Ratgeber · Leben im Ausland

Immobilie in Albanien kaufen: als Ausländer oder aus dem Ausland

Ausländische Käufer und Albaner, die in Italien, Griechenland, Großbritannien, Deutschland, der Schweiz oder den USA leben, kaufen Immobilien in Albanien, ohne anzureisen, bis die Schlüssel bereitliegen. Das funktioniert, wenn Sie dieselben Prüfungen machen wie ein Käufer vor Ort und die Arbeit vor Ort Fachleuten überlassen, die Sie selbst auswählen.

Verfasst von Galip Sulaj, Gründer von hyrja.alAktualisiert am 1. Oktober 2026

Kann man eine Immobilie in Albanien aus dem Ausland kaufen?

Ja. Sie können in Albanien eine Wohnung oder ein Haus kaufen, ohne für jeden Schritt anzureisen: Sie besichtigen per Live-Videoanruf, Ihr eigener Anwalt prüft die Unterlagen bei der ASHK, eine Vertrauensperson unterschreibt mit Vollmacht beim Notar, und Sie zahlen per Banküberweisung, nie bar. Die Immobilie gehört Ihnen, sobald der Vertrag bei der ASHK eingetragen ist.

Die 10 Schritte im Überblick

Von zu Hause suchen und auswählen
Per Live-Videoanruf besichtigen
Unterlagen bei der ASHK prüfen
Einen eigenen Anwalt beauftragen
Eine Spezialvollmacht erteilen
Die Verträge beim Notar unterzeichnen
Per Überweisung zahlen, nie bar
Den Kauf bei der ASHK eintragen lassen
Steuern und Nebenkosten einplanen
Nach dem Kauf: Steuer, Verträge, Vermietung

Wer kaufen darf: Albaner im Ausland und Ausländer

Albanische Staatsbürger, die im Ausland leben, kaufen genauso wie Einwohner, mit einem gültigen albanischen Reisepass oder Personalausweis. Dürfen Ausländer in Albanien Immobilien kaufen? Ja: Ausländische Privatpersonen und Unternehmen können Wohnungen, Häuser, Villen und Gewerberäume im selben Verfahren kaufen, mit einem Vertrag vor einem Notar und der Eintragung bei der ASHK, und für den Kauf ist keine Aufenthaltserlaubnis nötig. Die wichtigste Einschränkung betrifft Grund und Boden: Nach Gesetz Nr. 8337/1998, Artikel 4, dürfen Ausländer keine landwirtschaftlichen Flächen, Wälder, Wiesen oder Weiden kaufen, sie aber bis zu 99 Jahre pachten. Wenn Sie kein Albanisch sprechen, übersetzt der Notar bei der Unterzeichnung die gesamte Urkunde, selbst oder über einen Dolmetscher, den Notar und Parteien akzeptieren (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 100).

Quellen: Gesetz 8337/1998, Art. 4 · Gesetz 110/2018

Die wichtigsten Fragen für ausländische Käufer lesen

1. Von zu Hause aus suchen und auswählen

Wählen Sie zuerst die Gegend, dann die Immobilie. Stellen Sie eine Auswahl von drei bis fünf Objekten zusammen, vergleichen Sie die Angebotspreise pro Quadratmeter im Viertel und prüfen Sie jeden Preis mit dem kostenlosen Bewertungstool, das ähnliche Inserate vergleicht und die amtlichen Referenzpreise zeigt. Speichern Sie die Inserate, um benachrichtigt zu werden, wenn sich ein Preis ändert.

Nutzen Sie die Nachrichten auf hyrja.al für Fragen, die sonst eine Besichtigung erfordern: die genaue Etage, die Ausrichtung der Fenster, den Zustand des Gebäudes und ob die Wohnung eine eigene Eigentumsbescheinigung hat.

