Çmimet e banesave në rajon 2026: Tirana kundrejt Prishtinës, Shkupit, Podgoricës dhe Beogradit

Në tremujorin e dytë të 2026, Beogradi ishte më i shtrenjti nga kryeqytetet që krahasojmë: 3 230 € për metër katror mesatarisht në kontratat e shitjes, sipas Entit Gjeodezik të Serbisë. Pas tij vjen Podgorica, me 2 510 €/m² për banesat e reja, ndërsa Tirana (2 116 €/m²) dhe Shkupi (rreth 2 150 €/m²) kanë çmime të ngjashme në njoftimet e shitjes. Prishtina nuk ka një çmim zyrtar për m², por indeksi zyrtar tregon rritjen më të ngadaltë në rajon, 4,1% në një vit, dhe vlerësimet e përdoruesve e vendosin metrin katror atje rreth 30 deri 40% nën Tiranën.

Foto kryesore: Sharath G. / Pexels

Beograd: çmimi mesatar në kontratat e shitjes, tremujori II 2026 (RGZ)

3 230 €/m²

Podgoricë: banesat e reja, tremujori II 2026 (MONSTAT)

2 510 €/m²

Tiranë: çmimi mesatar i kërkuar në njoftime, tremujori II 2026 (Keydata)

2 116 €/m²

Rajoni i Prishtinës: rritja e çmimeve në një vit, tremujori II 2026 (ASK)

+4,1%

Shifrat janë më të fundit të publikuara deri më 10 tetor 2026. Më poshtë i gjeni bashkë, me llojin e çmimit që mat secila, rritjen në një vit dhe që nga 2019, qiratë dhe pagat në çdo vend.

Sa kushton metri katror në kryeqytetet e rajonit në 2026?

Përgjigjja varet nga burimi, sepse çdo vend mat diçka tjetër. Enti Gjeodezik i Serbisë (RGZ) dhe Enti i Statistikave i Malit të Zi (MONSTAT) publikojnë çmime nga kontratat e shitjes. Për Tiranën dhe Shkupin ka mesatare nga njoftimet, ndërsa Agjencia e Statistikave të Kosovës (ASK) dhe Instituti Kombëtar i Statistikave i Bullgarisë (NSI) publikojnë vetëm indekse, që matin ndryshimin e çmimeve, jo nivelin e tyre.

Brenda çdo qyteti diferencat janë të mëdha. Në Beograd, mesatarja shkon nga 2 628 €/m² në Stara Rakovica deri në 4 290 €/m² në Savski Venac, ku kompleksi Beograd na vodi arriti 6 274 €/m² për banesat e reja. Në Tiranë, çmimi i kërkuar shkon nga 1 530 €/m² në Njësinë 11 (Zogu i Zi, Laprakë) deri në 2 962 €/m² në ish-Bllok, siç e tregon tabela e çmimeve sipas zonave në Tiranë. Në Shkup, njoftimet në komunën Qendër kërkojnë rreth 2 300 €/m², ndërsa në Mal të Zi bregdeti kushton më shumë se kryeqyteti: 2 838 €/m² për banesat e reja.

Pse shifrat nuk krahasohen një me një

Një çmim i kërkuar në njoftim dhe një çmim i paguar te noteri nuk janë e njëjta gjë, as banesat e reja me rishitjet. Katër dallime ndikojnë më shumë:

• Njoftim apo kontratë. Për Tiranën dhe Shkupin kemi çmime të kërkuara. Në Shqipëri diferenca me çmimin e paguar është e vogël: sipas Bankës së Shqipërisë, shumica e shitjeve në gjashtëmujorin e parë 2026 u mbyllën me çmimin e kërkuar ose deri në 5% më poshtë. Beogradi dhe Podgorica kanë çmime nga kontratat e regjistruara.
• Të reja apo të gjitha. Shifra e Podgoricës mbulon vetëm banesat e shitura për herë të parë nga ndërtuesi. Ajo e Beogradit përfshin edhe rishitjet: në tremujorin e dytë, banesat ekzistuese kushtonin mesatarisht 3 246 €/m² dhe ato të rejat 3 207 €/m².
• Cili metër katror. MONSTAT e llogarit çmimin mbi sipërfaqen e dobishme të banesës. Kur krahasoni, pyesni nëse çmimi për m² është mbi sipërfaqen bruto, me pjesët e përbashkëta, apo mbi atë neto; dallimin e shpjegon artikulli për sipërfaqen bruto dhe neto.
• Cila pjesë e qytetit. Shifra e Beogradit mbulon vetëm 10 komunat kadastrale të zonës urbane qendrore, ajo e Prishtinës gjithë rajonin, ndërsa ajo e Tiranës gjithë qytetin.

