Popullsia e Shqipërisë në 2026: ku po rritet dhe çfarë do të thotë për çmimet e banesave

Më 1 janar 2026 Shqipëria kishte 2 335 930 banorë, 1,16% më pak se një vit më parë, sipas INSTAT. Popullsia u rrit vetëm në qarkun e Tiranës, me 0,7% gjatë vitit 2025, dhe Tirana mban tashmë 32,8% të banorëve të vendit. Rëniet më të forta u shënuan në Kukës (-2,59%) dhe në Shkodër (-2,56%). Për banesat, kjo do të thotë kërkesë vendase gjithnjë e më e përqendruar në Tiranë, ndërsa në qarqet që humbasin banorë tregu varet më shumë nga blerës që vijnë nga jashtë qarkut ose nga jashtë vendit.

Banorë më 1 janar 2026, sipas INSTAT

2 335 930

Ndryshimi i popullsisë gjatë vitit 2025

-1,16%

Pjesa e qarkut të Tiranës, i vetmi qark që u rrit

32,8%

Anëtarë mesatarisht për familje në Censusin 2023, nga 3,9 në 2011

3,2

Në këtë artikull kemi bashkuar njoftimin e INSTAT për 1 janarin 2026, tabelat e Censusit të Popullsisë dhe Banesave 2023, të dhënat për qarqet që INSTAT ia raporton Eurostat-it dhe treguesit e tregut të Bankës së Shqipërisë. Sa banesa janë bosh dhe sa janë në pronësi të banorëve e shpjegon artikulli për banesat bosh dhe pronësinë sipas Censusit 2023.

Sa është popullsia e Shqipërisë në 2026?

Popullsia banuese e Shqipërisë më 1 janar 2026 ishte 2 335 930 persona, 27 384 më pak se më 1 janar 2025 (2 363 314). Rënia vjen nga emigrimi. Gjatë vitit 2025 lindën 22 541 fëmijë dhe vdiqën 21 394 persona, pra shtesa natyrore ishte vetëm 1 147, ndërsa migracioni neto ishte negativ me 28 531 persona. Migracioni neto është diferenca midis atyre që vijnë të jetojnë në vend dhe atyre që largohen. Në 2024 bilanci ishte pothuajse i njëjtë: 1 208 lindje më shumë se vdekje dhe migracion neto prej -28 836.

INSTAT përfshin në popullsinë banuese këdo që jeton ose synon të jetojë në Shqipëri të paktën 12 muaj, pavarësisht shtetësisë. Emigrantët që kanë ikur për më shumë se një vit nuk numërohen, edhe kur kanë shtëpi dhe adresë në Shqipëri.

Lindjet bien çdo vit që nga 2014. Në 2025 lindën rreth 31% më pak fëmijë se në 2015 (rreth 32 700), ndërsa shtesa natyrore ra nga rreth 14 600 në 2012 në 1 147 në 2025. Mosha mediane arriti 45 vjeç më 1 janar 2026, nga 44,3 një vit më parë, dhe për çdo 100 persona në moshë pune (15 deri 64 vjeç) ka 35,7 të moshuar 65 vjeç e lart.

Pse shifrat e vjetra flisnin për 2,8 milionë banorë

Censusi i shtatorit 2023 numëroi 2 402 113 banorë, rreth 420 000 më pak se censusi i 2011. Pas tij, INSTAT rivlerësoi popullsinë e çdo viti që nga 2012. Vlerësimet e mëparshme jepnin rreth 2,8 milionë banorë për vitet 2020 deri 2023, por migracioni ndërkombëtar, sipas vetë INSTAT, është komponenti më i vështirë për t'u matur, sepse Shqipëria nuk ka ende regjistër popullsie. Për rivlerësimin, INSTAT e vlerësoi migracionin duke krahasuar dy censuset, të 2011 dhe të 2023.

Ndaj kalimi nga 2,76 milionë banorë më 1 janar 2023 në 2,39 milionë më 1 janar 2024 është kryesisht korrigjim statistikor, jo rënie brenda një viti. Kur krahasoni vite të ndryshme, përdorni vetëm shifrat e serisë së re, me bazë Censusin 2023.

