Ratgeber · Richtwerte
Kaufnebenkosten (und Mietkosten) für Immobilien in Albanien
Wer in Albanien eine Immobilie kauft, zahlt in der Regel den Notar (0,23–0,35 % des Vertragswerts, je nach Wertstufe) und die Gebühren der Katasterbehörde ASHK für die Eintragung und die Eigentumsbescheinigung (12.000 Lek, ≈ 130 €). Der Verkäufer zahlt in der Regel die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Bei einer Wohnung zu 100.000 € belaufen sich die Kosten des Käufers auf etwa 430 €, also rund 0,43% des Preises.
Verfasst von Galip Sulaj, Gründer von hyrja.al
Die Kosten des Käufers
Diese Kosten zahlt ein Käufer normalerweise, um einen Kauf beim Notar abzuschließen und bei der ASHK (staatliche Katasterbehörde) eintragen zu lassen. Sie werden bei der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags beim Notar fällig, der anschließend die Eintragung bei der ASHK beantragt. Die festen Beträge werden per Ministerratsbeschluss in Lek festgelegt; die Euro-Beträge sind ungefähre Umrechnungen zu einem Richtkurs.
| Kosten | Satz oder Betrag | Berechnungsgrundlage | Quelle |
|---|---|---|---|
| Notargebühr | 0,23–0,35 % des Vertragswerts | Der gesamte Vertragswert, zum Satz der Wertstufe, in die er fällt (siehe unten). Liegt der angegebene Preis unter dem offiziellen Referenzpreis der Gegend, verwendet der Notar den Referenzpreis. | Anweisung 22/2020 · Gesetz 110/2018 |
| Eintragung des Kaufvertrags bei der ASHK | 5.000 Lek≈ 54 € | Ein fester Tarif pro Kaufvertrag, unabhängig vom Preis. | Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 |
| Eigentumsbescheinigung und Antrag bei der ASHK | 7.000 Lek≈ 76 € | Fest: die neue Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen plus der Antrag des Notars bei der ASHK. | Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Anweisung 22/2020 |
Keine Kosten des Käufers: Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlt der Verkäufer, bevor die ASHK die Übertragung einträgt. Siehe die Fragen unten.
Der Notartarif nach Vertragswert
Je höher der Vertragswert, desto niedriger der Prozentsatz des Notars. Der Prozentsatz der Wertstufe, in die der Vertragswert fällt, gilt für den gesamten Wert und nicht nur für den Teil oberhalb der vorherigen Stufe.
| Vertragswert | Notartarif |
|---|---|
| bis 6.000.000 Lek (≈ 65.200 €) | 0,35% |
| 6.000.000 Lek (≈ 65.200 €) – 15.000.000 Lek (≈ 163.000 €) | 0,3% |
| 15.000.000 Lek (≈ 163.000 €) – 50.000.000 Lek (≈ 543.300 €) | 0,28% |
| 50.000.000 Lek (≈ 543.300 €) – 100.000.000 Lek (≈ 1.086.600 €) | 0,25% |
| über 100.000.000 Lek (≈ 1.086.600 €) | 0,23% |
Kaufnebenkosten berechnen
Geben Sie den Preis ein, um die amtlichen Kosten des Kaufs Posten für Posten zu sehen. Ergänzen Sie eine Maklerprovision oder ein Anwaltshonorar nur, wenn Sie eines vereinbart haben: Der Rechner setzt keines an.
Leer lassen, wenn Sie ohne Makler kaufen.
Der Betrag aus dem schriftlichen Angebot Ihres Anwalts, falls vorhanden.
| Posten | Nur amtliche Kosten | Mit Ihren Zusatzkosten |
|---|---|---|
| Notar (0,3 % des Preises) | 300 € | 300 € |
| Eintragung bei der ASHK | 54 € | 54 € |
| Eigentumsbescheinigung und Antrag des Notars | 76 € | 76 € |
| Hinterlegung beim Notar | 0 € | 0 € |
| Maklerprovision | 0 € | 0 € |
| Ihr Anwalt | 0 € | 0 € |
| Kosten insgesamt | 430 € | 430 € |
| Anteil am Preis | 0,43% | 0,43% |
Richtwerte: Der Notar rechnet mit dem amtlichen Referenzpreis der Gegend, wenn dieser über dem angegebenen Preis liegt, und Beträge in Lek werden zu einem Richtkurs umgerechnet. Nicht enthalten: Übersetzungen, Vollmacht und Apostille beim Kauf aus dem Ausland, Bank- und Kreditkosten.
Quellen: Anweisung 22/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Gesetz 110/2018
Rechenbeispiel: Wohnungen zu 100.000 € und 200.000 €
Dies ist dieselbe Berechnung wie im Kostenrechner auf den Angebotsseiten von hyrja.al, mit den obigen Tarifen. Die Preise sind in Euro; die Notarstufe wird nach dem Wert in Lek bestimmt.
| Kosten | 100.000 € | 200.000 € |
|---|---|---|
| Notar | 300 €0,3% des Preises | 560 €0,28% des Preises |
| Eintragung bei der ASHK | 54 € | 54 € |
| Bescheinigung und Antrag | 76 € | 76 € |
| Kosten des Käufers | 430 € | 690 € |
| Anteil am Preis | 0,43% | 0,35% |
| Gesamt inklusive Preis | 100.430 € | 200.690 € |
Nicht enthalten: Anwalt, Übersetzung, Bankbewertung, Hypothekenkosten und eine etwaige Maklerprovision, die privat mit der Agentur vereinbart wird.