Si i llogaritëm

Për çdo kryeqytet morëm shifrën më të fundit të publikuar deri më 10 tetor 2026 nga institucioni zyrtar: kadastra, enti i statistikave ose banka qendrore. Për Tiranën dhe Shkupin, ku nuk gjetëm një mesatare zyrtare për m², përdorëm burimin publik më të afërt dhe shënuam se është çmim i kërkuar.

Rritjen nga 2019 e llogaritëm nga seritë e vetë burimeve, tremujori i dytë 2019 kundrejt tremujorit të dytë 2026: mesataret e Keydata (982 dhe 2 116 €/m²) dhe të MONSTAT (1 204 dhe 2 510 €/m²), indekset e ASK dhe NSI, si dhe indeksi i Bankës Popullore të Maqedonisë së Veriut për Shkupin, i publikuar nga Banka për Pagesa Ndërkombëtare (BIS). Muajt e pagës për 1 m² janë çmimi i Numbeo pjesëtuar me pagën mesatare bruto zyrtare të vendit. Lekët i kthyem në euro me kursin zyrtar të Bankës së Shqipërisë të 9 tetorit 2026 (1 € = 91,65 lekë), ndërsa denarët dhe dinarët me kurse të përafërta, rreth 61,5 dhe 117,2 për euro.

Sa u rritën çmimet në një vit dhe që nga 2019?

Në një vit, çmimet u rritën më shpejt në Podgoricë dhe më ngadalë në Prishtinë. Banesat e reja në Podgoricë u shtrenjtuan 19,1%, nga 2 108 në 2 510 €/m² mes tremujorit të dytë 2025 dhe atij të 2026, ndërsa Beogradi, Shkupi dhe Sofja u rritën 13 deri 14%. Tirana, me rreth 9% sipas Bankës së Shqipërisë, mbetet në fund të listës bashkë me Prishtinën.

Në shtatë vite, megjithatë, pothuajse i gjithë rajoni e ka dyfishuar çmimin. Nga tremujori i dytë 2019 te ai i 2026, indeksi zyrtar i Sofjes u rrit 126,5%, çmimet e kërkuara në Tiranë 115,5%, ato në Shkup 110,5% dhe banesat e reja në Podgoricë 108,5%. Prishtina është përjashtimi, me +29,5%.

Tirana, pra, nuk është rasti i veçantë i rajonit: ritmi i saj ngjan me atë të Shkupit, Podgoricës dhe Sofjes. Nëse rritja në Shqipëri është e shëndetshme apo shenjë flluske e kemi analizuar te a ka flluskë në tregun e pronave, ndërsa frenimin e 2026 te analiza e të dhënave të Bankës së Shqipërisë.

Tirana dhe Prishtina: sa ndryshojnë çmimet dhe pse?

Prishtina është dukshëm më e lirë se Tirana, dhe diferenca është thelluar që nga 2019. Sipas vlerësimeve të përdoruesve në Numbeo (tetor 2026), metri katror në Prishtinë kushton rreth 31% më pak se në Tiranë jashtë qendrës (1 295 kundrejt 1 888 €) dhe rreth 41% më pak në qendër (2 302 kundrejt 3 896 €). Indeksi zyrtar i ASK për rajonin e Prishtinës u rrit 29,5% nga 2019, ndërsa çmimet e kërkuara në Tiranë 115,5%.