Ku po rritet popullsia: Tirana dhe 11 qarqet e tjera

Tirana është i vetmi qark që rritet. Gjatë vitit 2025 popullsia e qarkut u shtua me 0,7%, rreth 5 300 banorë, nga 0,2% në 2024, ndërsa të gjithë qarqet e tjera u tkurrën. Pas Tiranës, qarqet më të mëdha janë Fieri (9,7% e popullsisë), Elbasani (9,5%) dhe Durrësi (9,4%). Tirana mbante 26,8% të banorëve të vendit në censusin e 2011 dhe 31,6% në atë të 2023.

Për 1 janarin 2026, njoftimi i INSTAT jep sipas qarqeve vetëm peshat dhe ndryshimet kryesore; shifrat e plota janë në databazën e INSTAT. Tabela më poshtë jep popullsinë e çdo qarku më 1 janar 2025, siç INSTAT ia ka raportuar Eurostat-it, dhe tregon nga erdhi ndryshimi gjatë 2024: nga lindjet minus vdekjet (shtesa natyrore) apo nga migracioni neto, ku hyjnë bashkë lëvizjet brenda vendit dhe jashtë tij.

Në 2024 migracioni neto ishte negativ në të 12 qarqet, edhe në Tiranë. Tirana u rrit vetëm sepse lindjet e saj i tejkaluan vdekjet me 3 397, ndërsa në shtatë qarqe (Fier, Elbasan, Korçë, Shkodër, Vlorë, Berat dhe Gjirokastër) vdekjet ishin më shumë se lindjet. Rënia më e shpejtë ishte në Shkodër (-2,5%), Kukës (-2,3%), Lezhë dhe Fier (-2,2%).

Foto: Muhammed Fatih Beki / Pexels

Nga vijnë banorët e Tiranës dhe të Durrësit?

Gati gjysma e banorëve të qarkut të Tiranës kanë lindur diku tjetër. Sipas tabelave të Censusit 2023, nga 758 513 banorë të qarkut, 392 803 kishin lindur në qarkun e Tiranës, 349 694 (46,1%) në një qark tjetër të Shqipërisë dhe 16 016 jashtë vendit. Në Durrës, 41,2% e banorëve kishin lindur në një qark tjetër. Në asnjë qark tjetër kjo pjesë nuk e kalon një të katërtën, dhe në Kukës është vetëm 5,9%.

INSTAT shkruan se qarku i Tiranës u rrit me 1,2% nga 2011 në 2023 “më së shumti prej migracionit të brendshëm”, ndërsa të gjithë qarqet e tjera ranë: nga -0,7% në Berat deri në -27,3% në Kukës dhe -28,3% në Shkodër. Tabela tregon ku kanë lindur banorët e dy qarqeve që tërheqin më shumë njerëz.

Ndikimi në qarqet e largëta është i madh. Nga të lindurit në Kukës që jetonin në Shqipëri në kohën e censusit, 39% banonin në qarkun e Tiranës; për të lindurit në Dibër kjo pjesë ishte 34% dhe për ata të Gjirokastrës 27%. Nëse nga të ardhurit në një qark zbresim të lindurit atje që jetojnë në qarqe të tjera, bilanci është +310 231 banorë për qarkun e Tiranës dhe +62 763 për Durrësin, ndërsa Dibra del me -78 989 dhe Kukësi me -62 660.

Kjo shpjegon pse kërkesa për banesa në Tiranë mbetet e lartë edhe kur vendi humbet banorë: qarku tërheq vazhdimisht njerëz nga pjesa tjetër e Shqipërisë. Sipas Bankës së Shqipërisë, kërkesa për qira, e matur kryesisht në kryeqytet, ishte në gjashtëmujorin e parë të 2026 më e lartë se në atë të mëparshëm. Brenda qarkut, censusi numëroi 598 176 banorë në Bashkinë e Tiranës dhe 96 137 në Bashkinë e Kamzës (shihni udhëzuesin për apartamentet në Kamëz).