Warum nennen manche Seiten 4–7 %?
Mitunter liest man, ein Immobilienkauf koste 4–7 % des Preises. Solche Summen enthalten meist Kosten, die das Gesetz nicht festlegt: die Maklerprovision, die verhandelbar ist und in Ihrem Vertrag mit dem Makler steht; einen Anwalt, wenn Sie einen beauftragen; und bei einer Finanzierung die Gebühren der Bank, die Bewertung der Immobilie und Versicherungen.
Die amtlichen Kosten sind deutlich niedriger. Der Käufer zahlt den Notar (0,23–0,35 % des Vertragswerts) und die festen ASHK-Gebühren: etwa 430 € für eine Wohnung zu 100.000 € (0,43% des Preises). Die Steuer auf den Verkauf zahlt der Verkäufer.
Um Ihre eigene Summe zu sehen, geben Sie den Preis oben im Rechner ein und ergänzen Sie nur die Provision und das Anwaltshonorar, die Sie tatsächlich vereinbart haben.
Zum RechnerHäufige Fragen von Käufern
Was kostet der Immobilienkauf insgesamt?
Die amtlichen Kosten sind gering: etwa 430 € (0,43% des Preises) für eine Wohnung für 100.000 € und etwa 690 € (0,35%) für eine für 200.000 €, bestehend aus Notar und festen ASHK-Gebühren. Alles andere wird privat vereinbart und fällt nur an, wenn Sie es nutzen: eine Maklerprovision laut Ihrem Maklervertrag, Ihr Anwalt sowie Übersetzungen und eine Vollmacht beim Kauf aus dem Ausland. Der Verkäufer zahlt die Steuer von 15 % auf den Veräußerungsgewinn. Gesetzlich haften alle Parteien der notariellen Urkunde gegenüber dem Notar für dessen Gebühren; halten Sie deshalb schriftlich fest, wer was zahlt.
Quellen: Anweisung 22/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Gesetz 29/2023, Art. 17, 24 · Gesetz 110/2018 · Gesetz 9/2022
Was kostet der Notar beim Kauf einer Wohnung?
Zwischen 0,23 und 0,35 % des Vertragswerts: etwa 300 € bei einer Wohnung zu 100.000 € und etwa 560 € bei einer zu 200.000 €. Der Prozentsatz hängt von der Wertstufe ab, in die der Preis fällt, und der Notar rechnet mit dem offiziellen Referenzpreis der Gegend, wenn der angegebene Preis niedriger ist. Fragen Sie den Notar vor dem Tag der Unterzeichnung nach dem genauen Betrag.
Quellen: Anweisung 22/2020
Wer zahlt die Steuer beim Verkauf?
Der Verkäufer. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn beträgt 15 % des Gewinns, also der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, wobei der Verkaufspreis nie niedriger als der offizielle Referenzpreis angesetzt wird. Ein Verkäufer, der Privatperson ist, zahlt sie, bevor die ASHK die Übertragung einträgt, und die ASHK trägt den Verkauf erst ein, wenn die Zahlung bestätigt ist. Die oben genannten Notar- und ASHK-Gebühren zahlt der Käufer: Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 708) trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Wenn Sie etwas anderes vereinbaren, halten Sie es im Vorvertrag und im endgültigen Vertrag fest.
Quellen: Gesetz 29/2023, Art. 17, 24 · Anweisung 34/2023
Wie hoch sind die ASHK-Gebühren für die Eigentumsübertragung?
Insgesamt 12.000 Lek (≈ 130 €): 5.000 Lek (≈ 54 €) für die Eintragung des Kaufvertrags und 7.000 Lek (≈ 76 €) für die neue Eigentumsbescheinigung und den Antrag des Notars. Es sind feste Beträge, gleich für eine Einzimmerwohnung wie für eine Villa. Die ASHK ist die staatliche Katasterbehörde (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), die das Immobilienregister führt.
Quellen: Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Gesetz 111/2018
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für eine Wohnung?
Die jährliche Gebäudesteuer auf Wohnimmobilien beträgt 0,05 % des Gebäudewerts, berechnet nach der Methodik des Ministerrats, bei einer Wohnung meist einige Tausend Lek im Jahr. Sie wird nicht beim Kauf gezahlt und ist daher in den obigen Summen nicht enthalten. Verlangen Sie vom Verkäufer einen Nachweis, dass sie bis heute bezahlt ist.
Quellen: Gesetz 9632/2006, Art. 22/2 · Tirana Times
Was ist in diesen Zahlen nicht enthalten?
