Οδηγός · ενδεικτικό κόστος
Κόστος αγοράς (και ενοικίασης) ακινήτου στην Αλβανία
Όταν αγοράζετε ακίνητο στην Αλβανία, ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τον συμβολαιογράφο (0,23–0,35% της αξίας του συμβολαίου, ανάλογα με την κλίμακα) και τα τέλη του κτηματολογίου (ASHK) για την καταχώριση και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (12.000 Lek, ≈ 130 €). Ο πωλητής συνήθως πληρώνει τον φόρο υπεραξίας από την πώληση. Για ένα διαμέρισμα 100.000 €, τα έξοδα του αγοραστή φτάνουν περίπου τα 430 €, δηλαδή περίπου 0,43% της τιμής.
Συντάκτης: Galip Sulaj, ιδρυτής του hyrja.al
Τα έξοδα του αγοραστή
Αυτά είναι τα έξοδα που πληρώνει κανονικά ένας αγοραστής για να ολοκληρώσει μια αγορά στον συμβολαιογράφο και να την καταχωρίσει στην ASHK (Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου). Καταβάλλονται με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου στον συμβολαιογράφο, ο οποίος στη συνέχεια υποβάλλει την καταχώριση στην ASHK. Τα σταθερά ποσά ορίζονται σε λεκ με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου· τα ποσά σε ευρώ είναι κατά προσέγγιση μετατροπές με ενδεικτική ισοτιμία.
| Έξοδο | Συντελεστής ή ποσό | Βάση υπολογισμού | Πηγή |
|---|---|---|---|
| Αμοιβή συμβολαιογράφου | 0,23–0,35% της αξίας του συμβολαίου | Ολόκληρη η αξία του συμβολαίου, με τον συντελεστή της κλίμακας στην οποία εμπίπτει (βλ. παρακάτω). Αν η δηλωμένη τιμή είναι χαμηλότερη από την επίσημη τιμή αναφοράς της περιοχής, ο συμβολαιογράφος χρησιμοποιεί την τιμή αναφοράς. | Οδηγία 22/2020 · Νόμος 110/2018 |
| Καταχώριση του συμβολαίου πώλησης στην ASHK | 5.000 Lek≈ 54 € | Σταθερό τέλος ανά συμβόλαιο πώλησης, ανεξάρτητα από την τιμή. | Απόφαση ΥΣ 389/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 |
| Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και κατάθεση στην ASHK | 7.000 Lek≈ 76 € | Σταθερό: το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας συν την αίτηση του συμβολαιογράφου στην ASHK. | Απόφαση ΥΣ 389/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 · Οδηγία 22/2020 |
Δεν είναι έξοδο του αγοραστή: τον φόρο υπεραξίας από την πώληση τον πληρώνει ο πωλητής πριν η ASHK καταχωρίσει τη μεταβίβαση. Δείτε τις ερωτήσεις παρακάτω.
Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ανά αξία συμβολαίου
Όσο υψηλότερη η αξία του συμβολαίου, τόσο χαμηλότερο το ποσοστό του συμβολαιογράφου. Το ποσοστό της κλίμακας στην οποία εμπίπτει η αξία του συμβολαίου εφαρμόζεται σε ολόκληρη την αξία, όχι μόνο στο τμήμα πάνω από την προηγούμενη κλίμακα.
| Αξία συμβολαίου | Συμβολαιογραφική αμοιβή |
|---|---|
| έως 6.000.000 Lek (≈ 65.200 €) | 0,35% |
| 6.000.000 Lek (≈ 65.200 €) – 15.000.000 Lek (≈ 163.000 €) | 0,3% |
| 15.000.000 Lek (≈ 163.000 €) – 50.000.000 Lek (≈ 543.300 €) | 0,28% |
| 50.000.000 Lek (≈ 543.300 €) – 100.000.000 Lek (≈ 1.086.600 €) | 0,25% |
| άνω των 100.000.000 Lek (≈ 1.086.600 €) | 0,23% |
Υπολογίστε τα έξοδα αγοράς
Πληκτρολογήστε την τιμή για να δείτε τα επίσημα έξοδα της αγοράς, ανά κατηγορία. Προσθέστε προμήθεια μεσιτικού ή αμοιβή δικηγόρου μόνο αν τις έχετε συμφωνήσει: ο υπολογιστής δεν υποθέτει καμία.