Sa njerëz largohen nga Shqipëria?

Emigrimi mbetet arsyeja kryesore e rënies. Sipas INSTAT, migracioni neto, pra të ardhurit minus të larguarit, ishte -43 761 në 2023, -28 836 në 2024 dhe -28 531 në 2025. Numri i atyre që ikin është më i madh se ky bilanc: Censusi 2023 vlerëson se mes 2001 dhe 2011 emigruan rreth 500 000 persona, mesatarisht 50 000 në vit, dhe se ky ritëm ka mbetur pothuajse i njëjtë.

Një tregues i pavarur vjen nga BE-ja. Sipas Eurostat, vendet e BE-së u dhanë shtetasve shqiptarë 68 653 leje të para qëndrimi në 2025, nga 79 178 në 2022, niveli më i lartë në serinë që nis në 2013. Gati gjysma u lëshuan në Itali (31 764), pastaj në Gjermani (17 195) dhe në Greqi (10 177). Arsyet familjare ishin më të shpeshtat (41 480 leje, 60%), të ndjekura nga puna (14 893), arsye të tjera (10 121) dhe studimet (2 159).

Largimi nuk do të thotë që emigrantët dalin nga tregu i banesave. Sipas Bankës së Shqipërisë, rreth 20% e banesave të shitura në gjashtëmujorin e parë të 2026 u blenë nga jorezidentë, nga 25% në gjashtëmujorin e mëparshëm, dhe 85% prej tyre ishin shtetas të vendeve të BE-së. Në pesë vitet e fundit kjo pjesë ka qenë në rritje. Remitancat dhe investimet nga jashtë në prona i kemi analizuar te artikulli për diasporën dhe blerësit e huaj.

Pse popullsia bie, por nevoja për banesa jo

Tregun e banesave e lëvizin familjet më shumë se numri i njerëzve, sepse çdo familje ka nevojë për një banesë. Nga 2011 në 2023 popullsia ra me rreth 420 000 banorë, por numri i familjeve (njësive ekonomike familjare, siç i quan INSTAT) u rrit me 4,7%, në 755 950. Familja mesatare u zvogëlua nga 3,9 në 3,2 anëtarë.

Familjet me një ose dy persona përbëjnë tashmë 42,2% të të gjithave: 13,7% janë me një person të vetëm dhe 28,5% me dy, kategoria më e madhe. Rreth 103 000 persona jetojnë vetëm, 62,5% prej tyre 60 vjeç e lart. Sipas censusit, 82,5% e familjeve janë pronare të banesës ku jetojnë ose janë në proces për aktin e pronësisë, ndërsa 8,8% jetojnë me qira.

Kjo ka dy pasoja për tregun. E para, e njëjta popullsi ka nevojë për më shumë banesa: me 2 335 930 banorë, çdo rënie prej 0,1 anëtarësh në madhësinë mesatare të familjes do të thotë rreth 23 000 deri 25 000 familje më shumë. E dyta, kërkesa ka gjasë të zhvendoset drejt apartamenteve më të vogla, si apartamentet 1+1 në shitje në Tiranë, dhe drejt banesave të përshtatshme për të moshuarit, me ashensor dhe pa shkallë. Si krahasohen garsoniera, 1+1 dhe 2+1 për qira e shpjegon artikulli për tipologjitë për investim.

Ndërkohë, në kohën e censusit 32,9% e banesave të zakonshme ishin të pabanuara. Ku ndodhen këto banesa sipas qarqeve e tregon analiza e Censusit 2023 për banesat bosh.

Çfarë do të thotë për çmimet e banesave sipas rajonit?

Popullsia nuk e cakton vetë çmimin, por tregon sa blerës vendas do të ketë në vitet në vijim. Treguesit e Bankës së Shqipërisë për gjashtëmujorin e parë të 2026 tregojnë tri tregje të ndryshme.

