Μετάβαση στο περιεχόμενο

Οδηγός · Ζωή στο εξωτερικό

Αγορά ακινήτου στην Αλβανία από ξένους ή από το εξωτερικό

Ξένοι αγοραστές, αλλά και Αλβανοί που ζουν στην Ιταλία, την Ελλάδα, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, την Ελβετία ή τις ΗΠΑ, αγοράζουν σπίτι στην Αλβανία χωρίς να ταξιδέψουν μέχρι να είναι έτοιμα τα κλειδιά. Αυτό λειτουργεί αν κάνετε τους ίδιους ελέγχους με έναν ντόπιο αγοραστή και αφήσετε τη δουλειά επί τόπου σε επαγγελματίες που επιλέγετε μόνοι σας.

Συντάκτης: , ιδρυτής του hyrja.al

Η πλατεία Σκεντέρμπεη στο κέντρο των Τιράνων, με τον έφιππο ανδριάντα του Σκεντέρμπεη

Μπορείτε να αγοράσετε σπίτι στην Αλβανία από το εξωτερικό;

Ναι. Μπορείτε να αγοράσετε σπίτι στην Αλβανία χωρίς να ταξιδεύετε για κάθε βήμα: το βλέπετε σε ζωντανή βιντεοκλήση, ο δικός σας δικηγόρος ελέγχει τα έγγραφα στην ASHK, ένα πρόσωπο εμπιστοσύνης υπογράφει για εσάς στον συμβολαιογράφο με πληρεξούσιο και πληρώνετε με τραπεζικό έμβασμα, ποτέ με μετρητά. Το σπίτι είναι δικό σας μόλις καταχωριστεί το συμβόλαιο στην ASHK.

Τα 10 βήματα με μια ματιά

  1. Αναζήτηση και επιλογή από το σπίτι σας
  2. Ξενάγηση σε ζωντανή βιντεοκλήση
  3. Έλεγχος εγγράφων στην ASHK
  4. Δικός σας δικηγόρος
  5. Ειδικό πληρεξούσιο
  6. Υπογραφή συμβολαίων στον συμβολαιογράφο
  7. Πληρωμή με έμβασμα, ποτέ με μετρητά
  8. Καταχώριση της πώλησης στην ASHK
  9. Φόροι και έξοδα
  10. Μετά την αγορά: φόρος, λογαριασμοί, ενοικίαση

Ποιοι μπορούν να αγοράσουν: Αλβανοί του εξωτερικού και αλλοδαποί

Οι Αλβανοί πολίτες που ζουν στο εξωτερικό αγοράζουν ακριβώς όπως οι κάτοικοι της χώρας, με έγκυρο αλβανικό διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας. Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Αλβανία; Ναι: ιδιώτες και εταιρείες από το εξωτερικό μπορούν να αγοράσουν διαμερίσματα, σπίτια, βίλες και επαγγελματικούς χώρους με την ίδια διαδικασία, συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχώριση στην ASHK, και δεν χρειάζεται άδεια διαμονής για την αγορά. Ο κύριος περιορισμός αφορά τη γη: σύμφωνα με τον νόμο αρ. 8337/1998, άρθρο 4, οι αλλοδαποί δεν μπορούν να αγοράσουν αγροτική γη, δάση, λιβάδια ή βοσκοτόπια, μπορούν όμως να τα μισθώσουν για έως 99 χρόνια. Αν δεν μιλάτε αλβανικά, ο συμβολαιογράφος μεταφράζει ολόκληρη την πράξη κατά την υπογραφή, ο ίδιος ή μέσω διερμηνέα που αποδέχονται ο συμβολαιογράφος και τα μέρη (νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 100).

Πηγές: Νόμος 8337/1998, άρθ. 4 · Νόμος 110/2018

Διαβάστε τα βασικά ερωτήματα για ξένους αγοραστές

2. Δείτε το σε βιντεοκλήση

Δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε για μια πρώτη ματιά. Όταν ζητάτε επίσκεψη σε μια αγγελία, επιλέξτε «Επίσκεψη μέσω βίντεο» και την εφαρμογή σας: WhatsApp ή Viber. Τη συμφωνημένη ώρα (ώρα Αλβανίας) ο πωλητής ή ο μεσίτης σας καλεί και σας ξεναγεί ζωντανά στο σπίτι. Κατά την κλήση:

  • Ξεκινήστε από έξω: τον δρόμο, την είσοδο, τις σκάλες και τον ανελκυστήρα
  • Δείτε κάθε δωμάτιο, τη θέα και τις γωνίες του ταβανιού, όπου φαίνεται η υγρασία
  • Ζητήστε να δείτε τους μετρητές και τη θέρμανση ή το κλιματιστικό σε λειτουργία
  • Σημειώστε όσα σας λένε και ζητήστε γραπτώς στο chat ό,τι είναι σημαντικό
  • Πριν πληρώσετε οτιδήποτε, ζητήστε από κάποιον που εμπιστεύεστε να επισκεφθεί το ακίνητο αυτοπροσώπως

3. Ελέγξτε τα έγγραφα

Πριν συμφωνήσετε τιμή ή πληρώσετε προκαταβολή, πάρτε αντίγραφα των εγγράφων ιδιοκτησίας και δώστε τα στον δικηγόρο σας ή στον συμβολαιογράφο για έλεγχο. Το Hyrja δεν επαληθεύει ποτέ την ταυτότητα των ιδιωτών ιδιοκτητών, οπότε τα έγγραφα είναι αυτά που σας προστατεύουν.

Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από την ASHK

Η ιδιοκτησία αποδεικνύεται με πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (certifikatë pronësie) από την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου (ASHK), μαζί με την καρτέλα του ακινήτου (kartela e pasurisë) και τον κτηματολογικό χάρτη. Το όνομα του πωλητή πρέπει να συμφωνεί, και όλοι οι συνιδιοκτήτες ή κληρονόμοι πρέπει να συμφωνούν με την πώληση. Αν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο κατά τη διάρκεια του γάμου, ο νόμος τεκμαίρει ότι ο σύζυγος είναι συνιδιοκτήτης και η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να αναφέρει το περιουσιακό καθεστώς του γάμου (νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 105), οπότε χρειάζεται και η συναίνεση του συζύγου. Ελέγξτε ότι η επιφάνεια, ο όροφος και ο αριθμός του ακινήτου συμφωνούν με όσα σας έδειξαν.

Υποθήκες, κατασχέσεις και διαφορές

Η καρτέλα του ακινήτου δείχνει επίσης τα καταχωρισμένα βάρη: υποθήκη, κατάσχεση ή δικαστική διαφορά. Καθένα πρέπει να αρθεί πριν ή κατά την υπογραφή, κάτι που ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει γραπτώς. Για νεόδμητο κτίριο, ρωτήστε επίσης αν έχει άδεια χρήσης και αν έχουν εκδοθεί τα ατομικά πιστοποιητικά.

Αν αγοράζετε διαμέρισμα υπό κατασκευή

Ένα διαμέρισμα που δεν έχει ολοκληρωθεί δεν έχει ακόμη δικό του πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, γι' αυτό ελέγχετε το έργο. Ζητήστε την οικοδομική άδεια και ελέγξτε την στο εθνικό σύστημα e-Leje: πρέπει να καλύπτει τον όροφο και τη μονάδα σας. Υπογράψτε το συμβόλαιο με τον κατασκευαστή ενώπιον συμβολαιογράφου, συνδέστε κάθε δόση με ένα στάδιο κατασκευής και πληρώστε με έμβασμα στον λογαριασμό της εταιρείας. Το διαμέρισμα μπορεί να καταχωριστεί στο όνομά σας μόνο αφού η πολυκατοικία λάβει πιστοποιητικό χρήσης (certifikata e përdorimit), συχνά μήνες μετά την παράδοση των κλειδιών. Ο οδηγός για την αγορά επί χάρτου εξηγεί κάθε έλεγχο.

Πηγές: Νόμος 111/2018 · Νόμος 110/2018 · Νόμος 107/2014 · e-Leje · AZHT, πιστοποιητικό χρήσης

4. Προσλάβετε δικό σας δικηγόρο

Ένας ανεξάρτητος δικηγόρος στην Αλβανία είναι τα μάτια και τα χέρια σας όταν δεν μπορείτε να είστε εκεί. Επιλέξτε τον μόνοι σας, όχι κάποιον που προτείνει ο πωλητής, και συμφωνήστε γραπτώς την αμοιβή και τις εργασίες. Ένας δικηγόρος μπορεί να ελέγξει τα έγγραφα στην ASHK, να εξετάσει τα συμβόλαια, να υπογράψει για λογαριασμό σας με πληρεξούσιο και να παρακολουθήσει την καταχώριση. Ο μεσίτης πληρώνεται για να κλείσει την πώληση· ο δικηγόρος σας δουλεύει μόνο για εσάς.

Βρείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο

Βρείτε δικηγόρους ακινήτων και συμβολαιογράφους στον κατάλογο υπηρεσιών του hyrja.al και επικοινωνήστε απευθείας μαζί τους. Επιλέξτε μόνοι σας τον δικηγόρο σας, όχι αυτόν που προτείνει ο πωλητής.

5. Πληρεξούσιο (prokurë)

Αν δεν θα βρίσκεστε στην Αλβανία για την υπογραφή, μπορείτε να δώσετε στον δικηγόρο σας ή σε έναν συγγενή πληρεξούσιο (prokurë) για να υπογράψει για λογαριασμό σας. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, το πληρεξούσιο για την υπογραφή συμβολαίου που πρέπει να γίνει ενώπιον συμβολαιογράφου, όπως η αγορά ακινήτου, πρέπει και το ίδιο να είναι συμβολαιογραφική πράξη. Να είναι συγκεκριμένο και όχι γενικό: το ακίνητο, η ανώτατη τιμή και τι ακριβώς επιτρέπεται να υπογραφεί και να πληρωθεί.