Alles, was von Ihrer Situation abhängt oder privat vereinbart wird: ein Anwalt, beeidigte Übersetzungen und ein Dolmetscher beim Notar, wenn Sie kein Albanisch sprechen, eine Vollmacht, wenn Sie aus dem Ausland kaufen, eine Bankbewertung und Hypothekenkosten sowie eine etwaige Maklerprovision. Lassen Sie sich diese Kosten schriftlich geben, bevor Sie sich binden.
Anwalt oder Notar finden
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Die Kosten einer Miete
Was zahlen Sie beim Einzug in eine Mietwohnung?
Üblicherweise eine Monatsmiete als Kaution plus die erste Monatsmiete im Voraus; bei einer Miete von 500 € im Monat also etwa 1.000 € am Einzugstag. Danach zahlen Sie jeden Monat die Miete, das Hausgeld (Verwaltung) und die Nebenkosten. Das ist übliche Praxis, keine Regel: Vereinbaren Sie Kaution, Gebühren und die Übernahme der Rechnungen im schriftlichen Vertrag.
| Kosten | Üblicher Betrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaution | eine Monatsmiete | Wird am Ende zurückgezahlt, wenn keine Schäden und keine offenen Rechnungen vorliegen. |
| Erste Monatsmiete | 1 × die Monatsmiete | Bei Unterzeichnung im Voraus zu zahlen. |
| Hausgeld | etwa 1.000 Lek (≈ 11 €) im Monat | Üblich in neueren Gebäuden; fragen Sie den Vermieter, ob es in der Miete enthalten ist. |
| Nebenkosten und Internet | 6.600 Lek – 11.600 Lek im Monat | Hängt von der Größe der Wohnung ab; siehe Tabelle unten. |
Beispiel: Eine Wohnung (1+1), vermietet für 500 € im Monat, kostet mit Hausgeld und Nebenkosten etwa 599 € im Monat.
Monatliche Nebenkosten nach Wohnungsgröße
Strom, Wasser, Müll und Heizung oder Kühlung, plus Internet: eine Schätzung auf Grundlage der Lebenshaltungskostendaten von Numbeo für Tirana, von hyrja.al nach Wohnungsgröße aufgeteilt. Heizen im Winter oder Klimaanlage im Sommer können die Kosten deutlich erhöhen.
| Größe | Nebenkosten | Mit Internet |
|---|---|---|
| Einzimmerwohnung | 5.000 Lek≈ 54 € | 6.600 Lek≈ 72 € |
| 1+1 | 6.500 Lek≈ 71 € | 8.100 Lek≈ 88 € |
| 2+1 | 8.000 Lek≈ 87 € | 9.600 Lek≈ 104 € |
| 3+1 oder größer | 10.000 Lek≈ 109 € | 11.600 Lek≈ 126 € |
Internet: etwa 1.600 Lek (≈ 17 €) im Monat, unabhängig von der Größe.
Sekundärquellen: Expatax · Shqiptarja.com · Numbeo
Quellen
Notartarif, ASHK-Gebühren und Steuern stammen aus den Gesetzen und offiziellen Tarifen, die im Amtsblatt (qbz.gov.al) veröffentlicht sind. Die Zahlen zur Miete sind Schätzungen auf Grundlage der gesondert aufgeführten Sekundärquellen. Euro-Umrechnungen sind Richtwerte.
Gesetze und offizielle Tarife
- Gemeinsame Anweisung Nr. 22 vom 20.10.2020 (Justiz- und Finanzministerium): Notargebühren
- Gesetz Nr. 110/2018 „Über das Notariat“
- Ministerratsbeschluss Nr. 389 vom 13.5.2020: Liste und Tarife der Katasterleistungen
- Ministerratsbeschluss Nr. 462 vom 31.7.2025: Änderungen der Katastertarife
- Gesetz Nr. 111/2018 „Über das Kataster“
- Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 7850/1994), Artikel 72, 83 und 193: Vollmacht, notarielle Urkunde und Eintragung
- Gesetz Nr. 29/2023 „Über die Einkommensteuer“, Artikel 17 und 24
- Anweisung Nr. 34 vom 29.12.2023 über die Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien
- Gesetz Nr. 9632/2006 „Über das System der lokalen Steuern“, Artikel 22/2
Weitere Quellen (sekundär)
Nächste Schritte
- Was ist meine Immobilie wert? Kostenlose Bewertung
- Immobilie in Albanien aus dem Ausland kaufen: der Ratgeber
- Immobilienkredit: Monatsrate und Bedingungen der Banken
- Neubewertung von Immobilien 2026: 5 % Steuer und die Schritte
- Neubau vom Bauträger: der Vertrag
- Verkaufen? Angebote von Maklern vor Ort
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- Was hyrja.al bei Inseraten prüft
- Wie wir unsere Ratgeber schreiben
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Richtwerte: Bitte beim Notar bestätigen lassen. Tarife ändern sich, und der Notar kann die Gebühr auf Basis des offiziellen Referenzpreises der Gegend berechnen. Wer was zahlt, ist verhandelbar und sollte im Vertrag festgehalten werden. Aktualisiert: 2. Oktober 2026