Αφήστε το κενό αν αγοράζετε χωρίς μεσίτη.
Το ποσό της γραπτής προσφοράς του δικηγόρου σας, αν έχετε.
| Κόστος | Μόνο επίσημα έξοδα | Με τα επιπλέον σας |
|---|---|---|
| Συμβολαιογράφος (0,3% της τιμής) | 300 € | 300 € |
| Καταχώριση στην ASHK | 54 € | 54 € |
| Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και υποβολή από τον συμβολαιογράφο | 76 € | 76 € |
| Κατάθεση χρημάτων στον συμβολαιογράφο | 0 € | 0 € |
| Προμήθεια μεσιτικού | 0 € | 0 € |
| Ο δικηγόρος σας | 0 € | 0 € |
| Σύνολο εξόδων | 430 € | 430 € |
| Ποσοστό της τιμής | 0,43% | 0,43% |
Ενδεικτικά: ο συμβολαιογράφος χρησιμοποιεί την επίσημη τιμή αναφοράς της περιοχής όταν είναι υψηλότερη από τη δηλωμένη τιμή, και τα ποσά σε λεκ μετατρέπονται με ενδεικτική ισοτιμία. Δεν περιλαμβάνονται: μεταφράσεις, πληρεξούσιο και επισημείωση αν αγοράζετε από το εξωτερικό, τραπεζικά έξοδα και έξοδα δανείου.
Πηγές: Οδηγία 22/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 · Νόμος 110/2018
Παράδειγμα υπολογισμού: διαμερίσματα 100.000 € και 200.000 €
Πρόκειται για τον ίδιο υπολογισμό με τον υπολογιστή κόστους στις σελίδες των αγγελιών του hyrja.al, με τις παραπάνω χρεώσεις. Οι τιμές είναι σε ευρώ· η κλίμακα του συμβολαιογράφου επιλέγεται με βάση την αξία σε λεκ.
| Έξοδο | 100.000 € | 200.000 € |
|---|---|---|
| Συμβολαιογράφος | 300 €0,3% της τιμής | 560 €0,28% της τιμής |
| Καταχώριση στην ASHK | 54 € | 54 € |
| Πιστοποιητικό και κατάθεση | 76 € | 76 € |
| Έξοδα αγοραστή | 430 € | 690 € |
| Ποσοστό επί της τιμής | 0,43% | 0,35% |
| Σύνολο μαζί με την τιμή | 100.430 € | 200.690 € |
Δεν περιλαμβάνονται: δικηγόρος, μετάφραση, εκτίμηση τράπεζας, έξοδα στεγαστικού δανείου και τυχόν προμήθεια μεσίτη, που συμφωνείται ιδιωτικά με το γραφείο.
Γιατί ορισμένες σελίδες λένε 4–7%;
Ίσως διαβάσετε αλλού ότι η αγορά κοστίζει 4–7% της τιμής. Τέτοια σύνολα συνήθως προσθέτουν έξοδα που δεν ορίζει ο νόμος: την προμήθεια του μεσιτικού γραφείου (είναι διαπραγματεύσιμη και ορίζεται στη σύμβασή σας με το γραφείο), τον δικηγόρο, αν προσλάβετε έναν, και, με στεγαστικό δάνειο, τα έξοδα της τράπεζας, την εκτίμηση του ακινήτου και τις ασφάλειες.
Τα επίσημα έξοδα είναι πολύ χαμηλότερα. Ο αγοραστής πληρώνει τον συμβολαιογράφο (0,23–0,35% της αξίας του συμβολαίου) και τα σταθερά τέλη της ASHK: περίπου 430 € για διαμέρισμα 100.000 € (0,43% της τιμής). Τον φόρο για την πώληση τον πληρώνει ο πωλητής.