Τι πρέπει να γράφει το πληρεξούσιο

Σύμφωνα με τον αλβανικό Αστικό Κώδικα, το πληρεξούσιο είναι ειδικό όταν αφορά μία ή περισσότερες συγκεκριμένες πράξεις με κοινό σκοπό (άρθρο 71), ενώ όταν το συντάσσει Αλβανός συμβολαιογράφος πρέπει να αναφέρει το αντικείμενο, την ισχύ και τη διάρκειά του (νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 99). Για μια αγορά δώστε ειδικό, όχι γενικό πληρεξούσιο, και φροντίστε να αναφέρει:

  • Το ακίνητο: διεύθυνση, αριθμό ακινήτου και κτηματολογική ζώνη
  • Τη μέγιστη τιμή και τον τρόπο πληρωμής
  • Τις επιτρεπόμενες πράξεις: υπογραφή προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου, πληρωμή, κατάθεση αίτησης στην ASHK, παραλαβή πιστοποιητικού και κλειδιών
  • Ημερομηνία λήξης

Μην συμπεριλάβετε εξουσία να πουληθεί ή να υποθηκευτεί άλλη περιουσία σας ούτε να ληφθεί δάνειο στο όνομά σας. Ενώπιον Αλβανού συμβολαιογράφου, το ειδικό πληρεξούσιο κοστίζει 3.000 Lek σύμφωνα με το επίσημο τιμολόγιο· στο εξωτερικό ισχύει η αμοιβή του τοπικού συμβολαιογράφου.

Σε συμβολαιογράφο της χώρας σας, με επισημείωση Apostille

Ο συνήθης δρόμος είναι να υπογράψετε ενώπιον συμβολαιογράφου στον τόπο διαμονής σας. Η Αλβανία είναι μέλος της Σύμβασης της Χάγης για την επισημείωση (Apostille), οπότε το έγγραφο χρειάζεται συνήθως επισημείωση από την αρμόδια υπηρεσία της χώρας αυτής (δείτε τον πίνακα παρακάτω), καθώς και επικυρωμένη μετάφραση στα αλβανικά. Οι απαιτήσεις διαφέρουν από χώρα σε χώρα και αλλάζουν με τον καιρό, γι' αυτό ελέγξτε τες με τον δικηγόρο σας στην Αλβανία πριν υπογράψετε.

Πού γίνεται η επισημείωση στη χώρα όπου ζείτε

Η επισημείωση βεβαιώνει την υπογραφή και τη σφραγίδα του συμβολαιογράφου, ώστε το έγγραφο να γίνεται δεκτό από τις αλβανικές αρχές. Χορηγείται στη χώρα όπου υπογράφηκε το πληρεξούσιο, όχι από το αλβανικό προξενείο:

Ποιος χορηγεί την επισημείωση σε πληρεξούσιο που υπογράφηκε ενώπιον συμβολαιογράφου
ΧώραΑρμόδια υπηρεσία
ΕλλάδαΤο Πρωτοδικείο του νομού όπου εκδόθηκε το έγγραφοmitos.gov.gr
ΙταλίαΗ Procura della Repubblica (εισαγγελία) στο δικαστήριο της περιφέρειας όπου ασκεί καθήκοντα ο συμβολαιογράφοςHCCH, Ιταλία
ΓερμανίαΟ πρόεδρος του Landgericht (περιφερειακό δικαστήριο) ή, σε ορισμένα κρατίδια, του Amtsgericht της περιφέρειας του συμβολαιογράφουHCCH, Γερμανία
Ηνωμένο ΒασίλειοΤο Legalisation Office του FCDO, για έγγραφα που έχει πιστοποιήσει Βρετανός συμβολαιογράφος ή solicitor (σε χαρτί ή e-Apostille)GOV.UK
ΕλβετίαΗ αρμόδια αρχή του καντονιού όπου ασκεί καθήκοντα ο συμβολαιογράφος· η Ομοσπονδιακή Καγκελαρία δημοσιεύει τον κατάλογοHCCH, Ελβετία
ΗΠΑΟ Secretary of State, ή η υπηρεσία που ορίζει η πολιτεία, της πολιτείας όπου είναι διορισμένος ο συμβολαιογράφοςHCCH, ΗΠΑ
ΓαλλίαΤο περιφερειακό συμβούλιο ή το διανομαρχιακό επιμελητήριο συμβολαιογράφων, ηλεκτρονικά στο apostille.notaires.frHCCH, Γαλλία

Η Ιταλία, η Γερμανία και η Ελλάδα είχαν προβάλει αντίρρηση το 2004 στην προσχώρηση της Αλβανίας στη σύμβαση και την απέσυραν το 2011, το 2016 και το 2018 αντίστοιχα, σύμφωνα με τον θεματοφύλακα της συνθήκης· η Ελλάδα στις 26 Φεβρουαρίου 2018. Η σελίδα της αλβανικής πρεσβείας στη Γερμανία περιγράφει ακόμη βεβαίωση στο Landgericht και στη συνέχεια θεώρηση στην πρεσβεία, γι' αυτό ρωτήστε τον δικηγόρο σας στην Αλβανία ποια μορφή δέχεται ο συμβολαιογράφος πριν στείλετε το έγγραφο.

