Normë fikse apo e ndryshueshme, në lekë apo në euro: si ta zgjidhni kredinë për shtëpi në 2026

Nëse paga juaj është në lekë, merreni kredinë për shtëpi në lekë: kësti nuk varet nga kursi i euros dhe kredia kushton më pak, mesatarisht 3,8% kundrejt 5,2% në euro në tremujorin e dytë 2026, sipas Bankës së Shqipërisë. Për normën, pyetja është sa rritje të këstit përballoni. Norma fikse kushton pak më shumë, por ju mbron nga rritja e bonove të thesarit dhe e Euribor-it, që në 2026 po rriten sërish; norma e ndryshueshme ka kuptim vetëm nëse kësti mbetet i përballueshëm edhe me 2 pikë përqindjeje më shumë.

Foto kryesore: RDNE Stock project / Pexels

Norma bazë e Bankës së Shqipërisë, e pandryshuar më 7 tetor 2026

2,5%

Bonot e thesarit 12-mujore në ankandin e 22 shtatorit 2026: indeksi i kredive në lekë

2,83%

Euribor 12-mujor, mesatarja e shtatorit 2026: indeksi i kredive në euro

3,25%

Pjesa e lekut te kreditë e reja për banesa, janar deri gusht 2026

84%

Çfarë është norma fikse dhe çfarë norma e ndryshueshme?

Norma fikse mbetet e njëjtë për periudhën që shkruan kontrata, për gjithë afatin ose vetëm për vitet e para. Norma e ndryshueshme është indeks orientues plus një marzh fiks (rregullorja e Bankës së Shqipërisë nr. 59/2008 për transparencën, neni 4) dhe rishikohet periodikisht, te kreditë për shtëpi zakonisht një herë në vit. Kontrata duhet të shkruajë indeksin, marzhin dhe sa shpesh ndryshon norma (neni 7).

Te kreditë në lekë indeksi është zakonisht norma e bonove të thesarit 12-mujore, te kreditë në euro Euribor-i 12-mujor. Marzhi është pjesa e bankës, e caktuar në kontratë. Shumica e formulave kanë edhe një normë minimale: OTP Bank, për shembull, pas vitit të parë e llogarit normën në lekë për të ardhura nga paga ose qiraja si bono 12-mujore plus 1,5%, por jo më pak se 4%. Me bonot në 2,83% kjo jep 4,33%; po të binin bonot në 2%, do të paguanit përsëri 4%. Minimumi e mban normën lart kur indeksi bie, por nuk ju mbron kur ai rritet.

Norma bazë e Bankës së Shqipërisë, 2,5% që nga korriku 2025, zakonisht nuk hyn në formulë, por i lëviz bonot, siç tregon grafiku më poshtë.

Katër formulat që gjeni në banka

Shembujt nuk janë renditje; krahasimin e plotë të bankave e keni te Kredi për shtëpi.

Krahasoni normën efektive të interesit (NEI), jo normën e vitit të parë. OTP Bank, për shembull, reklamon 2,90% për vitin e parë, por për kredinë për shtëpi publikon një NEI deri në 5,31% në lekë dhe deri në 6,33% në euro; për kredinë në euro me 4,00% fikse për gjithë afatin, NEI-ja është 4,2%. Por as NEI-ja nuk e mat rrezikun, sepse për pjesën e ndryshueshme supozon që indeksi mbetet në nivelin e ditës së llogaritjes (rregullorja nr. 59/2008, neni 6 dhe aneksi 1).

Sa kushton secila? Normat mesatare në 2026

Në lekë, norma e fiksuar për më shumë se një vit kushtoi mesatarisht 4,12% në janar deri gusht 2026, rreth 0,9 pikë më shumë se normat e ndryshueshme ose të fiksuara deri në një vit (3,25%). Në euro diferenca është më e vogël dhe ndryshoi drejtim: në 2025 normat e ndryshueshme ishin më të larta, në janar deri gusht 2026 më të ulëta.

Shumica e huamarrësve zgjedhin sigurinë: në janar deri gusht 2026, 63% e shumës së kredive të reja në lekë dhe 79% e asaj në euro kishin normë të fiksuar për më shumë se një vit. Dhe kredia po kalon drejt lekut: nga kreditë e reja për banesa në lekë dhe në euro, pjesa e lekut u rrit nga 60% në 2023 në 72% në 2024 dhe 84% në janar deri gusht 2026.

