtimi që ligji parashikon për qiratë nga vendet e BE-së, dhe me kushte nga ato të ZEE-së, nuk vlen për Shqipërinë, që për ligjin gjerman është shtet i tretë. Prandaj qiranë nga Shqipëria e shënon në deklaratën tatimore gjermane, edhe pse ajo vetë nuk tatohet atje. Si tatohet qiraja në Shqipëri e shpjegon udhëzuesi i plotë.
Burimet: BMF, marrëveshja · Teksti i marrëveshjes · EStG, § 32b · EStG, § 2a
Nëse e shet
Edhe fitimin nga shitja e pronës mund ta tatojë Shqipëria (neni 13); Gjermania e përjashton sipas nenit 23 dhe ruan të drejtën ta marrë parasysh për shkallën e tatimit. Në Shqipëri shitësi paguan 15% mbi fitimin para se ASHK të regjistrojë shitjen, siç shpjegon udhëzuesi i plotë.
Burimet: Teksti i marrëveshjes
Tatimet në Zvicër
Kur ke banim tatimor në Zvicër, detyrimi tatimor është i pakufizuar, por sipas ligjit federal për tatimin e drejtpërdrejtë (DBG) nuk shtrihet te pronat e paluajtshme jashtë vendit (neni 6). Kush tatohet në Zvicër vetëm për një pjesë të të ardhurave, paguan për to me shkallën që u përket të gjitha të ardhurave (neni 7).
Marrëveshja Zvicër-Shqipëri për shmangien e tatimit të dyfishtë, e 12 nëntorit 1999 dhe në fuqi që nga 21 dhjetori 2000, thotë të njëjtën gjë: të ardhurat nga një pronë në Shqipëri, fitimi nga shitja e saj dhe vetë prona si pasuri mund të tatohen në Shqipëri (nenet 6, 13 dhe 22); Zvicra i përjashton nga tatimi, por mund t'i marrë parasysh për shkallën e tatimit mbi të ardhurat dhe pasurinë e tjetër (neni 23).
Shtëpinë në Shqipëri duhet ta deklarosh gjithsesi. Udhëzimi i Kantonit të Cyrihut për deklaratën tatimore 2025, për shembull, kërkon të deklarohen të gjitha të ardhurat dhe pasuritë brenda dhe jashtë vendit, dhe në listën e pronave (Liegenschaftenverzeichnis) të gjitha pronat, edhe ato jashtë vendit; ndarjen e bën vetë zyra e tatimeve. Kantonet e tjera kanë udhëzimet e tyre: kontrollo atë të kantonit tënd.
Burimet: DBG, nenet 3, 6 dhe 7 · ESTV, marrëveshja · Marrëveshja Zvicër-Shqipëri · Cyrihu, udhëzimi 2025
Kredia nga një bankë shqiptare
Disa banka shqiptare kanë produkte për ata që jetojnë dhe punojnë jashtë, me hipotekë mbi shtëpinë në Shqipëri (shih udhëzuesin e plotë). BKT e drejton “Kredia për Emigrant” te të gjithë ata që jetojnë dhe punojnë jashtë Shqipërisë, me afat deri në 25 vjet për blerje ose ndërtim shtëpie, dhe si kriter të rëndësishëm kërkon një dorëzanës, një të afërm që jeton dhe punon në Shqipëri. Union Bank, në fletën e kushteve në fuqi nga gushti 2026, financon deri në 70% të vlerës së tregut të apartamentit për kreditë në euro dhe deri në 80% për ato në lekë, me afat deri në 20 vjet.
Për të ardhurat nga emigracioni, lista e dokumenteve të BKT-së për 2026 kërkon lejen e qëndrimit dhe të punës, vërtetimin mujor të pagës, deklaratën vjetore të të ardhurave, nxjerrjet e llogarisë dhe kontratën e qirasë. Si shembuj lista përmend vetëm dokumente italiane dhe greke: pyet bankën cilat dokumente gjermane ose zvicerane pranon. Ky udhëzues nuk publikon norma interesi: kushtet ndryshojnë, ndaj kërkoji bankave ofertën aktuale.
Burimet: BKT, emigrantët · BKT, dokumentet · Union Bank
Pyetjet kryesore
A mund ta nënshkruaj prokurën për blerjen në ambasadën shqiptare në Berlin ose në Bernë?
Jo. Sipas Ministrisë për Evropën dhe Punët e Jashtme, konsujt nuk lëshojnë prokura për kontrata që kalojnë pronësinë, si shitblerja e një apartamenti, dhe në përgjithësi përpilojnë prokura vetëm për shtetasit shqiptarë. Të duhet një noter në Gjermani ose në Zvicër dhe pastaj apostila.
Burimet: MEPJ, prokura · Ambasada në Berlin
Apostile apo legalizim në ambasadë për një prokurë nga Gjermania?
Që kur Gjermania e tërhoqi kundërshtimin, më 9 dhjetor 2016, Konventa e Apostilës vlen edhe mes Gjermanisë dhe Shqipërisë, dhe apostila zëvendëson legalizimin. Faqja e ambasadës shqiptare në Berlin përshkruan megjithatë ende vërtetimin në Landgericht dhe legalizimin në ambasadë: para se ta nisësh dokumentin, pyet noterin ose avokatin në Shqipëri cilën formë pranon.