2. Per Videoanruf besichtigen

Für einen ersten Eindruck müssen Sie nicht anreisen. Wenn Sie bei einem Inserat eine Besichtigung anfragen, wählen Sie „Videobesichtigung“ und Ihre App: WhatsApp oder Viber. Zur vereinbarten Zeit (albanische Zeit) ruft Sie der Verkäufer oder Makler an und führt Sie live durch die Immobilie. Während des Anrufs:

Beginnen Sie draußen: Straße, Eingang, Treppenhaus und Aufzug
Sehen Sie sich jedes Zimmer, die Aussicht und die Deckenecken an, wo sich Feuchtigkeit zeigt
Lassen Sie sich die Zähler und die laufende Heizung oder Klimaanlage zeigen
Notieren Sie, was man Ihnen sagt, und lassen Sie sich Wichtiges schriftlich im Chat bestätigen
Bevor Sie etwas zahlen, lassen Sie eine Vertrauensperson persönlich besichtigen

3. Die Unterlagen prüfen

Bevor Sie einen Preis vereinbaren oder eine Anzahlung leisten, besorgen Sie Kopien der Eigentumsunterlagen und lassen Sie sie von Ihrem Anwalt oder dem Notar prüfen. Hyrja prüft nie die Identität privater Eigentümer, daher sind es die Unterlagen, die Sie schützen.

Eigentumsbescheinigung der ASHK

Das Eigentum wird durch eine aktuelle Eigentumsbescheinigung (certifikatë pronësie) der staatlichen Katasterbehörde (ASHK) nachgewiesen, zusammen mit dem Grundstücksblatt (kartela e pasurisë) und der Katasterkarte. Der Name des Verkäufers muss übereinstimmen, und alle Miteigentümer oder Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Hat der Verkäufer die Immobilie während der Ehe erworben, vermutet das Gesetz, dass der Ehepartner Miteigentümer ist, und die notarielle Urkunde muss den ehelichen Güterstand angeben (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105): Dann ist auch die Zustimmung des Ehepartners nötig. Prüfen Sie, ob Fläche, Etage und Liegenschaftsnummer mit dem übereinstimmen, was man Ihnen gezeigt hat.

Hypotheken, Pfändungen und Rechtsstreitigkeiten

Das Grundstücksblatt zeigt auch eingetragene Belastungen: eine Hypothek, eine Pfändung oder einen Rechtsstreit. Jede muss vor oder bei der Unterzeichnung gelöscht werden, was der Notar schriftlich bestätigt. Fragen Sie bei einem Neubau außerdem, ob das Gebäude seine Nutzungsgenehmigung hat und ob die einzelnen Eigentumsbescheinigungen ausgestellt wurden.

Wenn Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger kaufen

Eine noch nicht fertige Wohnung hat noch keine eigene Eigentumsbescheinigung, deshalb prüfen Sie das Projekt. Verlangen Sie die Baugenehmigung und prüfen Sie sie im nationalen System e-Leje: Sie muss Ihre Etage und Ihre Einheit abdecken. Unterzeichnen Sie den Vertrag mit dem Bauträger vor einem Notar, knüpfen Sie jede Rate an einen Bauabschnitt und zahlen Sie per Überweisung auf das Konto der Gesellschaft. Auf Ihren Namen eingetragen werden kann die Wohnung erst, wenn das Gebäude seine Nutzungsbescheinigung (certifikata e përdorimit) erhalten hat, oft Monate nach der Schlüsselübergabe. Der Neubau-Ratgeber erklärt jede Prüfung.

Neubauwohnung vom Bauträger kaufen

Quellen: Gesetz 111/2018 · Gesetz 110/2018 · Gesetz 107/2014 · e-Leje · AZHT, Nutzungsbescheinigung

Was Hyrja prüft

4. Einen eigenen Anwalt beauftragen

Ein unabhängiger Anwalt in Albanien ist Ihre Augen und Hände, wenn Sie nicht vor Ort sein können. Wählen Sie ihn selbst aus, nicht auf Empfehlung des Verkäufers, und vereinbaren Sie Honorar und Aufgaben schriftlich. Ein Anwalt kann die Unterlagen bei der ASHK prüfen, die Verträge durchsehen, mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben und die Eintragung verfolgen. Ein Makler wird dafür bezahlt, den Verkauf abzuschließen; Ihr Anwalt arbeitet nur für Sie.

Anwalt oder Notar finden

Finden Sie Anwälte für Immobilienrecht und Notare im Dienstleisterverzeichnis von hyrja.al und kontaktieren Sie sie direkt. Wählen Sie Ihren Anwalt selbst, nicht auf Empfehlung des Verkäufers.

