Réévaluation des biens en 2026 : comment fonctionne l'impôt de 5 %

La réévaluation remplace la valeur enregistrée pour votre bien (souvent un ancien prix d'achat, ou aucune valeur) par une valeur plus proche de celle d'aujourd'hui, moyennant un impôt de 5% sur l'écart. La nouvelle valeur est inscrite sur la fiche du bien à l'ASHK et vaut prix d'achat lors de la revente.

Elle est facultative et distincte pour chaque bien : si vous en avez plusieurs, vous choisissez lesquels réévaluer, chacun avec sa propre demande. Un bien déjà réévalué sous une loi précédente peut l'être à nouveau.

Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026

• Loi n° 85/2025 « Sur la réévaluation des biens immobiliers », adoptée le 12 décembre 2025 et promulguée par le décret n° 1 du 6 janvier 2026 ; elle est entrée en vigueur 15 jours après sa publication au Journal officiel
• Instruction conjointe n° 5 du 19 février 2026 du ministre des Finances et du directeur général de l'ASHK : calcul de la valeur et de l'impôt, demande, frais et délais
• Instruction conjointe n° 34 du 29 décembre 2023 sur l'impôt sur les revenus de la cession de biens immobiliers : le prix fiscal minimum et la valeur enregistrée utilisés par la réévaluation, et l'impôt de 15 % lors d'une vente ultérieure

Pour les bâtiments, le prix fiscal minimum est le prix de référence au m² fixé par le Conseil des ministres (aujourd'hui le tableau du VKM 457/2023) ; pour les terrains, c'est le prix au m² de la carte des valeurs en vigueur le jour de la réévaluation.

Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026 · Instruction 34/2023

Les particuliers propriétaires de terrains ou de bâtiments enregistrés à leur nom, ou qui les acquièrent et les font enregistrer au plus tard le 31 décembre 2026. Un copropriétaire peut aussi faire la demande. Chaque bien fait l'objet d'une demande distincte.

Les sociétés et autres personnes morales peuvent réévaluer les biens inscrits en immobilisations dans leurs comptes 2025, à la valeur de marché fixée par un expert indépendant agréé, au plus tard le 31 décembre 2026. Elles paient 5% de l'écart entre la nouvelle valeur et la valeur comptable auprès de la direction régionale des impôts, et cet écart n'est pas amortissable fiscalement.

Un bien pas encore inscrit au cadastre, dans une zone où le premier enregistrement est terminé, doit d'abord être enregistré ; ce n'est qu'ensuite qu'il peut être réévalué. Dans les zones sans premier enregistrement, la réévaluation est notée au registre des hypothèques, mais si le titre est refusé plus tard, la nouvelle valeur n'est pas inscrite et la somme n'est pas rendue.

Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026

Impôt = 5% × (nouvelle valeur moins valeur déductible). Vous ne payez pas 5% de toute la valeur, seulement de la hausse.

Comment la nouvelle valeur est fixée

• Par l'ASHK, au prix fiscal minimum : pour un bâtiment, le prix de référence au m² diminué de 1% par année complète depuis la première acquisition du titre, au plus de 30% ; pour un terrain, le prix au m² de la carte des valeurs
• Par un expert agréé, à la valeur de marché : son rapport est joint à la demande et sa valeur ne peut pas être inférieure au prix fiscal minimum

Les prix de référence des logements par ville, et par zone pour Tirana, figurent dans notre tableau des prix de référence officiels. Prix de référence officiels (VKM 457/2023)

Ce qui est déduit

La valeur déductible est celle du dernier acte enregistré pour le bien sur lequel l'impôt a été payé : achat, échange, succession, donation, renonciation ou une réévaluation antérieure. Si le bien a été enregistré sans valeur, on retient pour un bâtiment le coût au m² fixé pour l'Office national du logement (EKB) l'année de l'enregistrement, et pour un terrain le prix de la carte des valeurs indexé sur l'inflation.

Les frais ASHK

La facture de l'ASHK comprend aussi les frais de copie de la fiche du bien, selon la liste des tarifs des services cadastraux (VKM 389/2020). Si vous faites appel à un expert agréé, son rapport se paie à part.

Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026 · ASHK

• Demandes : jusqu'au 31 décembre 2026, pour les particuliers et les personnes morales
• Une demande déposée au plus tard le 31 décembre 2026 mais pas encore traitée se poursuit si l'impôt est payé au plus tard le 31 mars 2027 ; l'ASHK termine ces dossiers au plus tard le 31 mars 2027
• Facture : l'ASHK l'établit dans les 2 jours ouvrables suivant la demande et l'envoie via e-Albania
• Inscription : dans les 5 jours suivant la vérification du paiement par l'ASHK ; la date de la réévaluation est celle du paiement de l'impôt

Si vous lisez une autre date, comparez-la avec la loi : la loi n° 85/2025 fixe le 31 décembre 2026 pour les demandes.

Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026

1. Vérifiez la fiche du bien : il doit être enregistré à votre nom, et le dernier acte sur lequel l'impôt a été payé donne la valeur qui sera déduite.
2. Faites la demande sur e-Albania pour le service « Rivlerësimi i pasurisë » (réévaluation du bien) avec « Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme » (copie de la fiche du bien). La demande peut être faite par vous ou par votre représentant autorisé.
3. Choisissez la voie : le prix fiscal minimum calculé par l'ASHK, ou le rapport d'un expert agréé, signé et scellé électroniquement, joint avec une copie certifiée de son agrément.
4. L'ASHK vérifie le bien et votre qualité de propriétaire ou de copropriétaire, puis envoie la facture de l'impôt et des frais via e-Albania dans les 2 jours ouvrables. Vous pouvez payer en ligne, ou télécharger l'ordre de paiement et payer à la poste ou dans une banque.
5. Dans les 5 jours suivant la vérification du paiement, l'ASHK inscrit la réévaluation (date et nouvelle valeur) dans la section A de la fiche du bien.

Les personnes morales ne passent pas par l'ASHK : elles déposent une déclaration volontaire auprès de la direction régionale des impôts, avec l'agrément et la facture de l'expert, le rapport d'expertise original, les comptes 2025 et l'ordre de paiement de l'impôt de 5 %.

Sources : Instruction 5/2026 · ASHK

À la vente, le vendeur paie un impôt de 15% sur la plus-value : valeur de vente moins valeur d'achat. Après une réévaluation, la valeur d'achat est la valeur réévaluée sur laquelle vous avez payé l'impôt, la plus-value imposable est donc plus faible. La loi et l'instruction ne fixent aucun délai minimum entre la réévaluation et la vente.

Pour l'impôt, la valeur de vente n'est jamais inférieure à la valeur de référence : si le prix au m² du contrat est plus bas, l'ASHK retient le prix de référence de la zone ou de la ville, diminué de 1 % par année d'usage, au plus de 30 %.

La réévaluation peut aussi augmenter la taxe annuelle sur les bâtiments. Selon la décision du Conseil des ministres n° 132/2018 (article 2, point 1.2), la valeur enregistrée à l'ASHK par la réévaluation sert de référence pour la base de la taxe sur le bâtiment ; pour les logements, la taxe est de 0,05 % de la valeur par an (loi n° 9632/2006), soit environ 500 leks par an pour chaque million de leks de valeur. La loi sur la réévaluation et son instruction ne mentionnent pas cet effet : demandez à votre municipalité comment elle l'applique.

Un exemple en chiffres ronds

Un appartement enregistré à 3 000 000 leks, réévalué par un expert agréé à 8 000 000 leks et revendu plus tard 10 000 000 leks (au-dessus de sa valeur de référence) :

La réévaluation coûte 250 000 leks d'impôt plus 7 000 leks de frais. C'est notre propre calcul avec les règles ci-dessus, à titre d'illustration ; les frais de notaire et de l'ASHK pour la vente elle-même sont les mêmes dans les deux cas.

Le guide des frais d'achat explique qui paie quoi lors d'une vente et comment compte le prix de référence. Qui paie l'impôt sur la vente

Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026 · Instruction 34/2023

Notre estimation gratuite donne une valeur de marché indicative à partir d'annonces comparables et des prix de référence officiels. Ce n'est pas un rapport d'expert et elle ne peut pas servir à la réévaluation, mais elle peut vous montrer l'écart entre la valeur enregistrée et les prix d'aujourd'hui avant de décider.

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Textes et pages officiels, consultés le 1 octobre 2026 :

• Loi n° 85/2025 « Sur la réévaluation des biens immobiliers » (archives du Journal officiel, qbz.gov.al)
• Instruction conjointe n° 5 du 19.2.2026 sur les procédures de la loi n° 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK : réévaluation des biens immobiliers toute l'année avec seulement 5 %, 24.2.2026 (ashk.gov.al)
• Instruction conjointe n° 34 du 29.12.2023 sur l'impôt sur les revenus de la cession de biens immobiliers (ashk.gov.al)
• VKM n° 457 du 26.7.2023 : prix de référence des logements (ashk.gov.al)
• Décision du Conseil des ministres n° 132/2018 sur la valeur imposable des bâtiments, article 2, point 1.2 (qbz.gov.al)