Οδηγοί ανά χώρα: τι αλλάζει εκεί όπου ζείτε

Σε αλβανική πρεσβεία ή προξενείο: όχι για αγορά ακινήτου

Οι αλβανικές πρεσβείες και τα προξενεία ενεργούν ως συμβολαιογράφοι μόνο για Αλβανούς πολίτες που κατοικούν στην περιφέρεια αρμοδιότητάς τους και μόνο για απλά πληρεξούσια, για παράδειγμα για παραλαβή εγγράφων ή για εκπροσώπηση σε ορισμένες διαδικασίες (τέλος 20 ευρώ· αίτηση στο e-Albania και υπογραφή αυτοπροσώπως στο προξενείο). Σύμφωνα με το αλβανικό Υπουργείο Ευρώπης και Εξωτερικών, οι πρόξενοι δεν εκδίδουν γενικά πληρεξούσια ούτε πληρεξούσια για συμβάσεις μεταβίβασης κυριότητας, όπως η αγοραπωλησία διαμερίσματος: για αυτά το Υπουργείο σας παραπέμπει στους συμβολαιογράφους της χώρας όπου ζείτε. Για μια αγορά, λοιπόν, υπογράφετε σε τοπικό συμβολαιογράφο και παίρνετε επισημείωση Apostille, όπως εξηγείται παραπάνω. Το προξενείο μπορεί ωστόσο να βοηθήσει στη μετάφραση: για Αλβανούς πολίτες μεταφράζει έγγραφα ή επικυρώνει μετάφραση τοπικού μεταφραστή, με 10 ευρώ ανά σελίδα, και κατά το Υπουργείο η μετάφραση αυτή ισοδυναμεί με μετάφραση μεταφραστή εγγεγραμμένου σε συμβολαιογράφο στην Αλβανία, χωρίς να χρειάζεται συμβολαιογραφική επικύρωση. Ρωτήστε το προξενείο που καλύπτει τον τόπο διαμονής σας τι μεταφράζει.

Πηγές: Αστικός Κώδικας, άρθ. 72, 83, 193 · Αστικός Κώδικας, άρθ. 71, 72 · Νόμος 110/2018 · Οδηγία 22/2020 · HCCH, Σύμβαση Apostille · Θεματοφύλακας της συνθήκης · Αλβανικό ΥΠΕΞ, πληρεξούσια · Αλβανικό ΥΠΕΞ, μεταφράσεις · Πρεσβεία της Αλβανίας στη Γερμανία · Πρεσβεία της Αλβανίας στο Λονδίνο

6. Υπογράψτε το συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου

Η πώληση ακινήτου στην Αλβανία υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τις ταυτότητες, τα έγγραφα ιδιοκτησίας και τυχόν βάρη, και διαβάζει το συμβόλαιο πριν από την υπογραφή. Πολλές αγορές ξεκινούν με προσύμφωνο, επίσης ενώπιον συμβολαιογράφου, που ορίζει την τιμή, την προκαταβολή, τις προθεσμίες και τι γίνεται αν μία πλευρά αποσυρθεί. Αν τα νομικά αλβανικά σας δυσκολεύουν, ζητήστε μετάφραση ή ζητήστε από τον δικηγόρο σας να σας εξηγήσει πρώτα κάθε όρο.

Το προσύμφωνο και η προκαταβολή (kapar)

Το προσύμφωνο ορίζει την τιμή, την προκαταβολή, την ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου και τι γίνεται αν ένα μέρος υπαναχωρήσει. Σύμφωνα με τον αλβανικό Αστικό Κώδικα, ο αγοραστής που δεν ολοκληρώνει την αγορά από δική του υπαιτιότητα χάνει την προκαταβολή, ενώ ο υπαίτιος πωλητής πρέπει να επιστρέψει το διπλάσιο (άρθρο 602). Πληρώστε την προκαταβολή μόνο αφού ο δικηγόρος σας ελέγξει τα έγγραφα, με τραπεζικό έμβασμα, ποτέ με μετρητά. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε από τον συμβολαιογράφο να κρατήσει τα χρήματα στον ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του και να τα αποδώσει όπως ορίζει η πράξη (νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 133)· η επίσημη αμοιβή του συμβολαιογράφου για αυτή την κατάθεση είναι 4.000 Lek.

Πηγές: Αστικός Κώδικας, άρθ. 72, 83, 193 · Αστικός Κώδικας, άρθ. 601, 602 · Νόμος 110/2018 · Οδηγία 22/2020

Βρείτε επαγγελματία

7. Πληρώστε με τραπεζικό έμβασμα

Πληρώστε κάθε ποσό, προκαταβολή και υπόλοιπο, με τραπεζικό έμβασμα σε λογαριασμό στο όνομα του πωλητή ή, αν το έχετε συμφωνήσει, στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου και κρατήστε το αποδεικτικό. Το έμβασμα συνδέει την πληρωμή με το συμβόλαιο· τα μετρητά όχι, και δεν πρέπει ποτέ να δίνονται σε μεσάζοντα.