Burimet: Depozitari i konventës · Landgericht Würzburg · Ambasada në Berlin
Kam vetëm shtetësinë gjermane ose zvicerane: çfarë ndryshon?
Për blerjen e një apartamenti ose shtëpie procedura është e njëjtë; kufizimet për të huajt kanë të bëjnë kryesisht me tokën, siç shpjegon udhëzuesi i plotë. Por nuk mund të përdorësh shërbimet noteriale dhe të përkthimit të konsullatave shqiptare, që Ministria i parashikon për shtetasit shqiptarë: prokurën e nënshkruan te një noter vendas dhe përkthimin e bën në Shqipëri.
Burimet: MEPJ, prokura · MEPJ, përkthimi
A m'i rrit tatimet në Zvicër shtëpia në Shqipëri?
Shtëpia nuk tatohet në Zvicër, por mund ta rrisë shkallën e tatimit mbi të ardhurat dhe pasurinë e tjetër, sepse Zvicra e merr parasysh për shkallën (neni 7 i DBG-së, neni 23 i marrëveshjes). Prandaj deklarohet: në Kantonin e Cyrihut, në listën e pronave.
Burimet: DBG, nenet 3, 6 dhe 7 · Marrëveshja Zvicër-Shqipëri · Cyrihu, udhëzimi 2025
Burimet
Faqet zyrtare mbi të cilat mbështetet ky udhëzues, secila me datën kur u hap. Ligjet, tarifat dhe procedurat ndryshojnë, ndaj kontrollo versionin në fuqi para se të veprosh.
- Ministria për Evropën dhe Punët e Jashtme: aplikim për prokurë të posaçme (kush mund ta kërkojë, tarifa, prokurat që konsujt nuk i lëshojnë) ·
- Ambasada e Republikës së Shqipërisë në Gjermani: prokurat ·
- HCCH, Konventa e Apostilës: autoritetet kompetente në Gjermani ·
- Gjykata rajonale (Landgericht) e Würzburgut: apostilat dhe legalizimi i dokumenteve ·
- HCCH, Konventa e Apostilës: autoritetet kompetente në Zvicër ·
- Kancelaria Federale e Zvicrës: legalizimet dhe apostila ·
- Ministria për Evropën dhe Punët e Jashtme: vërtetim përkthimi në ambasada dhe konsullata ·
- Banka e Shqipërisë, 7 tetor 2025: Shqipëria bëhet pjesë funksionale e SEPA-s ·
- Këshilli Evropian i Pagesave (EPC): lista e vendeve të skemave SEPA, versioni 8.0 i 24 dhjetorit 2025 ·
- Bundestag, dokumenti 17/6613: teksti i marrëveshjes Gjermani-Shqipëri të 6 prillit 2010 (nenet 6, 13 dhe 23) ·
- Ligji gjerman për tatimin mbi të ardhurat (EStG), § 32b: rezerva e progresivitetit ·
- Fedlex: Ligji federal për tatimin e drejtpërdrejtë federal (DBG, SR 642.11), nenet 3, 6 dhe 7 ·
- Fedlex: marrëveshja Zvicër-Shqipëri e 12 nëntorit 1999 për shmangien e tatimit të dyfishtë (SR 0.672.912.31) ·
- Zyra e tatimeve e Kantonit të Cyrihut: udhëzimi për deklaratën tatimore 2025 ·
- BKT: Kredia për Emigrant ·
- BKT: lista e dokumenteve për kredinë hipotekore (2026) ·
- Union Bank: kushtet e “Kredi për Shtëpi - Emigrantë”, në fuqi nga gushti 2026 ·
- Konsullata e Përgjithshme e Republikës së Shqipërisë në Mynih ·
- Ambasada e Republikës së Shqipërisë në Zvicër (Bernë) ·
- Misioni i Përhershëm i Republikës së Shqipërisë pranë Zyrës së Kombeve të Bashkuara në Gjenevë ·
- Ligji gjerman për aktet noteriale (Beurkundungsgesetz), § 8: procesverbali kur noteri harton një deklaratë vullneti ·
- Ligji gjerman për aktet noteriale (Beurkundungsgesetz), § 40: vërtetimi i nënshkrimit ·
- Depozitari i traktatit (Mbretëria e Holandës): Konventa e Apostilës, kundërshtimet ndaj aderimit të Shqipërisë dhe tërheqja e tyre ·
- Kancelaria Federale e Zvicrës: fletë informative për legalizimin e nënshkrimeve (nënshkrimet e noterëve i vërteton autoriteti kantonal) ·
- Kancelaria Federale e Zvicrës: lista e autoriteteve kantonale kompetente për legalizime dhe apostila (gjendja më 23 shkurt 2024) ·
- Ligji gjerman kundër pastrimit të parave (Geldwäschegesetz), § 10: detyrimet e përgjithshme të kujdesit ·
- Ligji zviceran kundër pastrimit të parave (Geldwäschereigesetz, SR 955.0), neni 6: detyrimet e posaçme të kujdesit ·
- Ministria Federale e Financave e Gjermanisë: marrëveshja Gjermani-Shqipëri për shmangien e tatimit të dyfishtë (në fuqi nga 23 dhjetori 2011) ·
- Ligji gjerman për tatimin mbi të ardhurat (EStG), § 2a: cilat janë shtetet e treta ·
- Administrata Federale e Tatimeve e Zvicrës (ESTV): marrëveshja Zvicër-Shqipëri për shmangien e tatimit të dyfishtë ·