5. Vollmacht (prokurë)

Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht in Albanien sein werden, können Sie Ihrem Anwalt oder einem Angehörigen eine Vollmacht (prokurë) erteilen, damit er für Sie unterschreibt. Nach dem Zivilgesetzbuch muss eine Vollmacht zur Unterzeichnung eines Vertrags, der vor einem Notar geschlossen werden muss, wie etwa ein Immobilienkauf, selbst eine notarielle Urkunde sein. Formulieren Sie sie konkret statt allgemein: die Immobilie, der Höchstpreis und genau, was unterschrieben und gezahlt werden darf.

Was in der Vollmacht stehen sollte

Nach dem albanischen Zivilgesetzbuch ist eine Vollmacht eine Spezialvollmacht, wenn sie eine oder mehrere bestimmte Handlungen mit einem gemeinsamen Zweck umfasst (Artikel 71); eine von einem albanischen Notar errichtete Vollmacht muss Gegenstand, Gültigkeit und Frist angeben (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 99). Erteilen Sie für einen Kauf eine Spezialvollmacht statt einer Generalvollmacht und achten Sie darauf, dass sie Folgendes nennt:

Die Immobilie: Adresse, Liegenschaftsnummer und Katasterzone
Den Höchstpreis und die Zahlungsweise
Die erlaubten Handlungen: Vorvertrag und endgültigen Vertrag unterzeichnen, zahlen, den Antrag bei der ASHK stellen, Bescheinigung und Schlüssel entgegennehmen
Ein Ablaufdatum

Lassen Sie jede Befugnis weg, anderes Eigentum zu verkaufen oder zu belasten oder in Ihrem Namen Kredite aufzunehmen. Bei einem albanischen Notar kostet eine Spezialvollmacht nach dem amtlichen Tarif 3.000 Lek; im Ausland gilt die Gebühr des örtlichen Notars.

Bei einem Notar vor Ort, mit Apostille

Der übliche Weg ist die Unterzeichnung vor einem Notar an Ihrem Wohnort. Albanien ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, daher braucht das Dokument in der Regel eine Apostille der zuständigen Stelle des jeweiligen Landes (siehe Tabelle unten) sowie eine beglaubigte Übersetzung ins Albanische. Die Anforderungen unterscheiden sich von Land zu Land und ändern sich mit der Zeit; klären Sie sie daher vor der Unterschrift mit Ihrem Anwalt in Albanien.

Wo Sie die Apostille in Ihrem Wohnland erhalten

Die Apostille bestätigt Unterschrift und Siegel des Notars, damit albanische Stellen das Dokument anerkennen. Sie wird in dem Land erteilt, in dem die Vollmacht unterzeichnet wurde, nicht vom albanischen Konsulat:

Wer die Apostille für eine notarielle Vollmacht erteilt
Land	Zuständige Stelle
Deutschland	Der Präsident des Landgerichts, in einigen Ländern des Amtsgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Sitz hatHCCH, Deutschland
Schweiz	Die zuständige Stelle des Kantons, in dem der Notar tätig ist; die Bundeskanzlei veröffentlicht die ListeHCCH, Schweiz
Italien	Die Procura della Repubblica (Staatsanwaltschaft) beim Gericht des Bezirks, in dem der Notar tätig istHCCH, Italien
Griechenland	Das Gericht erster Instanz (Protodikeio) der Präfektur, in der das Dokument ausgestellt wurdemitos.gov.gr
Vereinigtes Königreich	Das Legalisation Office des FCDO, für Dokumente, die ein britischer Notar oder Solicitor beglaubigt hat (auf Papier oder als e-Apostille)GOV.UK
USA	Der Secretary of State oder die vom Bundesstaat bestimmte Stelle des Staates, in dem der Notar zugelassen istHCCH, USA
Frankreich	Der regionale Notarrat oder die interdepartementale Notarkammer, online über apostille.notaires.frHCCH, Frankreich

Italien, Deutschland und Griechenland hatten 2004 Einspruch gegen den Beitritt Albaniens zum Übereinkommen erhoben und ihn laut Vertragsverwahrer 2011, 2016 und 2018 zurückgenommen, Deutschland am 9. Dezember 2016. Die Seite der albanischen Botschaft in Deutschland beschreibt dennoch eine Beglaubigung beim Landgericht mit anschließender Legalisation in der Botschaft. Fragen Sie deshalb Ihren Anwalt in Albanien, welche Form der dortige Notar akzeptiert, bevor Sie das Dokument versenden.