  • Ελέγξτε ότι ο δικαιούχος του λογαριασμού είναι ο πωλητής που αναγράφεται στο πιστοποιητικό
  • Αναγράψτε τον αριθμό του συμβολαίου στην αιτιολογία της πληρωμής
  • Αν τα στοιχεία πληρωμής αλλάξουν την τελευταία στιγμή, επιβεβαιώστε τα τηλεφωνικά με τον δικηγόρο σας
  • Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο πώς και πότε φτάνει το υπόλοιπο στον πωλητή

Η προέλευση των χρημάτων: έχετε έτοιμα τα έγγραφα

Σύμφωνα με τον νόμο για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (νόμος αρ. 9917/2008, όπως ισχύει), οι τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι, οι δικηγόροι και οι μεσίτες που συμμετέχουν σε μια αγορά πρέπει να ταυτοποιούν τους πελάτες τους και, όταν χρειάζεται, να ελέγχουν την προέλευση των χρημάτων. Συγκεντρώστε τα αποδεικτικά πριν από το έμβασμα: μισθοδοσίες ή εκκαθαριστικά, βεβαιώσεις καταθέσεων, το συμβόλαιο αν πουλήσατε άλλο ακίνητο, τη σύμβαση δανείου.

Από τις 7 Οκτωβρίου 2025 η Αλβανία συμμετέχει λειτουργικά στον χώρο SEPA, οπότε ένα έμβασμα σε ευρώ από τράπεζα της ζώνης SEPA μπορεί να γίνει ως πληρωμή SEPA, φθηνότερη και ταχύτερη σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας. Αν ο λογαριασμός σας δεν είναι σε ευρώ, συγκρίνετε την ισοτιμία και τις χρεώσεις πριν από την αποστολή.

Πηγές: Νόμος 110/2018 · Νόμος 9917/2008 · Τράπεζα της Αλβανίας

8. Καταχώριση στην ASHK

Η πώληση ολοκληρώνεται μόνο όταν καταχωριστεί στην ASHK. Ο συμβολαιογράφος δηλώνει το συμβόλαιο στο ψηφιακό κτηματολόγιο τη στιγμή της υπογραφής και στέλνει το έντυπο αντίγραφο στην ASHK μέσα σε 10 ημέρες. Η αίτηση καταχώρισης, που συνήθως υποβάλλεται μέσω του συμβολαιογράφου, πρέπει να γίνει μέσα σε 30 ημέρες, αλλιώς στο τέλος προστίθενται τόκοι υπερημερίας, και η ASHK πρέπει να διεκπεραιώσει μια κανονική αίτηση μέσα σε 15 ημέρες, το αργότερο σε 21 ημερολογιακές ημέρες (νόμος αρ. 111/2018, άρθρα 24, 25 και 29). Ο δικηγόρος ή ο εκπρόσωπός σας μπορεί να την παρακολουθεί. Ζητήστε το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας: είναι η απόδειξη ότι το σπίτι είναι δικό σας.

Πηγές: Νόμος 111/2018 · Απόφαση ΥΣ 462/2025

9. Φόροι και κόστος

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 708), εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά, ο αγοραστής πληρώνει τον συμβολαιογράφο (0,23–0,35% της αξίας του συμβολαίου, ανάλογα με την κλίμακα) και τα τέλη της ASHK για την καταχώριση και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (12.000 Lek, ≈ 130 €). Ο πωλητής πληρώνει τον φόρο 15% επί της υπεραξίας πριν η ASHK καταχωρίσει την πώληση (νόμος αρ. 29/2023, άρθρο 17). Κατά τον νόμο, όλα τα μέρη της συμβολαιογραφικής πράξης ευθύνονται έναντι του συμβολαιογράφου για την αμοιβή του, γι' αυτό συμφωνήστε γραπτώς πριν από το προσύμφωνο ποιος πληρώνει τι (νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 104). Δικηγόροι, μεταφραστές και μεσιτικά γραφεία χρεώνουν επιπλέον, με την αμοιβή που συμφωνείτε μαζί τους.

Παράδειγμα υπολογισμού: διαμέρισμα 100.000 € που αγοράζεται από το εξωτερικό

Τα έξοδα του αγοραστή για διαμέρισμα 100.000 € που αγοράζεται από το εξωτερικό (ενδεικτικά)
ΈξοδοΠοσό
Συμβολαιογράφος (0,3% της τιμής)300 €
Καταχώριση στην ASHK5.000 Lek (≈ 54 €)
Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και κατάθεση φακέλου7.000 Lek (≈ 76 €)
Επίσημα έξοδα≈ 430 € (0,43% της τιμής)
Συμφωνούνται με τον καθένα (εκτός συνόλου)
Ο δικηγόρος σας στην ΑλβανίαΗ αμοιβή της γραπτής συμφωνίας
Πληρεξούσιο και επισημείωση στη χώρα σαςΟρίζονται από τον συμβολαιογράφο και την υπηρεσία επισημείωσης
Επικυρωμένη μετάφραση στα αλβανικάΗ αμοιβή του μεταφραστή, συν 200 Lek για την επικύρωση από τον συμβολαιογράφο
Τραπεζικό έμβασμαΧρεώσεις και ισοτιμία της τράπεζάς σας
Προμήθεια μεσιτικού γραφείουΜόνο αν υπογράψατε συμφωνία με μεσιτικό γραφείο, με την αμοιβή που αναγράφει

Τα επίσημα τιμολόγια ελέγχθηκαν στις 1 Οκτωβρίου 2026. Ο συμβολαιογράφος υπολογίζει με την επίσημη τιμή αναφοράς της περιοχής αν είναι υψηλότερη από την τιμή του συμβολαίου.