Για να δείτε το δικό σας σύνολο, πληκτρολογήστε την τιμή στον υπολογιστή παραπάνω και προσθέστε μόνο την προμήθεια και την αμοιβή του δικηγόρου που έχετε πράγματι συμφωνήσει.
Μετάβαση στον υπολογιστήΕρωτήσεις των αγοραστών
Πόσο κοστίζει συνολικά η αγορά ακινήτου;
Τα επίσημα έξοδα είναι χαμηλά: περίπου 430 € (0,43% της τιμής) για διαμέρισμα 100.000 € και περίπου 690 € (0,35%) για διαμέρισμα 200.000 €, δηλαδή ο συμβολαιογράφος και τα σταθερά τέλη της ASHK. Όλα τα υπόλοιπα συμφωνούνται ιδιωτικά και ισχύουν μόνο αν τα χρησιμοποιήσετε: η προμήθεια που ορίζει η συμφωνία σας με το μεσιτικό γραφείο, ο δικηγόρος σας, οι μεταφράσεις και το πληρεξούσιο αν αγοράζετε από το εξωτερικό. Ο πωλητής πληρώνει τον φόρο 15% επί της υπεραξίας. Κατά τον νόμο, όλα τα μέρη της συμβολαιογραφικής πράξης ευθύνονται έναντι του συμβολαιογράφου για την αμοιβή του, γι' αυτό καταγράψτε ποιος πληρώνει τι.
Πηγές: Οδηγία 22/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 · Νόμος 29/2023, άρθ. 17, 24 · Νόμος 110/2018 · Νόμος 9/2022
Πόσο κοστίζει ο συμβολαιογράφος όταν αγοράζετε διαμέρισμα;
Μεταξύ 0,23 και 0,35% της αξίας του συμβολαίου: περίπου 300 € για διαμέρισμα 100.000 € και περίπου 560 € για διαμέρισμα 200.000 €. Το ποσοστό εξαρτάται από την κλίμακα στην οποία εμπίπτει η τιμή, και ο συμβολαιογράφος το υπολογίζει με βάση την επίσημη τιμή αναφοράς της περιοχής όταν η δηλωμένη τιμή είναι χαμηλότερη. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο το ακριβές ποσό πριν από την ημέρα της υπογραφής.
Πηγές: Οδηγία 22/2020
Ποιος πληρώνει τον φόρο της πώλησης;
Ο πωλητής. Ο φόρος υπεραξίας από την πώληση είναι 15% του κέρδους, δηλαδή της διαφοράς ανάμεσα στην τιμή πώλησης και την τιμή αγοράς, όπου η τιμή πώλησης δεν λαμβάνεται ποτέ χαμηλότερη από την επίσημη τιμή αναφοράς. Ο πωλητής που είναι φυσικό πρόσωπο τον πληρώνει πριν η ASHK καταχωρίσει τη μεταβίβαση, και η ASHK δεν καταχωρίζει την πώληση μέχρι να επιβεβαιωθεί η πληρωμή. Τα τέλη του συμβολαιογράφου και της ASHK που αναφέρονται παραπάνω τα πληρώνει ο αγοραστής: σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 708), τα έξοδα της σύμβασης πώλησης βαρύνουν τον αγοραστή, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά. Αν συμφωνήσετε διαφορετικά, γράψτε το τόσο στο προσύμφωνο όσο και στο οριστικό συμβόλαιο.
Πηγές: Νόμος 29/2023, άρθ. 17, 24 · Οδηγία 34/2023
Πόσο είναι τα τέλη της ASHK για τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας;
Συνολικά 12.000 Lek (≈ 130 €): 5.000 Lek (≈ 54 €) για την καταχώριση του συμβολαίου πώλησης και 7.000 Lek (≈ 76 €) για το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και την κατάθεση του συμβολαιογράφου. Είναι σταθερά ποσά, ίδια για ένα στούντιο και για μια βίλα. Η ASHK είναι η Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), που τηρεί το μητρώο ακινήτων.
