Αγορά ακινήτου στην Αλβανία όταν ζείτε στην Ελλάδα

Η Αλβανία έχει στην Ελλάδα πρεσβεία στην Αθήνα και γενικά προξενεία στη Θεσσαλονίκη και στα Ιωάννινα. Οι πρόξενοι ενεργούν ως συμβολαιογράφοι μόνο για Αλβανούς πολίτες που κατοικούν στην περιφέρεια αρμοδιότητάς τους και μόνο για απλά πληρεξούσια, για παράδειγμα για παραλαβή εγγράφων ή για εκπροσώπηση σε ορισμένες διαδικασίες, με τέλος 20 ευρώ. Στα πληρεξούσια που οι πρόξενοι δεν εκδίδουν, το αλβανικό Υπουργείο Ευρώπης και Εξωτερικών περιλαμβάνει τα γενικά πληρεξούσια και εκείνα για συμβάσεις μεταβίβασης κυριότητας, όπως η αγοραπωλησία διαμερίσματος· για αυτά παραπέμπει στους συμβολαιογράφους της χώρας όπου ζείτε.

Πηγές: Αλβανικό ΥΠΕΞ, πληρεξούσια · Πρεσβεία στην Αθήνα · Προξενείο Θεσσαλονίκης · Προξενείο Ιωαννίνων

Ο δρόμος είναι λοιπόν ένας συμβολαιογράφος στην Ελλάδα. Για να αναγνωριστεί το πληρεξούσιο στην Αλβανία, το αλβανικό Υπουργείο ζητά τα πληρεξούσια ξένων συμβολαιογράφων να έχουν θεώρηση ή επισημείωση Apostille. Η Ελλάδα και η Αλβανία είναι και οι δύο μέρη της Σύμβασης της Χάγης για την επισημείωση, και στην Ελλάδα τα συμβολαιογραφικά έγγραφα επισημειώνονται από το Πρωτοδικείο του νομού όπου εκδόθηκαν.

Σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διαδικασιών, για τα δημόσια έγγραφα δικαστικής φύσης, όπως τα συμβολαιογραφικά, η επισημείωση κοστίζει 10 ευρώ συν ένσημο ΤΑ.Χ.ΔΙ.Κ. 3 ευρώ, και η αίτηση κατατίθεται αυτοπροσώπως ή ταχυδρομικά.

Πηγές: Αλβανικό ΥΠΕΞ, πληρεξούσια · HCCH, συμβαλλόμενα κράτη · Μίτος, επισημείωση

Η επισημείωση προηγείται πάντα της μετάφρασης. Μετά, το πληρεξούσιο μεταφράζεται στα αλβανικά. Αν είστε Αλβανός πολίτης, μπορείτε να ζητήσετε από το προξενείο τη μετάφραση ή την επικύρωση μιας μετάφρασης που έκανε μεταφραστής στην Ελλάδα: κοστίζει 10 ευρώ ανά σελίδα και διαρκεί 10 έως 30 ημέρες. Κατά το αλβανικό Υπουργείο, η μετάφραση του προξένου ισοδυναμεί με αυτή μεταφραστή εγγεγραμμένου σε συμβολαιογράφο στην Αλβανία και δεν χρειάζεται συμβολαιογραφική επικύρωση. Αν δεν έχετε αλβανική υπηκοότητα, η μετάφραση γίνεται στην Αλβανία· το επίσημο τέλος του συμβολαιογράφου για την επικύρωσή της θα το βρείτε στον πλήρη οδηγό.

Πηγές: Μίτος, επισημείωση · Αλβανικό ΥΠΕΞ, μεταφράσεις

Στους κωδικούς 029-030 επιλέγετε «ΝΑΙ» αν εσείς ή ο/η σύζυγός σας έχετε εισοδήματα, περιουσία ή χρηματοοικονομικό λογαριασμό στην αλλοδαπή, και συμπληρώνετε τη χώρα και την κατηγορία: για ένα σπίτι στην Αλβανία, «περιουσία στην αλλοδαπή» και «ακίνητα και λοιπά περιουσιακά στοιχεία».