Όλα τα έξοδα αγοράς, με υπολογιστή και πηγές

Πηγές: Οδηγία 22/2020 · Απόφαση ΥΣ 389/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 · Νόμος 110/2018 · Νόμος 29/2023, άρθ. 17, 24 · Νόμος 9/2022

10. Μετά την αγορά: φόρος ακινήτου, λογαριασμοί και ενοικίαση

Φυλάξτε μαζί το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, το συμβόλαιο και τα αποδεικτικά των εμβασμάτων: θα τα χρειαστείτε όταν πουλήσετε. Στη συνέχεια:

  • Φόρος ακινήτου: κάθε ιδιοκτήτης κτιρίου, και αλλοδαπός, οφείλει τον ετήσιο φόρο κτιρίων, που τον διαχειρίζεται ο δήμος· για κατοικία ο συντελεστής είναι 0,05% της αξίας του κτιρίου (νόμος αρ. 9632/2006, άρθρα 22 και 22/2)
  • Λογαριασμοί: μεταφέρετε στο όνομά σας τις συμβάσεις ρεύματος και νερού και σημειώστε τις ενδείξεις των μετρητών την ημέρα της παράδοσης
  • Η πολυκατοικία: ρωτήστε τον διαχειριστή πόσο είναι το μηνιαίο κοινόχρηστο (kuota) και τι καλύπτει
  • Ενοικίαση: υπογράψτε γραπτό μισθωτήριο· τα ενοίκια από ακίνητα φορολογούνται με 15% (νόμος αρ. 29/2023, άρθρα 15 και 24)

Αν σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι, μπορείτε να το δημοσιεύσετε στο hyrja.al, και ο κατάλογος υπηρεσιών σας βοηθά να βρείτε επαγγελματίες στην περιοχή.

Πηγές: Νόμος 9632/2006, άρθ. 22/2 · Νόμος 29/2023, άρθ. 15, 24

Πόσο διαρκεί η αγορά από το εξωτερικό;

Δεν υπάρχει σταθερή συνολική διάρκεια: τον περισσότερο χρόνο παίρνουν το πληρεξούσιο στη χώρα σας και η συγκέντρωση των εγγράφων. Οι νόμιμες προθεσμίες αφορούν την ASHK: μια κανονική αίτηση διεκπεραιώνεται μέσα σε 15 ημέρες, το αργότερο σε 21 ημερολογιακές ημέρες, και το υπογεγραμμένο συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί για καταχώριση μέσα σε 30 ημέρες.

Πόσο διαρκεί κάθε βήμα όταν αγοράζετε από το εξωτερικό
ΒήμαΝόμιμη προθεσμία ή από τι εξαρτάται
Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και καρτέλα ακινήτου από την ASHKΜέσα σε 15 ημέρες από κανονική αίτηση, το αργότερο σε 21 ημερολογιακές ημέρες (άρθρο 29)
Πληρεξούσιο και επισημείωση στη χώρα σαςΕξαρτάται από τον συμβολαιογράφο και την υπηρεσία επισημείωσης: κλείστε και τα δύο ραντεβού πριν ορίσετε την ημερομηνία υπογραφής
Μετάφραση στα αλβανικάΕξαρτάται από τον μεταφραστή· στη συνέχεια την επικυρώνει ο συμβολαιογράφος στην Αλβανία
Από το προσύμφωνο στο οριστικό συμβόλαιοΗ προθεσμία που συμφωνείτε στο προσύμφωνο
Υποβολή της πώλησης στην ASHKΟ συμβολαιογράφος τη δηλώνει την ημέρα της υπογραφής και στέλνει το έντυπο αντίγραφο μέσα σε 10 ημέρες· η αίτηση οφείλεται μέσα σε 30 ημέρες, μετά ισχύουν τόκοι υπερημερίας (άρθρα 24 και 25)
Καταχώριση και νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίαςΜέσα σε 15 ημέρες από την αίτηση, το αργότερο σε 21 ημερολογιακές ημέρες (άρθρο 29)
Διαμέρισμα υπό κατασκευήΜόνο αφού η πολυκατοικία λάβει πιστοποιητικό χρήσης, συχνά μήνες μετά τα κλειδιά

Προθεσμίες από τον νόμο αρ. 111/2018 για το κτηματολόγιο, ελεγμένες στις 1 Οκτωβρίου 2026.

Πηγές: Νόμος 111/2018

Δάνειο από το εξωτερικό: μπορείτε να πάρετε στεγαστικό στην Αλβανία;

Ναι. Οι αλβανικές τράπεζες δανείζουν σε Αλβανούς που ζουν και εργάζονται στο εξωτερικό, με υποθήκη σε ακίνητο στην Αλβανία. Η BKT, για παράδειγμα, προσφέρει το «Kredia për Emigrant» για αγορά ή κατασκευή κατοικίας και η Union Bank το «Kredi për Shtëpi - Emigrantë» (όροι σε ισχύ από τον Αύγουστο 2026). Οι όροι διαφέρουν από τράπεζα σε τράπεζα και αλλάζουν συχνά, γι' αυτό συγκρίνετε τις τρέχουσες προσφορές· ο οδηγός δεν δημοσιεύει επιτόκια.