Länderratgeber: was sich in Ihrem Wohnland ändert

Aus Deutschland und der Schweiz: Vollmacht, Apostille und Steuern

Bei einer albanischen Botschaft oder einem Konsulat: nicht für einen Kauf

Albanische Botschaften und Konsulate handeln als Notare nur für albanische Staatsbürger, die in ihrem Amtsbezirk wohnen, und nur für einfache Vollmachten, etwa um Dokumente abzuholen oder sich in bestimmten Verfahren vertreten zu lassen (Gebühr 20 Euro; Antrag über e-Albania, Unterschrift persönlich im Konsulat). Allgemeine Vollmachten und Vollmachten für Verträge, mit denen Eigentum übertragen wird, wie den Kauf einer Wohnung, stellen Konsuln nach Angaben des albanischen Ministeriums für Europa und Auswärtige Angelegenheiten nicht aus: Dafür verweist das Ministerium auf die Notare des Landes, in dem Sie leben. Für einen Kauf unterschreiben Sie also bei einem Notar vor Ort und lassen eine Apostille erteilen, wie oben beschrieben. Bei der Übersetzung kann das Konsulat trotzdem helfen: Für albanische Staatsbürger übersetzt es Dokumente oder bestätigt die Übersetzung eines Übersetzers vor Ort, für 10 Euro pro Seite, und laut Ministerium steht diese Übersetzung der eines bei einem Notar in Albanien registrierten Übersetzers gleich und muss nicht notariell beglaubigt werden. Fragen Sie das für Ihren Wohnort zuständige Konsulat, was es übersetzt.

Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 72, 83, 193 · Zivilgesetzbuch, Art. 71, 72 · Gesetz 110/2018 · Anweisung 22/2020 · HCCH, Apostille-Übereinkommen · Vertragsverwahrer · Albanisches Außenministerium, Vollmachten · Albanisches Außenministerium, Übersetzungen · Albanische Botschaft in Deutschland · Albanische Botschaft in London

6. Den Vertrag vor einem Notar unterzeichnen

Ein Immobilienkauf in Albanien wird als notarielle Urkunde unterzeichnet. Der Notar prüft die Identitäten, die Eigentumsunterlagen und etwaige Belastungen und verliest den Vertrag vor der Unterzeichnung. Viele Käufe beginnen mit einem Vorvertrag, ebenfalls vor einem Notar, der Preis, Anzahlung, Fristen und die Folgen eines Rücktritts einer Seite festlegt. Wenn Ihnen juristisches Albanisch schwerfällt, verlangen Sie eine Übersetzung oder lassen Sie sich jede Klausel vorher von Ihrem Anwalt erklären.

Vorvertrag und Anzahlung (kapar)

Der Vorvertrag legt Preis, Anzahlung, den Termin des endgültigen Vertrags und die Folgen eines Rücktritts fest. Nach dem albanischen Zivilgesetzbuch verliert ein Käufer, der den Kauf durch eigenes Verschulden nicht abschließt, die Anzahlung, und ein schuldhaft handelnder Verkäufer muss das Doppelte zurückzahlen (Artikel 602). Zahlen Sie die Anzahlung erst, nachdem Ihr Anwalt die Unterlagen geprüft hat, per Überweisung, nie bar. Sie können den Notar auch bitten, das Geld auf seinem Notaranderkonto zu verwahren und so auszuzahlen, wie es die Urkunde vorsieht (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 133); die amtliche Notargebühr für diese Hinterlegung beträgt 4.000 Lek.

Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 72, 83, 193 · Zivilgesetzbuch, Art. 601, 602 · Gesetz 110/2018 · Anweisung 22/2020

Fachleute finden

Notare

7. Per Banküberweisung zahlen

Zahlen Sie jeden Betrag, Anzahlung wie Restkaufpreis, per Banküberweisung auf ein Konto auf den Namen des Verkäufers oder, wenn so vereinbart, auf das Notaranderkonto und bewahren Sie den Nachweis auf. Eine Überweisung verknüpft die Zahlung mit dem Vertrag, Bargeld nicht, und Bargeld sollte nie einem Vermittler übergeben werden.