Tirana. Kërkesa ka bazë demografike: qarku rritet, tërheq banorë nga i gjithë vendi dhe familjet zvogëlohen. Indeksi i çmimeve për Tiranën u rrit me gati 10% në gjashtëmujorin e parë të 2026, ndërsa indeksi kombëtar nuk lëvizi në gjashtë muaj dhe ishte 10% më i lartë se një vit më parë. Megjithatë, koha mesatare e shitjes në Tiranë u zgjat nga 8,1 në 9,7 muaj. Çmimet sipas lagjeve janë te çmimi i apartamenteve në Tiranë, ndërsa ngadalësimin e tregut e kemi analizuar te artikulli për të dhënat e Bankës së Shqipërisë.

Durrësi dhe bregdeti. Popullsia vendase bie, në 2024 me 1,2% si në Durrës ashtu edhe në Vlorë, ndaj gjallëria e tregut nuk vjen nga rritja e banorëve. Në zonat bregdetare koha e shitjes ra në 8,2 muaj, më e shkurtra në vend, dhe agjentët e intervistuar në vrojtimin e Bankës së Shqipërisë ishin veçanërisht optimistë për bregdetin. Një kërkesë që varet nga turizmi, diaspora dhe blerësit e huaj është më e ndjeshme ndaj ndryshimeve jashtë vendit; ecurinë e turizmit dhe të pronave në bregdet e kemi analizuar te artikulli për verën 2026 dhe pronat në bregdet. Çmimet në qytet janë te çmimi i apartamenteve në Durrës.

Qarqet që po zbrazen. Në “zonat e tjera”, jashtë Tiranës dhe bregdetit, koha mesatare e shitjes arriti 10,6 muaj, më e gjata në vend. Në Kukës, Shkodër, Lezhë, Korçë dhe Fier popullsia ra me më shumë se 2% gjatë 2024, ndaj blerësit vendas pakësohen dhe oferta qëndron më gjatë në treg. Për blerësit kjo do të thotë më shumë zgjedhje dhe kohë për të negociuar; për shitësit, një çmim realist që në fillim, që mund ta krahasojnë me një vlerësim falas të pronës. Kush shet nga jashtë një pronë në vendlindje i gjen hapat te shitja e pronës nga jashtë. Shihni çmimet në Shkodër dhe në Korçë.

Sa larg kanë shkuar çmimet nga pagat e trajtojnë artikujt a ka flluskë në tregun e pronave dhe sa paga duhen për një apartament.

Si t'i lexoni këto shifra

Shifrat bazë janë të INSTAT, drejtpërdrejt ose përmes Eurostat-it, që publikon të dhënat e INSTAT; treguesit e tregut janë të Bankës së Shqipërisë. Përqindjet, bilancet dhe renditjet janë llogaritur nga ne.

Si i llogaritëm

• Popullsia më 1 janar 2026 dhe ndryshimet e 2025: nga njoftimi i INSTAT i 2 qershorit 2026. Për qarqet, njoftimi jep vetëm peshat dhe ndryshimet kryesore. Shifra rreth 5 300 banorë për rritjen e Tiranës është llogaritur nga +0,7% mbi popullsinë e 1 janarit 2025.
• Qarqet më 1 janar 2024 dhe 2025: nga tabelat që INSTAT ia raporton Eurostat-it (demo_r_gind3). Shuma e 12 qarqeve është 2 363 314, sa totali i INSTAT. Migracioni neto i qarkut është ndryshimi total minus shtesa natyrore, ndaj përfshin bashkë lëvizjet brenda vendit dhe jashtë tij.
• Të lindurit në një qark tjetër: nga tabela 12 e Censusit 2023, që kryqëzon qarkun e lindjes me qarkun ku jeton personi. Bilanci i një qarku është numri i banorëve të tij të lindur në qarqe të tjera minus numri i të lindurve në të që jetojnë në një qark tjetër të Shqipërisë; ata që jetojnë jashtë vendit nuk përfshihen.
• Krahasimet në kohë: vlerësimet e vjetra të popullsisë, si 2 761 785 për 1 janarin 2023, nuk krahasohen me serinë e re, sepse INSTAT i rivlerësoi pas Censusit 2023.