Τι ζητούν συνήθως οι τράπεζες (κατάλογος BKT 2026)

  • Άδεια διαμονής και άδεια εργασίας στη χώρα όπου ζείτε
  • Μισθοδοσίες και ετήσια βεβαίωση εισοδήματος (ο κατάλογος αναφέρει busta paga και CUD για την Ιταλία, ΙΚΑ και έντυπο Ε1 για την Ελλάδα)
  • Κινήσεις λογαριασμού και, αν μένετε στο ενοίκιο, το μισθωτήριο
  • Έκθεση εκτίμησης του ακινήτου, με το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, τον κτηματολογικό χάρτη και καρτέλα ακινήτου ενημερωμένη τους τελευταίους τρεις μήνες
  • Για διαμέρισμα υπό κατασκευή: το συμβόλαιο με τον κατασκευαστή ενώπιον συμβολαιογράφου και η οικοδομική άδεια

Οι τράπεζες χρηματοδοτούν μόνο ένα μέρος της αξίας του ακινήτου, που ορίζεται για κάθε προϊόν (το φύλλο όρων της Union Bank, για παράδειγμα, αναφέρει έως 70% της αξίας της εξασφάλισης), γι' αυτό προγραμματίστε την ίδια συμμετοχή. Η BKT ζητά επίσης εγγυητή, συγγενή που ζει και εργάζεται στην Αλβανία. Προσθέστε στα έξοδα την εκτίμηση, την ασφάλιση και τη συμβολαιογραφική σύμβαση υποθήκης, και διαβάστε τις τυποποιημένες προσυμβατικές πληροφορίες της τράπεζας πριν υπογράψετε.

Οι σελίδες των τραπεζών (ελέγχθηκαν στις 1 Οκτωβρίου 2026): BKT · BKT, κατάλογος εγγράφων · Union Bank

7 λάθη που κοστίζουν στους αγοραστές από το εξωτερικό

Τα περισσότερα ακριβά προβλήματα προέρχονται από λίγα λάθη που αποφεύγονται:

  1. Πληρωμή προκαταβολής πριν ελεγχθούν τα έγγραφα στην ASHK.3. Ελέγξτε τα έγγραφα
  2. Χρήση του δικηγόρου του πωλητή ή του μεσίτη αντί για δικό σας.4. Προσλάβετε δικό σας δικηγόρο
  3. Υπογραφή πληρεξουσίου υπερβολικά γενικού ή χωρίς ημερομηνία λήξης.Τι πρέπει να γράφει το πληρεξούσιο
  4. Πληρωμή με μετρητά ή σε προσωπικό λογαριασμό που δεν είναι του πωλητή.7. Πληρώστε με τραπεζικό έμβασμα
  5. Αγορά σε πολυκατοικία χωρίς πιστοποιητικό χρήσης με την υπόσχεση ότι «είναι σε εξέλιξη».Αν αγοράζετε διαμέρισμα υπό κατασκευή
  6. Μη έλεγχος συνιδιοκτητών, κληρονόμων και συζύγου του πωλητή.Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από την ASHK
  7. Εμπιστοσύνη στις φωτογραφίες αντί για ζωντανή ξενάγηση.2. Δείτε το σε βιντεοκλήση

Οι βασικές ερωτήσεις

Απαντήσεις στις συχνότερες ερωτήσεις των αγοραστών από το εξωτερικό: γη, άδεια διαμονής, φόρος κατά την πώληση, ταξίδι και πληρωμή από το εξωτερικό.

Ποιοι περιορισμοί ισχύουν για τη γη;

Σύμφωνα με τον νόμο αρ. 8337/1998, άρθρο 4, η αγροτική γη, τα δάση, τα λιβάδια και οι βοσκότοποι δεν μπορούν να περάσουν στην ιδιοκτησία αλλοδαπών· μπορούν μόνο να τα μισθώσουν, για έως 99 χρόνια. Για την οικοδομήσιμη γη ισχύουν προϋποθέσεις: σύμφωνα με τον νόμο αρ. 7980/1995, άρθρο 5, αλλοδαπός που έχει αγοράσει ή χτίσει κτίριο με αξία άνω του τριπλάσιου της αξίας του οικοπέδου μπορεί να αγοράσει και το οικόπεδο αυτό. Τον Μάιο του 2026 η κυβέρνηση έθεσε σε δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο για τη μεταβίβαση αγροτικής γης σε αλλοδαπούς, το οποίο όμως δεν είχε ψηφιστεί όταν ενημερώθηκε ο οδηγός αυτός, και σύμφωνα με το σχέδιο θα ίσχυε μόνο επτά χρόνια μετά την ένταξη της Αλβανίας στην ΕΕ. Αν το ακίνητο περιλαμβάνει κήπο, χωράφι ή ελαιώνα, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να ελέγξει την κατηγορία της γης στην ASHK.

Η αγορά ακινήτου σας δίνει άδεια διαμονής;

Όχι αυτόματα. Ο νόμος αρ. 79/2021 «Για τους αλλοδαπούς», άρθρο 84, προβλέπει άδεια προσωρινής διαμονής για αλλοδαπό που έχει ακίνητο στην Αλβανία ή είναι συνιδιοκτήτης τουλάχιστον του μισού. Την άδεια εκδίδει η αρχή που είναι αρμόδια για τα σύνορα και τη μετανάστευση, για έως έναν χρόνο την πρώτη φορά, και μπορεί να ανανεώνεται κάθε χρόνο εφόσον παραμένετε ιδιοκτήτης και πληροίτε τα κριτήρια. Η διαδικασία και τα έγγραφα ορίζονται με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. Ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστη αξία ακινήτου, αλλά η άδεια δεν είναι ούτε υπηκοότητα ούτε άδεια εργασίας. Ελέγξτε την ισχύουσα διαδικασία στην Αστυνομία Συνόρων και Μετανάστευσης ή με έναν δικηγόρο πριν βασίσετε τα σχέδιά σας σε αυτήν.