Burimet zyrtare nuk e matin drejtpërdrejt arsyen e diferencës, por japin disa të dhëna:

• Në Kosovë, çmimet kanë ndjekur inflacionin. Banka Qendrore e Kosovës vëren se nga 2018 deri në 2025 çmimet e banesave u rritën më ngadalë se niveli i përgjithshëm i çmimeve në ekonomi. Pagat bruto u rritën më shpejt se çmimet e banesave: nga 477 € në 2019 në 713 € në 2025, +49% (ASK).
• Diaspora peshon në të dy vendet. Në Kosovë, pasuritë e paluajtshme zënë rreth 80% të investimeve të huaja direkte, 771,3 milionë € në 2025, dhe vetëm rreth 60% e banesave përdoren si vendbanim i përhershëm (BQK). Në Shqipëri, rreth 20% e banesave të shitura në gjashtëmujorin e parë 2026 shkuan te blerës jorezidentë, 85% prej tyre nga vendet e BE-së (Banka e Shqipërisë).
• Në Kosovë, në 2026 po rritet më shumë pjesa tjetër e vendit. Jashtë rajonit të Prishtinës, çmimet u rritën 12,8% në një vit, trefishi i ritmit të kryeqytetit.

Për lexuesit nga Kosova që mendojnë të blejnë në Shqipëri, hapat, dokumentet dhe kostot janë te blerja e pronës nga Kosova. Rritjen e investimeve të diasporës e kemi parë te diaspora dhe të huajt në tregun e pronave.

Sa kushton qiraja e një 1+1 në rajon?

Tirana dhe Beogradi kanë qiratë më të larta, Prishtina dhe Shkupi më të ulëtat. Për qiratë nuk ka statistika zyrtare të krahasueshme mes vendeve, ndaj për të gjitha qytetet përdorim një burim të vetëm: Numbeo, një bazë të dhënash ku çmimet i raportojnë vetë përdoruesit.

Foto: Besart Ademi / Unsplash

Mostrat janë të vogla, nga 47 kontribues në 12 muaj për Prishtinën deri në 351 për Sofjen, ndaj shifrat janë orientuese: përdorini për të krahasuar qytetet, jo si çmim të një banese konkrete. Jashtë qendrës, renditja e Numbeo përputhet me burimet zyrtare: Beogradi më i shtrenjti, pastaj Podgorica, Tirana dhe Shkupi. Qiratë sipas lagjeve në Tiranë, nga kontratat e agjencive, i gjeni te qiraja në Tiranë sipas lagjeve.

Sa muaj pagë kushton një metër katror?

Me pagën mesatare bruto të vendit, një metër katror jashtë qendrës kushton nga 1,4 paga mujore në Shkup deri në 2,0 në Beograd dhe Sofje. Në qendër, Tirana del më e shtrenjta në raport me pagën: rreth 3,9 paga bruto për një metër katror, para Beogradit (3,4) dhe Prishtinës (3,2).

Pagat në tabelë janë mesatare kombëtare, sepse jo çdo vend publikon pagën e kryeqytetit, dhe në kryeqytete ato janë më të larta: në Sofje, për shembull, paga mesatare bruto ishte 1 915 € në qershor 2026, kundrejt 1 421 € në gjithë Bullgarinë. Prishtina është më e lirë në euro, por jashtë qendrës jo shumë më e përballueshme se Tirana, sepse edhe pagat në Kosovë janë më të ulëta. Sa paga duhen për një apartament të tërë në Tiranë dhe në qytetet e tjera të Shqipërisë e llogarit artikulli për pagat dhe blerjen e apartamentit.

Çfarë do të thotë kjo për ju

Nëse jeni nga Kosova ose nga diaspora dhe zgjidhni mes Tiranës dhe Prishtinës, në Tiranë do të paguani më shumë për metër katror, por edhe qiraja që mund të merrni atje është më e lartë. Para se të vendosni, llogaritni noterin dhe regjistrimin në ASHK me kalkulatorin e kostove të blerjes.

Nëse krahasoni Tiranën me Beogradin, Podgoricën apo Sofjen, mbani parasysh se shifra e Tiranës është çmim i kërkuar dhe mbulon gjithë qytetin. Për një krahasim të drejtë, vendosni krah për krah të njëjtën zonë dhe të njëjtin lloj banese.

Nëse blini në Tiranë, mesatarja e qytetit ju ndihmon pak. Shikoni çmimet e apartamenteve në Tiranë sipas zonës dhe krahasoni banesën që ju intereson me vlerësimin falas të pronës.

Pyetje të shpeshta