Si të shisni apartamentin në 2026: çmimi i duhur, dokumentet, tatimi dhe sa kohë duhet
Në gjashtëmujorin e parë të 2026, një banesë në Tiranë u shit mesatarisht për 9,7 muaj dhe shumica e shitjeve u mbyllën deri në 5% nën çmimin fillestar. Si ta vendosni çmimin, çfarë dokumentesh ju duhen dhe si të paguani më pak tatim.
Nga Galip Sulaj9 min lexim
Foto kryesore: Jakub Zerdzicki / Pexels
Si ta shisni apartamentin shpejt dhe me çmimin e duhur në 2026? Tregu ka ndryshuar: sipas Bankës së Shqipërisë, në gjashtëmujorin e parë të 2026 një banesë në Tiranë kërkonte mesatarisht 9,7 muaj për t'u shitur, nga 8,1 më parë, dhe shumica e shitjeve mbylleshin me çmimin fillestar ose deri në 5% më poshtë. Kjo do të thotë se çmimi i parë që vendosni ka më shumë rëndësi se kurrë. Më poshtë gjeni pesë hapat: si ta vendosni çmimin, cilat dokumente t'i përgatisni që tani, sa tatim paguani, kur ia vlen një agjent dhe si ta mbyllni shitjen te noteri pa rreziqe.
- Në gjashtëmujorin e parë të 2026, një banesë në Tiranë u shit mesatarisht për 9,7 muaj dhe shumica e shitjeve u mbyllën me çmimin fillestar ose deri në 5% më poshtë (Banka e Shqipërisë).
- Një çmim shumë mbi tregun nuk negociohet poshtë, por e mban banesën muaj të tërë në treg: vendoseni mbi të dhëna shitjesh dhe mbi vlerën që pranon banka e blerësit me kredi.
- Tatimi mbi fitimin nga shitja është 15%; nëse e rivlerësoni pronën deri më 31 dhjetor 2026, paguani 5% mbi diferencën dhe në shitje tatohet vetëm fitimi mbi vlerën e re.
- Para njoftimit, përgatitni certifikatën e freskët të pronësisë, kartelën e pasurisë dhe, kur ka hipotekë, vërtetimin e bankës për shumën e mbetur.
- Kapari me shkrim, pagesa përmes bankës dhe çmimi real në kontratë ju mbrojnë si shitës.
- Koha mesatare e shitjes së një banese në Tiranë, 6-mujori I 2026
- 9,7 muaj
- Zbritja në shumicën e shitjeve kundrejt çmimit fillestar
- ≤ 5%
- Shitjet e financuara me kredi bankare
- 58%
- Apartamentet e shitura te jorezidentë, 85% prej tyre qytetarë të BE-së
- 20%
Tregu në vjeshtë 2026: blerësit kanë më shumë kohë
Vrojtimi i Bankës së Shqipërisë për gjashtëmujorin e parë të 2026 tregon që shitjet po zgjasin në Tiranë dhe në pjesën më të madhe të vendit, ndërsa në bregdet po shkurtohen.
| Kategoria | Periudha e mëparshme | 6-mujori I 2026 |
|---|---|---|
| Tiranë | 8,1 muaj | 9,7 muaj |
| Bregdeti | 9,9 muaj | 8,2 muaj |
| Zona të tjera | 10,1 muaj | 10,6 muaj |
| Mesatarja kombëtare | 9,1 muaj | 9,9 muaj |
Çmimet nuk po bien fort, por po ndalen. Sipas indeksit Keydata, çmimi mesatar i apartamenteve në Tiranë ra rreth 1% në tremujorin e dytë të 2026, dhe drejtori i Çelësi Media Group, Ylli Sula, thotë se shitësit kanë pranuar negociata me rreth 3–4% zbritje (Publik.al, 17 gusht 2026). Nëse doni ta krahasoni zonën tuaj, shihni çmimet e apartamenteve sipas zonave.
Hapi 1: Vendosni çmimin e duhur
Pjesa më e madhe e shitjeve vijoi të realizohej me çmime të njëjta ose deri në 5% më të ulëta sesa çmimi fillestar.
Në praktikë, kjo do të thotë se një çmim shumë mbi tregun nuk "negociohet poshtë", por thjesht e mban banesën në treg për muaj të tërë. Tri gjëra ndihmojnë:
- Krahasoni me të dhënat, jo me njoftimet. Njoftimet, si ato të apartamenteve në shitje në Tiranë, tregojnë çmimet e kërkuara, jo ato të shitjes. Përdorni vlerësimin falas të pronës dhe të dhënat e tregut.
- Mendoni si banka. Sipas Bankës së Shqipërisë, 58% e shitjeve financohen me kredi dhe në 34% të rasteve kredia mbulon deri në 60% të vlerës. Nëse çmimi juaj kalon shumë vlerësimin e bankës, blerësi me kredi mund të mos e mbyllë dot blerjen.
- Mbani parasysh kursin e këmbimit. Me euron rreth 91 lekë (kursi zyrtar ishte 90,80 lekë më 26 tetor 2026), disa blerës po kalojnë në lekë; shihni euroja në 92 lekë.
Hapi 2: Përgatitni dokumentet që tani
Dokumentet e gatshme e shkurtojnë shitjen dhe e rrisin besimin e blerësit. Përgatitini para se ta nxirrni banesën në treg:
Si ta merrni certifikatën dhe çfarë kontrollon blerësi në të, e shpjegojmë te certifikata e pronësisë online.
