Rivalutazione degli immobili nel 2026: come funziona l'imposta del 5%

La rivalutazione sostituisce il valore registrato per il vostro immobile (spesso un vecchio prezzo d'acquisto, o nessun valore) con uno più vicino a quello di oggi, con un'imposta del 5% sulla differenza. Il nuovo valore viene iscritto nella scheda dell'immobile presso l'ASHK e vale come prezzo d'acquisto quando vendete.

È volontaria e separata per ogni immobile: se ne avete più di uno, scegliete quali rivalutare, ciascuno con la propria domanda. Un immobile già rivalutato con una legge precedente può essere rivalutato di nuovo.

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026

• Legge n. 85/2025 “Sulla rivalutazione dei beni immobili”, approvata il 12 dicembre 2025 e promulgata con il decreto n. 1 del 6 gennaio 2026; è entrata in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale
• Istruzione congiunta n. 5 del 19 febbraio 2026 del ministro delle Finanze e del direttore generale dell'ASHK: come si calcolano valore e imposta, la domanda, la tariffa e le scadenze
• Istruzione congiunta n. 34 del 29 dicembre 2023 sull'imposta sui redditi da trasferimento di beni immobili: il prezzo fiscale minimo e il valore registrato usati dalla rivalutazione, e l'imposta del 15% su una vendita successiva

Per gli edifici il prezzo fiscale minimo è il prezzo di riferimento al m² fissato dal Consiglio dei ministri (oggi la tabella della VKM 457/2023); per i terreni è il prezzo al m² della mappa dei valori in vigore il giorno della rivalutazione.

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026 · Istruzione 34/2023

Le persone fisiche che possiedono terreni o edifici registrati a loro nome, o che li acquistano e li registrano entro il 31 dicembre 2026. Può presentare domanda anche un comproprietario. Ogni immobile è una domanda separata.

Le società e le altre persone giuridiche possono rivalutare gli immobili iscritti come immobilizzazioni nel bilancio 2025, al valore di mercato stabilito da un perito indipendente abilitato, entro il 31 dicembre 2026. Pagano il 5% della differenza tra nuovo valore e valore contabile tramite la direzione regionale delle imposte, e la differenza non è ammortizzabile ai fini fiscali.

Un immobile non ancora iscritto al catasto, in una zona dove la prima registrazione è conclusa, va prima registrato; solo dopo può essere rivalutato. Nelle zone senza prima registrazione la rivalutazione viene annotata nel registro ipotecario, ma se in seguito il titolo viene respinto il nuovo valore non viene iscritto e la somma non viene restituita.

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026

Imposta = 5% × (nuovo valore meno valore deducibile). Non pagate il 5% di tutto il valore, solo dell'aumento.

Come si stabilisce il nuovo valore

• Tramite l'ASHK, al prezzo fiscale minimo: per un edificio, il prezzo di riferimento al m² ridotto del 1% per ogni anno intero dal primo acquisto del titolo, fino al 30%; per un terreno, il prezzo al m² della mappa dei valori
• Tramite un perito abilitato, al valore di mercato: l'atto del perito si allega alla domanda e il suo valore non può essere inferiore al prezzo fiscale minimo

I prezzi di riferimento delle abitazioni per città, e per Tirana per zona, sono nella nostra tabella dei prezzi ufficiali di riferimento. Prezzi ufficiali di riferimento (VKM 457/2023)

Che cosa si deduce

Il valore deducibile è quello dell'ultimo atto registrato per l'immobile su cui è stata pagata l'imposta: acquisto, permuta, eredità, donazione, rinuncia o una rivalutazione precedente. Se l'immobile è registrato senza valore, per gli edifici si usa il costo al m² fissato per l'Ente nazionale per l'edilizia abitativa (EKB) nell'anno di registrazione, per i terreni il prezzo della mappa dei valori indicizzato all'inflazione.

La tariffa ASHK

La fattura dell'ASHK comprende anche la tariffa per la copia della scheda dell'immobile, dall'elenco delle tariffe dei servizi catastali (VKM 389/2020). Se vi rivolgete a un perito abilitato, l'atto di stima si paga a parte.

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026 · ASHK

• Domande: fino al 31 dicembre 2026, per persone fisiche e giuridiche
• Una domanda presentata entro il 31 dicembre 2026 ma non conclusa prosegue se l'imposta è pagata entro il 31 marzo 2027; l'ASHK conclude questi casi entro il 31 marzo 2027
• Fattura: l'ASHK la prepara entro 2 giorni lavorativi dalla domanda e la invia tramite e-Albania
• Iscrizione: entro 5 giorni dalla verifica del pagamento da parte dell'ASHK; la data della rivalutazione è la data in cui avete pagato l'imposta

Se trovate un'altra data, confrontatela con la legge: la legge n. 85/2025 fissa il 31 dicembre 2026 per le domande.