Si i llogaritëm

Banka e Shqipërisë publikon çdo muaj normën mesatare dhe shumën e kredive të reja për banesa (përfshirë ndërtimin dhe rinovimin), sipas periudhës fillestare të fiksimit: deri në një vit, ku hyjnë edhe normat e ndryshueshme, dhe mbi një vit. Mesataret janë të peshuara me shumat mujore; për pjesën e lekut, shumat në euro i kthyem në lekë me kursin mesatar mujor të BSH. Normat nuk përfshijnë komisionet.

Si kanë lëvizur bonot dhe Euribor-i nga 2021 deri në 2026

Indekset kanë lëvizur shumë më tepër se 2 pikë. Ndërsa norma bazë u ngrit nga 0,5% në fillim të 2022 deri në 3,25% në nëntor 2023, bonot 12-mujore u ngjitën nga 1,58% në janar në 5,79% në nëntor 2022; Euribor-i 12-mujor shkoi nga −0,48% në janar 2022 në 4,16% në tetor 2023. Pas uljeve, të dyja po rriten sërish: Banka Qendrore Evropiane e çoi normën e depozitave nga 2,00% në 2,50% me dy hapa, në fuqi nga 17 qershori dhe 16 shtatori 2026, dhe Euribor-i u ngjit nga 2,22% në shkurt në 3,25% në shtator. Bonot u rritën nga 2,43% në shkurt në 2,83% në ankandin e 22 shtatorit.

Më 7 tetor 2026 Banka e Shqipërisë e la normën bazë në 2,5%, por shtoi:

Kjo nuk do të thotë se norma bazë do të rritet patjetër. Por edhe në Raportin e Stabilitetit Financiar të 23 shtatorit 2026, BSH shkruan se bankat duhet t'i kushtojnë më shumë vëmendje aftësisë paguese të huamarrësve me norma të ndryshueshme. Ecurinë e kredive në vjeshtë e gjeni te kredia për shtëpi në vjeshtë 2026.

Testi i stresit: sa rritet kësti me 2 pikë më shumë?

Për një apartament 100 000 € me 20% paradhënie, kredia është 80 000 €, ose 7 332 000 lekë (1 € = 91,65 lekë, Banka e Shqipërisë, 9 tetor 2026). Për 25 vjet me 3,8% kësti është 37 896 lekë në muaj; me 5,8% bëhet 46 348 lekë, pra 22% më shumë. Llogaritësit tregojnë shumat në euro; vendosni shifrat e ofertës suaj.

Tani shtoni 2 pikë përqindjeje:

Në praktikë norma rishikohet më vonë, kur një pjesë e kredisë është shlyer: me 2 pikë më shumë pas 5 vitesh, kësti shkon nga 37 896 në 44 861 lekë (+18%). Një rritje si ajo e bonove në 2022, mbi 4 pikë brenda një viti, do ta rriste këstin me afërsisht gjysmën.

Kufiri i BSH për këstet e të gjitha borxheve, për shtëpinë e parë 40% e të ardhurave në lekë dhe 35% në valutë (vendimi nr. 25, datë 7.5.2025), kontrollohet vetëm në ditën e disbursimit. Nëse kësti me 2 pikë më shumë do t'ju çonte mbi këtë prag ose do t'ju linte pa rezervë, zgjidhni normë fikse ose një periudhë fikse më të gjatë. Sa të ardhura ju duhen e llogarit artikulli sa paga duhen për një apartament; krahasimi me qiranë është te kredi apo qira.