Τι φόρους πληρώνετε όταν πουλάτε;

Όταν πουλήσετε αργότερα, πληρώνετε φόρο υπεραξίας: 15% της διαφοράς ανάμεσα στην τιμή πώλησης και την τιμή αγοράς, σύμφωνα με τον νόμο αρ. 29/2023 «Για τον φόρο εισοδήματος». Ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η τιμή του συμβολαίου ή η επίσημη τιμή αναφοράς, όποια είναι υψηλότερη. Ο πωλητής που είναι φυσικό πρόσωπο τον πληρώνει πριν η ASHK καταχωρίσει τη μεταβίβαση, και ο ίδιος κανόνας ισχύει για τους αλλοδαπούς. Φυλάξτε το συμβόλαιο αγοράς και τα αποδεικτικά των τραπεζικών πληρωμών, γιατί αποδεικνύουν την τιμή αγοράς σας. Αν είστε φορολογικός κάτοικος άλλης χώρας, η υπεραξία ίσως πρέπει να δηλωθεί και εκεί· ρωτήστε έναν φοροτεχνικό για τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας.

Χρειάζεται να έρθω στην Αλβανία τουλάχιστον μία φορά;

Όχι απαραίτητα. Με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, ο δικηγόρος σας ή ένας συγγενής μπορεί να υπογράψει το προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο και να παρακολουθήσει την καταχώριση για εσάς, ενώ το σπίτι το βλέπετε σε ζωντανή βιντεοκλήση. Πολλοί αγοραστές έρχονται πάντως μία φορά, για να δουν την περιοχή ή να υπογράψουν αυτοπροσώπως, και τότε το πληρεξούσιο δεν χρειάζεται. Αποφασίστε νωρίς, γιατί τα έγγραφα που χρειάζεστε διαφέρουν.

Μπορώ να πληρώσω από τράπεζα εκτός Αλβανίας;

Ναι. Ένα έμβασμα από την τράπεζά σας στο εξωτερικό στον λογαριασμό του πωλητή στην Αλβανία, ή στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, είναι αποδεκτό, και το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο πρέπει να αναφέρει πώς καταβάλλεται η τιμή (νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 105). Κρατήστε κάθε αποδεικτικό: αποδεικνύει την τιμή αγοράς όταν πουλήσετε. Ετοιμάστε τα έγγραφα για την προέλευση των χρημάτων (βήμα 7) και συγκρίνετε χρεώσεις και ισοτιμίες πριν από την αποστολή.

Πηγές: Νόμος 8337/1998, άρθ. 4 · Νόμος 7980/1995, άρθ. 5 · Νομοσχέδιο, διαβούλευση 2026 · Νόμος 79/2021, άρθ. 84 · Νόμος 29/2023, άρθ. 17, 24 · Νόμος 110/2018

Λίστα ελέγχου πριν πληρώσετε

Τσεκάρετε κάθε γραμμή πριν φύγουν χρήματα από τον λογαριασμό σας:

  • Έχω δει το ακίνητο σε ζωντανή βιντεοκλήση ή το έχει επισκεφθεί κάποιος που εμπιστεύομαι
  • Έχω πρόσφατο πιστοποιητικό της ASHK και το όνομα του πωλητή συμφωνεί με αυτό
  • Δεν υπάρχει υποθήκη, κατάσχεση ή διαφορά, ή το συμβόλαιο ορίζει πώς θα αρθεί
  • Ο δικός μου δικηγόρος έχει ελέγξει τα έγγραφα και το συμβόλαιο
  • Ο συμβολαιογράφος μού έχει δώσει τα τρέχοντα τέλη και τους φόρους
  • Πληρώνω μόνο με τραπεζικό έμβασμα, στον λογαριασμό του ίδιου του πωλητή ή στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου
  • Το πληρεξούσιό μου αναφέρει το ακίνητο, τη μέγιστη τιμή και ημερομηνία λήξης

Πηγές

Οι νόμοι και οι επίσημες σελίδες στις οποίες βασίζονται τα νομικά σημεία του οδηγού, με συνδέσμους ελεγμένους στις 1 Οκτωβρίου 2026. Οι νόμοι παραπέμπουν στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (qbz.gov.al)· επειδή τροποποιούνται κατά καιρούς, ελέγξτε το ισχύον κείμενο ή ρωτήστε δικηγόρο.

Οι σελίδες προϊόντων των τραπεζών

Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι νόμοι, τα τέλη και οι διαδικασίες αλλάζουν: επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες της περίπτωσής σας με δικηγόρο, με τον συμβολαιογράφο και με το αλβανικό προξενείο.

Χρήσιμα επόμενα βήματα

Καταχώριση