Prüfen Sie, dass der Kontoinhaber der auf der Bescheinigung genannte Verkäufer ist
Geben Sie die Vertragsreferenz im Verwendungszweck an
Ändern sich die Zahlungsdaten in letzter Minute, bestätigen Sie sie telefonisch mit Ihrem Anwalt
Fragen Sie den Notar, wie und wann der Restbetrag beim Verkäufer ankommt

Herkunft des Geldes: Unterlagen bereithalten

Nach dem Geldwäschegesetz (Gesetz Nr. 9917/2008 in geänderter Fassung) müssen Banken, Notare, Anwälte und Makler, die an einem Kauf beteiligt sind, ihre Kunden identifizieren und, wenn nötig, die Herkunft der Mittel prüfen. Legen Sie die Nachweise vor der Überweisung bereit: Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide, Kontoauszüge über Ersparnisse, den Kaufvertrag, wenn Sie eine andere Immobilie verkauft haben, oder einen Kreditvertrag.

Seit dem 7. Oktober 2025 ist Albanien operativ Teil des SEPA-Raums. Eine Euro-Überweisung von einer Bank im SEPA-Raum kann daher als SEPA-Zahlung laufen, die laut der albanischen Zentralbank günstiger und schneller ist. Wenn Ihr Konto nicht in Euro geführt wird, vergleichen Sie Wechselkurs und Gebühren vor dem Versand.

Quellen: Gesetz 110/2018 · Gesetz 9917/2008 · Bank von Albanien

8. Eintragung bei der ASHK

Der Kauf ist erst abgeschlossen, wenn er bei der ASHK eingetragen ist. Der Notar meldet den Vertrag bei der Unterzeichnung im digitalen Kataster an und schickt die Papierkopie innerhalb von 10 Tagen an die ASHK. Der Eintragungsantrag, meist über den Notar gestellt, muss innerhalb von 30 Tagen eingehen, sonst kommen Verzugszinsen zur Gebühr hinzu, und die ASHK muss einen ordnungsgemäßen Antrag innerhalb von 15 Tagen bearbeiten, spätestens nach 21 Kalendertagen (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 24, 25 und 29). Ihr Anwalt oder Vertreter kann den Vorgang verfolgen. Verlangen Sie die neue Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen: Sie ist Ihr Nachweis, dass die Immobilie Ihnen gehört.

Quellen: Gesetz 111/2018 · Ministerratsbeschluss 462/2025

9. Steuern und Kosten

Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 708) zahlt der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist, den Notar (0,23–0,35 % des Vertragswerts, je nach Wertstufe) und die ASHK-Gebühren für Eintragung und Eigentumsbescheinigung (12.000 Lek, ≈ 130 €). Der Verkäufer zahlt die Steuer von 15 % auf den Veräußerungsgewinn, bevor die ASHK den Kauf einträgt (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 17). Gesetzlich haften alle Parteien der notariellen Urkunde gegenüber dem Notar für dessen Gebühren; legen Sie deshalb vor dem Vorvertrag schriftlich fest, wer was zahlt (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 104). Anwälte, Übersetzer und Makler kommen hinzu, zu dem Honorar, das Sie mit ihnen vereinbaren.

Rechenbeispiel: eine Wohnung für 100.000 €, aus dem Ausland gekauft

Die Kosten des Käufers für eine Wohnung für 100.000 €, aus dem Ausland gekauft (Richtwerte)
Kosten	Betrag
Notar (0,3% des Preises)	300 €
Eintragung bei der ASHK	5.000 Lek (≈ 54 €)
Eigentumsbescheinigung und Antrag	7.000 Lek (≈ 76 €)
Amtliche Kosten	≈ 430 € (0,43% des Preises)
Mit dem jeweiligen Anbieter vereinbart (nicht in der Summe)
Ihr Anwalt in Albanien	Das Honorar laut schriftlicher Vereinbarung
Vollmacht und Apostille in Ihrem Wohnland	Legen der Notar und die Apostille-Stelle dort fest
Beglaubigte Übersetzung ins Albanische	Honorar des Übersetzers, plus 200 Lek für die Beglaubigung durch den Notar
Banküberweisung	Gebühren und Wechselkurs Ihrer Bank
Maklerprovision	Nur wenn Sie einen Maklervertrag unterschrieben haben, in der dort genannten Höhe

Amtliche Tarife geprüft am 1. Oktober 2026. Der Notar rechnet mit dem amtlichen Referenzpreis der Gegend, wenn dieser über dem Vertragspreis liegt.