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026

1. Controllate la scheda dell'immobile: l'immobile deve essere registrato a vostro nome, e l'ultimo atto su cui è stata pagata l'imposta indica il valore che verrà dedotto.
2. Fate domanda su e-Albania per il servizio “Rivlerësimi i pasurisë” (rivalutazione dell'immobile) insieme a “Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme” (copia della scheda). Può farla il proprietario o un suo rappresentante autorizzato.
3. Scegliete la via: il prezzo fiscale minimo calcolato dall'ASHK, oppure l'atto di un perito abilitato, firmato e timbrato elettronicamente e allegato con una copia autenticata della sua abilitazione.
4. L'ASHK verifica l'immobile e che siate proprietari o comproprietari, e invia la fattura per imposta e tariffe tramite e-Albania entro 2 giorni lavorativi. Potete pagare online, oppure scaricare il bollettino e pagare all'ufficio postale o in banca.
5. Entro 5 giorni dalla verifica del pagamento, l'ASHK iscrive la rivalutazione (data e nuovo valore) nella sezione A della scheda dell'immobile.

Le persone giuridiche non presentano domanda all'ASHK: depositano una dichiarazione volontaria presso la direzione regionale delle imposte, con abilitazione e fattura del perito, l'atto di stima originale, il bilancio 2025 e la ricevuta di pagamento dell'imposta del 5%.

Fonti: Istruzione 5/2026 · ASHK

Quando vendete, il venditore paga un'imposta del 15% sulla plusvalenza: il valore di vendita meno il valore d'acquisto. Dopo una rivalutazione, il valore d'acquisto è il valore rivalutato su cui avete pagato l'imposta, quindi la plusvalenza tassabile è minore. La legge e l'istruzione non fissano alcun periodo minimo tra rivalutazione e vendita.

Ai fini dell'imposta il valore di vendita non è mai inferiore al valore di riferimento: se il prezzo al m² del contratto è più basso, l'ASHK usa il prezzo di riferimento della zona o della città, ridotto dell'1% per ogni anno d'uso, fino al 30%.

La rivalutazione può aumentare anche l'imposta annuale sui fabbricati. Secondo la decisione del Consiglio dei ministri n. 132/2018 (articolo 2, punto 1.2), il valore registrato all'ASHK con la rivalutazione fa da riferimento per la base dell'imposta sul fabbricato; per le abitazioni l'imposta è lo 0,05% del valore all'anno (legge n. 9632/2006), circa 500 lek all'anno per ogni milione di lek di valore. La legge sulla rivalutazione e la sua istruzione non menzionano questo effetto: conviene chiedere al comune come lo applica.

Un esempio con cifre tonde

Un appartamento registrato a 3.000.000 lek, rivalutato da un perito abilitato a 8.000.000 lek e venduto in seguito per 10.000.000 lek (sopra il suo valore di riferimento):

La rivalutazione costa 250.000 lek di imposta più una tariffa di 7.000 lek. È un nostro calcolo con le regole qui sopra, a scopo illustrativo; le spese di notaio e ASHK per la vendita stessa sono uguali nei due casi.

La guida ai costi d'acquisto spiega chi paga cosa in una vendita e come conta il prezzo di riferimento. Chi paga l'imposta sulla vendita

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026 · Istruzione 34/2023

La nostra valutazione gratuita dà un valore di mercato indicativo da annunci simili e dai prezzi ufficiali di riferimento. Non è un atto di perizia e non si può usare per la rivalutazione, ma può mostrarvi quanto il valore registrato è lontano dai prezzi di oggi prima di decidere.

Stimate gratis il valore del vostro immobile

Testi e pagine ufficiali, consultati il 1 ottobre 2026:

• Legge n. 85/2025 “Sulla rivalutazione dei beni immobili” (archivio della Gazzetta Ufficiale, qbz.gov.al)
• Istruzione congiunta n. 5 del 19.2.2026 sulle procedure della legge n. 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK: rivalutazione dei beni immobili tutto l'anno con solo il 5%, 24.2.2026 (ashk.gov.al)
• Istruzione congiunta n. 34 del 29.12.2023 sull'imposta sui redditi da trasferimento di beni immobili (ashk.gov.al)
• VKM n. 457 del 26.7.2023: prezzi di riferimento delle abitazioni (ashk.gov.al)
• Decisione del Consiglio dei ministri n. 132/2018 sul valore imponibile dei fabbricati, articolo 2, punto 1.2 (qbz.gov.al)