Hapi 3: Tatimi, 15% apo 5%
Kur shisni një pronë me fitim, shitësi paguan tatim mbi fitimin, diferencën mes çmimit të shitjes dhe atij të blerjes. Norma standarde është 15%; si llogaritet fitimi dhe kur nuk paguhet tatimi e shpjegon tatimi 15% kur shitni pronën. Rivlerësimi është përditësimi i vlerës së pronës në regjistrat e ASHK-së me vlerën e tregut: me skemën që nisi në 2026, pronari paguan 5% mbi diferencën, dhe më pas në shitje tatohet vetëm fitimi mbi vlerën e re. Sipas Ylli Sulës, pikërisht kjo ulje nga 15% në 5% u ka dhënë shitësve më shumë hapësirë për të negociuar. Afati për individët është 31 dhjetori 2026, sipas ligjit nr. 85/2025; të gjitha detajet te rivlerësimi i pronës me 5%.
| Pa rivlerësim | 60 000 € fitim | 15% | 9 000 € |
|---|---|---|---|
| Me rivlerësim në 120 000 € para shitjes | 60 000 € diferencë rivlerësimi | 5% | 3 000 € |
| Shitja pas rivlerësimit me 120 000 € | 0 € fitim mbi vlerën e re | 15% | 0 € |
Në këtë shembull të thjeshtuar, diferenca është 6 000 €. Llogaritja reale varet nga vlerat e regjistruara, çmimet e referencës dhe dokumentet tuaja, ndaj konsultohuni me noterin ose një kontabilist para se të vendosni.
Foto: Aaron Lefler / Unsplash
Hapi 4: Me agjent apo vetë?
Një agjent i mirë ju kursen kohë, filtron blerësit dhe njeh dokumentet. Por jo të gjithë janë të njëjtë: sipas vrojtimit të Shoqatës Kombëtare të Agjentëve të Pasurive të Paluajtshme (NAREA), vetëm rreth 4 në 10 agjentë janë plotësisht të formalizuar (Monitor, 21 shtator 2026). Kontrolloni licencën, kërkoni kontratë me shkrim dhe bini dakord për komisionin para se të nisni. Lexoni si ta kontrolloni agjentin ose shisni me një agjent të verifikuar në Hyrja. Mund të shihni edhe listën e agjentëve dhe të agjencive.
Hapi 5: Kapari, noteri dhe pagesa
- Kapari me shkrim. Kapari është paradhënia që blerësi paguan për të rezervuar banesën deri te kontrata përfundimtare. Çdo kapar duhet të ketë një marrëveshje të shkruar që tregon shumën, afatin e kontratës përfundimtare dhe çfarë ndodh nëse njëra palë tërhiqet.
- Pagesa me bankë. Administrata tatimore rendit përdorimin e parave në dorë dhe nëndeklarimin e çmimeve ndër rreziqet kryesore të sektorit (Monitor, 21 shtator 2026). Një çmim i nëndeklaruar sot mund t'ju kushtojë më vonë.
- Çmimi real në kontratë. Ai mbron edhe ju, edhe blerësin, sidomos kur blerësi merr kredi.
- Hipoteka. Nëse prona ka kredi, bini dakord me bankën dhe me blerësin për rendin e pagesës dhe fshirjen e hipotekës.
- Blerës nga jashtë. Rreth 20% e apartamenteve u shitën te jorezidentë në gjashtëmujorin e parë, sipas Bankës së Shqipërisë. Dokumentet e gatshme dhe prokura e rregullt e bëjnë më të lehtë shitjen ndaj tyre.
Mos e dorëzoni çelësin dhe mos e lini blerësin të hyjë në banesë para pagesës së plotë dhe nënshkrimit te noteri, përveç nëse këtë e parashikon shprehimisht kontrata. Mos pranoni pagesa të mëdha në dorë pa dokument.
Testoni njohuritë
Sipas Bankës së Shqipërisë, sa kohë duhet mesatarisht për të shitur një banesë në Tiranë në 6-mujorin e parë të 2026?
Pyetje të shpeshta
Burimet
- Monitor: Rritja e çmimeve të banesave u frenua në gjysmën e parë të 2026, 23 shtator 2026
- Publik.al: Rivlerësimi dhe hetimet e SPAK ulin në qershor çmimet e apartamenteve, 17 gusht 2026
- Vox News: Pas 7 vitesh rritje, çmimet e apartamenteve në Tiranë ndalen, 17 gusht 2026
- Monitor: Vrojtimi i NAREA-s, vetëm 40% e agjentëve të pronave janë plotësisht të formalizuar, 21 shtator 2026
- Monitor: Tatimet, 2 800 tatimpagues në tregun e pasurive të paluajtshme, 21 shtator 2026
- Ligji nr. 85/2025 për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme, baza ligjore, në fuqi sipas Publik.al (17.08.2026)
- Banka e Shqipërisë: kursi zyrtar i këmbimit, 26 tetor 2026
Lexoni më shumë
Shpërndaje artikullin
Artikujt e rinj në email
Udhëzues për blerjen, qiranë dhe tregun e pronave në Shqipëri, drejt e në email-in tënd.
Një email kur publikojmë një artikull të ri. Mund të çregjistrohesh kurdo. Privatësia
Komentet
Hyr në llogari për të marrë pjesë në bisedë.
Ende pa komente. Bëhu i pari që ndan mendimin tënd.