Alle Kaufnebenkosten, mit Rechner und Quellen

Quellen: Anweisung 22/2020 · Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Gesetz 110/2018 · Gesetz 29/2023, Art. 17, 24 · Gesetz 9/2022

10. Nach dem Kauf: Gebäudesteuer, Versorgungsverträge und Vermietung

Bewahren Sie die neue Eigentumsbescheinigung, den Vertrag und die Überweisungsbelege zusammen auf: Sie brauchen sie beim Verkauf. Danach:

Gebäudesteuer: Jeder Gebäudeeigentümer, auch aus dem Ausland, schuldet die jährliche Gebäudesteuer, die die Gemeinde verwaltet; für Wohnungen beträgt der Satz 0,05 % des Gebäudewerts (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 22 und 22/2)
Versorgung: Lassen Sie Strom- und Wasserverträge auf Ihren Namen umschreiben und notieren Sie die Zählerstände am Übergabetag
Das Haus: Fragen Sie die Hausverwaltung nach dem monatlichen Hausgeld (kuota) und was es abdeckt
Vermietung: Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag; Mieteinnahmen aus Immobilien werden mit 15 % besteuert (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 15 und 24)

Wenn Sie vermieten möchten, können Sie die Immobilie auf hyrja.al inserieren; das Dienstleisterverzeichnis hilft Ihnen, Fachleute vor Ort zu finden.

Quellen: Gesetz 9632/2006, Art. 22/2 · Gesetz 29/2023, Art. 15, 24

Wie lange dauert der Kauf aus dem Ausland?

Eine feste Gesamtdauer gibt es nicht: Die meiste Zeit kosten die Vollmacht in Ihrem Wohnland und das Zusammentragen der Unterlagen. Gesetzliche Fristen gibt es bei der ASHK: Ein ordnungsgemäßer Antrag wird innerhalb von 15 Tagen bearbeitet, spätestens nach 21 Kalendertagen, und der unterzeichnete Vertrag muss innerhalb von 30 Tagen zur Eintragung eingereicht werden.

Wie lange jeder Schritt beim Kauf aus dem Ausland dauert
Schritt	Gesetzliche Frist oder wovon es abhängt
Eigentumsbescheinigung und Grundstücksblatt von der ASHK	Innerhalb von 15 Tagen nach einem ordnungsgemäßen Antrag, spätestens nach 21 Kalendertagen (Artikel 29)
Vollmacht und Apostille in Ihrem Wohnland	Hängt vom Notar und von der Apostille-Stelle ab: Vereinbaren Sie beide Termine, bevor Sie den Unterschriftstermin festlegen
Übersetzung ins Albanische	Hängt vom Übersetzer ab; danach beglaubigt sie der Notar in Albanien
Vom Vorvertrag zum endgültigen Vertrag	Die im Vorvertrag vereinbarte Frist
Einreichung des Kaufs bei der ASHK	Der Notar meldet ihn am Tag der Unterzeichnung an und schickt die Papierkopie innerhalb von 10 Tagen; der Antrag ist innerhalb von 30 Tagen fällig, danach fallen Verzugszinsen an (Artikel 24 und 25)
Eintragung und neue Eigentumsbescheinigung	Innerhalb von 15 Tagen nach dem Antrag, spätestens nach 21 Kalendertagen (Artikel 29)
Eine Neubauwohnung im Bau	Erst nachdem das Gebäude seine Nutzungsbescheinigung hat, oft Monate nach der Schlüsselübergabe

Fristen nach dem Katastergesetz Nr. 111/2018, geprüft am 1. Oktober 2026.

Quellen: Gesetz 111/2018

Kredit aus dem Ausland: Bekommen Sie eine Finanzierung in Albanien?

Ja. Albanische Banken vergeben Kredite an Albaner, die im Ausland leben und arbeiten, gegen eine Hypothek auf eine Immobilie in Albanien. BKT bietet zum Beispiel den „Kredia për Emigrant“ für Kauf oder Bau eines Hauses an, Union Bank den „Kredi për Shtëpi - Emigrantë“ (Konditionen gültig ab August 2026). Die Bedingungen unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich oft; vergleichen Sie daher aktuelle Angebote. Dieser Ratgeber nennt keine Zinssätze.