Lekë apo euro: rreziku i kursit të këmbimit

Merreni kredinë në monedhën e të ardhurave. Rregullat e Bankës së Shqipërisë e mbështesin këtë parim me detyrime për bankën dhe të drejta për ju:

Foto: Jakub Żerdzicki / Unsplash

• Këshilla dhe alternativa. Banka duhet t'ju sugjerojë monedhën më të përshtatshme (rregullorja nr. 48/2015, neni 6). Nëse kërkoni kredi në një valutë që nuk e fitoni dhe banka vlerëson se nuk jeni të mbrojtur nga rreziku i kursit, ajo duhet t'ju ofrojë një kredi të krahasueshme në monedhën e pagës (rregullorja nr. 59/2008, neni 5).
• Shembulli me shkrim. Para kontratës banka ju tregon sa bëhet kësti nëse monedha e pagës dobësohet me 5% dhe me 20%, dhe ju e nënshkruani (rregullorja nr. 48/2015, aneksi 3).
• Kufij më të rreptë. Për shtëpinë e parë, kredia në valutë mbulon deri në 75% të vlerës dhe këstet deri në 35% të të ardhurave, kundrejt 85% dhe 40% në lekë.
• Konvertimi. Mund të kërkoni ta ktheni kredinë në monedhën e të ardhurave, me kursin zyrtar të bankës në atë ditë, përveç kur kontrata parashikon ndryshe; nëse kësti rritet mbi 20% për shkak të kursit, banka duhet t'ju njoftojë (rregullorja nr. 48/2015, neni 9/1).

A është 20% shumë? Që nga 2015 kursi ka lëvizur më tepër, vetëm se në drejtimin tjetër: euroja ra nga 139,74 lekë mesatarisht në 2015 në 91,85 lekë në shtator 2026.

Kjo lëvizje ndihmoi ata që paguajnë kredi në euro me pagë në lekë: një kësti 400 € kushtonte 49 508 lekë me kursin mesatar të 2020 dhe 36 740 lekë në shtator 2026. Emigrantit me pagë në euro dhe kredi në lekë i ndodhi e kundërta: kësti 40 000 lekë u rrit nga 323 € në 435 €, pra 35% më shumë. Askush nuk e di kursin e 25 viteve të ardhshme; mjafton që kësti dhe paga të jenë në të njëjtën monedhë. Më shumë lexoni te euroja në 92 lekë dhe te kredi për emigrantët.

Si e ndryshoni kredinë më vonë: shlyerja para afatit dhe rifinancimi

Kredinë hipotekare mund ta shlyeni plotësisht ose pjesërisht në çdo kohë, dhe banka duhet t'jua ulë interesin për pjesën e shlyer. Ajo mund të kërkojë një kompensim, por jo më shumë se humbja e saj e justifikuar dhe jo më shumë se 2% e shumës që shlyeni para afatit, ose 1% kur deri në maturim mbetet një vit ose më pak; nuk paguani asgjë kur kredinë e shlyen sigurimi pas ngjarjes së siguruar (rregullorja nr. 48/2015, neni 13). Raiffeisen Bank dhe Tirana Bank shkruajnë në informacionin parakontraktor pikërisht këto maksimume: për 50 000 € të shlyera kur mbeten 10 vjet, kompensimi mund të arrijë 1 000 €.

Kjo kosto vlen edhe kur e çoni kredinë në një bankë tjetër për të kaluar te norma fikse ose te leku. Disa banka nuk marrin komision për kreditë që blejnë nga të tjerat (BKT publikon 0%), por paguani përsëri noterin, hipotekën e re dhe fshirjen e së vjetrës në ASHK: tarifat janë te hipoteka mbi pronën.

Banka duhet t'ju njoftojë të paktën 15 ditë para çdo ndryshimi të kushteve dhe nuk mund ta ndryshojë pa pëlqimin tuaj metodën e llogaritjes së normës (rregullorja nr. 59/2008, neni 5). Pas nënshkrimit keni 7 ditë kalendarike për t'u tërhequr nga kontrata pa dhënë arsye (rregullorja nr. 48/2015, neni 12).

Çfarë të pyesni bankën para se të nënshkruani

Kërkoni përgjigjet me shkrim, në informacionin e standardizuar parakontraktor, që vlen të paktën 7 ditë kalendarike. Dokumentet që do t'ju duhen janë te dokumentet për kredi hipotekore.

Pyetja për sigurimin nuk është formale: te BKT, pa sigurim jete norma rritet me 0,5 pikë deri në moshën 45 vjeç dhe me 1 pikë mbi të. Çfarë mbulon polica lexoni te sigurimi i shtëpisë dhe kredia; nëse jeni çift i ri, lexoni edhe për kredinë e butë për shtëpi.

Pyetje të shpeshta