Το ποσό που καταβάλατε μέσα στο έτος για αγορά ακινήτων (τίμημα, φόροι, συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα) συμπληρώνεται στους κωδικούς 735-736 του πίνακα 5, όπου δηλώνονται οι δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων (άρθρο 32 ΚΦΕ). Ρωτήστε τον λογιστή σας πώς δηλώνεται μια αγορά στην Αλβανία και πώς καλύπτεται από τα εισοδήματα ή τις αποταμιεύσεις σας.

Πηγές: ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1

Το καθαρό εισόδημα από ακίνητα στην αλλοδαπή δηλώνεται στους κωδικούς 171-172, μετά την αφαίρεση 5% για δαπάνες (μόνο για ακίνητα, όχι για γη). Ο φόρος εισοδήματος που πληρώσατε στην Αλβανία για το ίδιο εισόδημα δηλώνεται στους κωδικούς 175-176 και αποδεικνύεται με τα δικαιολογητικά που ορίζει η ΠΟΛ.1026/2014. Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς· για το φορολογικό έτος 2025 η κλίμακα ξεκινούσε από 15% έως τις 12.000 ευρώ. Πώς φορολογείται το ενοίκιο στην Αλβανία το εξηγεί ο πλήρης οδηγός.

Η Ελλάδα και η Αλβανία έχουν σύμβαση για την αποφυγή της διπλής φορολογίας, που υπογράφηκε στα Τίρανα στις 14 Ιουλίου 1995, κυρώθηκε με τον ν. 2755/1999 και ισχύει από τις 13 Δεκεμβρίου 2000. Το εισόδημα από ακίνητο στην Αλβανία μπορεί να φορολογηθεί στην Αλβανία (άρθρο 6), και η Ελλάδα εκπίπτει από τον φόρο σας ποσό ίσο με τον φόρο που πληρώθηκε στην Αλβανία, έως τον ελληνικό φόρο που αναλογεί στο εισόδημα αυτό (άρθρο 23).

Πηγές: ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1 · ΣΑΔΦ Ελλάδας και Αλβανίας

Όχι. Σύμφωνα με το αλβανικό Υπουργείο Ευρώπης και Εξωτερικών, οι πρόξενοι δεν εκδίδουν πληρεξούσια για συμβάσεις μεταβίβασης κυριότητας, όπως η αγοραπωλησία διαμερίσματος, και γενικά συντάσσουν πληρεξούσια μόνο για Αλβανούς πολίτες. Χρειάζεστε Έλληνα συμβολαιογράφο και στη συνέχεια επισημείωση Apostille.

Πηγές: Αλβανικό ΥΠΕΞ, πληρεξούσια

Πρώτα υπογράφετε στον συμβολαιογράφο, μετά παίρνετε την επισημείωση από το Πρωτοδικείο και στο τέλος γίνεται η μετάφραση: σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διαδικασιών, η επισημείωση προηγείται πάντα της μετάφρασης.

Πηγές: Μίτος, επισημείωση

Για την αγορά διαμερίσματος ή σπιτιού η διαδικασία είναι η ίδια· οι περιορισμοί για αλλοδαπούς αφορούν κυρίως τη γη, όπως εξηγεί ο πλήρης οδηγός. Δεν μπορείτε όμως να χρησιμοποιήσετε τις συμβολαιογραφικές υπηρεσίες και τη μετάφραση των αλβανικών προξενείων, που προβλέπονται για Αλβανούς πολίτες: το πληρεξούσιο το υπογράφετε σε Έλληνα συμβολαιογράφο και τη μετάφραση την κάνετε στην Αλβανία.

Πηγές: Αλβανικό ΥΠΕΞ, πληρεξούσια · Αλβανικό ΥΠΕΞ, μεταφράσεις

Ναι, ως περιουσία στην αλλοδαπή στους κωδικούς 029-030, και τη χρονιά της αγοράς το ποσό που καταβάλατε στους κωδικούς 735-736. Οι κωδικοί 171-172 και 175-176 αφορούν το εισόδημα από το ακίνητο, για παράδειγμα τα ενοίκια.

Πηγές: ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1