Was Banken üblicherweise verlangen (laut BKT-Liste 2026)

Aufenthaltserlaubnis und Arbeitserlaubnis in Ihrem Wohnland
Gehaltsabrechnungen und der jährliche Einkommensnachweis (die Liste nennt für Italien busta paga und CUD, für Griechenland IKA und das Formular E1)
Kontoauszüge und, wenn Sie zur Miete wohnen, Ihr Mietvertrag
Ein Wertgutachten der Immobilie mit Eigentumsbescheinigung, Katasterkarte und einem höchstens drei Monate alten Grundstücksblatt
Bei einer Neubauwohnung: der notariell beurkundete Vertrag mit dem Bauträger und die Baugenehmigung

Banken finanzieren nur einen Teil des Immobilienwerts, der je Produkt festgelegt ist (das Konditionenblatt der Union Bank nennt zum Beispiel bis zu 70 % des Sicherheitenwerts); planen Sie daher Eigenkapital ein. BKT verlangt außerdem einen Bürgen, einen Verwandten, der in Albanien lebt und arbeitet. Rechnen Sie Gutachten, Versicherung und den notariellen Hypothekenvertrag zu den Kosten und lesen Sie vor der Unterschrift die standardisierten vorvertraglichen Informationen der Bank.

Die Seiten der Banken (geprüft am 1. Oktober 2026): BKT · BKT, Unterlagenliste · Union Bank

7 Fehler, die Käufer aus dem Ausland teuer zu stehen kommen

Die meisten teuren Probleme entstehen aus wenigen vermeidbaren Fehlern:

Eine Anzahlung leisten, bevor die Unterlagen bei der ASHK geprüft sind.3. Die Unterlagen prüfen
Den Anwalt des Verkäufers oder des Maklers statt eines eigenen nehmen.4. Einen eigenen Anwalt beauftragen
Eine zu weit gefasste Vollmacht ohne Ablaufdatum unterschreiben.Was in der Vollmacht stehen sollte
Bar zahlen oder auf ein Privatkonto, das nicht dem Verkäufer gehört.7. Per Banküberweisung zahlen
In einem Gebäude ohne Nutzungsbescheinigung kaufen, weil sie angeblich „in Bearbeitung“ ist.Wenn Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger kaufen
Miteigentümer, Erben und den Ehepartner des Verkäufers nicht prüfen.Eigentumsbescheinigung der ASHK
Sich auf Fotos statt auf eine Live-Besichtigung verlassen.2. Per Videoanruf besichtigen

Die wichtigsten Fragen

Antworten auf die häufigsten Fragen von Käufern im Ausland: Grundstücke, Aufenthalt, Steuern beim Verkauf, Anreise und Zahlung aus dem Ausland.

Welche Einschränkungen gelten für Grundstücke?

Nach Gesetz Nr. 8337/1998, Artikel 4, dürfen landwirtschaftliche Flächen, Wälder, Wiesen und Weiden nicht in das Eigentum von Ausländern übergehen; sie können sie nur pachten, für bis zu 99 Jahre. Für Bauland gelten Bedingungen: Nach Gesetz Nr. 7980/1995, Artikel 5, kann ein Ausländer, der ein Gebäude gekauft oder gebaut hat, dessen Wert mehr als das Dreifache des Grundstückswerts beträgt, auch dieses Grundstück kaufen. Im Mai 2026 hat die Regierung einen Gesetzentwurf zur Übertragung landwirtschaftlicher Flächen an Ausländer in die öffentliche Konsultation gegeben, der bei der letzten Aktualisierung dieses Ratgebers aber noch nicht verabschiedet war; laut Entwurf würde er erst sieben Jahre nach dem EU-Beitritt Albaniens gelten. Gehören zur Immobilie ein Garten, ein Feld oder ein Olivenhain, lassen Sie Ihren Anwalt die Bodenkategorie bei der ASHK prüfen.