Πηγές: Απόφαση ΥΣ 389/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 · Νόμος 111/2018
Πόσος είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτου για ένα διαμέρισμα;
Ο ετήσιος φόρος κτιρίων για τις κατοικίες είναι 0,05% της αξίας του κτιρίου, υπολογισμένος με τη μεθοδολογία του Υπουργικού Συμβουλίου, συνήθως μερικές χιλιάδες λεκ τον χρόνο για ένα διαμέρισμα. Δεν πληρώνεται κατά την αγορά, οπότε δεν περιλαμβάνεται στα παραπάνω σύνολα. Ζητήστε από τον πωλητή απόδειξη ότι έχει εξοφληθεί μέχρι σήμερα.
Πηγές: Νόμος 9632/2006, άρθ. 22/2 · Tirana Times
Τι δεν περιλαμβάνεται σε αυτά τα ποσά;
Ό,τι εξαρτάται από την περίπτωσή σας ή συμφωνείται ιδιωτικά: δικηγόρος, ορκωτή μετάφραση και διερμηνέας στον συμβολαιογράφο αν δεν μιλάτε αλβανικά, πληρεξούσιο αν αγοράζετε από το εξωτερικό, εκτίμηση τράπεζας και έξοδα στεγαστικού δανείου, καθώς και τυχόν προμήθεια μεσίτη. Ζητήστε τα γραπτώς πριν δεσμευτείτε.
Βρείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο
Βρείτε δικηγόρους ακινήτων και συμβολαιογράφους στον κατάλογο υπηρεσιών του hyrja.al και επικοινωνήστε απευθείας μαζί τους. Επιλέξτε μόνοι σας τον δικηγόρο σας, όχι αυτόν που προτείνει ο πωλητής.
Το κόστος της ενοικίασης
Πόσα πληρώνετε όταν μετακομίζετε σε ενοικιαζόμενο διαμέρισμα;
Συνήθως ένα ενοίκιο ως εγγύηση συν το ενοίκιο του πρώτου μήνα προκαταβολικά· για ενοίκιο 500 € τον μήνα, δηλαδή, περίπου 1.000 € την ημέρα της μετακόμισης. Στη συνέχεια κάθε μήνα πληρώνετε το ενοίκιο, τα κοινόχρηστα (διαχείριση) και τους λογαριασμούς. Αυτές είναι συνήθεις πρακτικές, όχι κανόνες: συμφωνήστε την εγγύηση, τις αμοιβές και το ποιος πληρώνει τους λογαριασμούς στο γραπτό μισθωτήριο.
| Έξοδο | Συνήθες ποσό | Σημείωση |
|---|---|---|
| Εγγύηση | ένα ενοίκιο | Επιστρέφεται στο τέλος αν δεν υπάρχουν ζημιές ούτε απλήρωτοι λογαριασμοί. |
| Ενοίκιο πρώτου μήνα | 1 × το μηνιαίο ενοίκιο | Καταβάλλεται προκαταβολικά με την υπογραφή. |
| Κοινόχρηστα | περίπου 1.000 Lek (≈ 11 €) τον μήνα | Συνήθη στα νεότερα κτίρια· ρωτήστε τον ιδιοκτήτη αν περιλαμβάνονται στο ενοίκιο. |
| Λογαριασμοί και internet | 6.600 Lek – 11.600 Lek τον μήνα | Εξαρτάται από το μέγεθος του διαμερίσματος· δείτε τον πίνακα παρακάτω. |
Παράδειγμα: ένα διαμέρισμα (1+1) που νοικιάζεται 500 € τον μήνα κοστίζει περίπου 599 € τον μήνα μαζί με τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς.
Μηνιαίοι λογαριασμοί ανά μέγεθος διαμερίσματος
Ρεύμα, νερό, απορρίμματα και θέρμανση ή ψύξη, συν internet: εκτίμηση με βάση τα δεδομένα κόστους ζωής της Numbeo για τα Τίρανα, κατανεμημένη ανά μέγεθος διαμερίσματος από το hyrja.al. Η θέρμανση τον χειμώνα ή το κλιματιστικό το καλοκαίρι μπορούν να την αυξήσουν σημαντικά.
| Μέγεθος | Λογαριασμοί | Με internet |
|---|---|---|
| στούντιο | 5.000 Lek≈ 54 € | 6.600 Lek≈ 72 € |
| 1+1 | 6.500 Lek≈ 71 € | 8.100 Lek≈ 88 € |
| 2+1 | 8.000 Lek≈ 87 € | 9.600 Lek≈ 104 € |
| 3+1 ή μεγαλύτερο | 10.000 Lek≈ 109 € | 11.600 Lek≈ 126 € |
Internet: περίπου 1.600 Lek (≈ 17 €) τον μήνα, ανεξάρτητα από το μέγεθος.
Δευτερογενείς πηγές: Expatax · Shqiptarja.com · Numbeo
Πηγές
Η αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα τέλη της ASHK και οι φόροι προέρχονται από τους νόμους και τις επίσημες χρεώσεις που δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (qbz.gov.al). Τα ποσά της ενοικίασης είναι εκτιμήσεις με βάση τις δευτερογενείς πηγές που αναφέρονται χωριστά. Οι μετατροπές σε ευρώ είναι ενδεικτικές.
Νόμοι και επίσημες χρεώσεις
- Κοινή Οδηγία αρ. 22 της 20.10.2020 (Υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών): αμοιβές συμβολαιογράφων
- Νόμος αρ. 110/2018 «Για το συμβολαιογραφικό επάγγελμα»
- Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 389 της 13.5.2020: κατάλογος και χρεώσεις κτηματολογικών υπηρεσιών
- Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 462 της 31.7.2025: τροποποιήσεις των κτηματολογικών χρεώσεων
- Νόμος αρ. 111/2018 «Για το κτηματολόγιο»
- Αστικός Κώδικας (νόμος αρ. 7850/1994), άρθρα 72, 83 και 193: πληρεξούσιο, συμβολαιογραφική πράξη και καταχώριση
- Νόμος αρ. 29/2023 «Για τον φόρο εισοδήματος», άρθρα 17 και 24
- Οδηγία αρ. 34 της 29.12.2023 για τον φόρο επί του εισοδήματος από μεταβίβαση ακινήτων
- Νόμος αρ. 9632/2006 «Για το σύστημα τοπικών φόρων», άρθρο 22/2
Άλλες πηγές (δευτερογενείς)
Επόμενα βήματα
- Πόσο αξίζει το ακίνητό μου; Δωρεάν εκτίμηση
- Πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Αλβανία από το εξωτερικό
- Στεγαστικό δάνειο: μηνιαία δόση και όροι των τραπεζών
- Επανεκτίμηση ακινήτων 2026: ο φόρος 5% και τα βήματα
- Αγορά επί χάρτου: το συμβόλαιο με τον κατασκευαστή
- Πουλάτε; Πάρτε προσφορές από μεσίτες της περιοχής
- Ακίνητα προς πώληση
- Ακίνητα προς ενοικίαση στην Αλβανία
- Τι ελέγχει το hyrja.al στις αγγελίες
- Πώς γράφουμε τους οδηγούς μας
- Όλοι οι οδηγοί
Ενδεικτικά ποσά: επιβεβαιώστε τα με τον συμβολαιογράφο. Οι χρεώσεις αλλάζουν, και ο συμβολαιογράφος μπορεί να υπολογίσει την αμοιβή με βάση την επίσημη τιμή αναφοράς της περιοχής. Το ποιος πληρώνει τι είναι διαπραγματεύσιμο και πρέπει να αναγράφεται στο συμβόλαιο. Ενημέρωση: 2 Οκτωβρίου 2026