Erhält man durch einen Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Nicht automatisch. Das Gesetz Nr. 79/2021 „Über Ausländer“, Artikel 84, sieht eine befristete Aufenthaltserlaubnis für Ausländer vor, die in Albanien eine Immobilie besitzen oder mindestens zur Hälfte Miteigentümer sind. Die Erlaubnis wird von der für Grenzen und Migration zuständigen Behörde erteilt, beim ersten Mal für bis zu ein Jahr, und kann jedes Jahr verlängert werden, solange Sie Eigentümer bleiben und die Kriterien erfüllen. Verfahren und Unterlagen regelt ein Beschluss des Ministerrats. Das Gesetz legt keinen Mindestwert der Immobilie fest, doch die Erlaubnis ist weder eine Staatsbürgerschaft noch eine Arbeitserlaubnis. Prüfen Sie das aktuelle Verfahren bei der Grenz- und Migrationspolizei oder mit einem Anwalt, bevor Sie Ihre Pläne darauf aufbauen.

Welche Steuern zahlen Sie beim Verkauf?

Wenn Sie später verkaufen, zahlen Sie die Steuer auf den Veräußerungsgewinn: 15 % der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, nach Gesetz Nr. 29/2023 „Über die Einkommensteuer“. Als Verkaufspreis gilt der Vertragspreis oder der offizielle Referenzpreis, je nachdem, welcher höher ist. Ein Verkäufer, der Privatperson ist, zahlt sie, bevor die ASHK die Übertragung einträgt, und dieselbe Regel gilt für Ausländer. Bewahren Sie Ihren Kaufvertrag und die Nachweise der Banküberweisungen auf, denn sie belegen Ihren Kaufpreis. Wenn Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, muss der Gewinn womöglich auch dort erklärt werden; fragen Sie einen Steuerberater nach dem Doppelbesteuerungsabkommen.

Muss ich mindestens einmal nach Albanien reisen?

Nicht unbedingt. Mit einer notariellen Vollmacht kann Ihr Anwalt oder ein Angehöriger den Vorvertrag und den endgültigen Vertrag für Sie unterschreiben und die Eintragung verfolgen, und die Immobilie sehen Sie per Live-Videoanruf. Viele Käufer kommen trotzdem einmal, um die Gegend zu sehen oder selbst zu unterschreiben; dann ist keine Vollmacht nötig. Entscheiden Sie früh, denn die benötigten Unterlagen unterscheiden sich.

Kann ich von einer Bank außerhalb Albaniens zahlen?

Ja. Eine Überweisung von Ihrer Bank im Ausland auf das Konto des Verkäufers in Albanien oder auf das Notaranderkonto ist möglich, und der notarielle Vertrag muss angeben, wie der Preis gezahlt wird (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105). Bewahren Sie jeden Beleg auf: Er weist beim späteren Verkauf Ihren Kaufpreis nach. Halten Sie die Nachweise zur Herkunft der Mittel bereit (Schritt 7) und vergleichen Sie Gebühren und Wechselkurse vor dem Versand.

Quellen: Gesetz 8337/1998, Art. 4 · Gesetz 7980/1995, Art. 5 · Gesetzentwurf, Konsultation 2026 · Gesetz 79/2021, Art. 84 · Gesetz 29/2023, Art. 17, 24 · Gesetz 110/2018

Alle Kaufnebenkosten, mit Rechner

Checkliste vor der Zahlung

Haken Sie jede Zeile ab, bevor Geld Ihr Konto verlässt:

Ich habe die Immobilie in einem Live-Videoanruf gesehen, oder eine Vertrauensperson hat sie besichtigt
Ich habe eine aktuelle ASHK-Bescheinigung, und der Name des Verkäufers stimmt damit überein
Es gibt keine Hypothek, Pfändung oder Streitigkeit, oder der Vertrag regelt, wie sie gelöscht wird
Mein eigener Anwalt hat die Unterlagen und den Vertrag geprüft
Der Notar hat mir die aktuellen Gebühren und Steuern genannt
Ich zahle ausschließlich per Banküberweisung, auf das eigene Konto des Verkäufers oder das Notaranderkonto
Meine Vollmacht nennt die Immobilie, den Höchstpreis und ein Ablaufdatum

Quellen

Die Gesetze und offiziellen Seiten, auf denen die rechtlichen Angaben dieses Ratgebers beruhen; Links geprüft am 1. Oktober 2026. Gesetze verweisen auf das Amtsblatt (qbz.gov.al). Da sie von Zeit zu Zeit geändert werden, prüfen Sie den geltenden Text oder fragen Sie einen Anwalt.

Die Produktseiten der Banken

Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Gebühren und Verfahren ändern sich: Klären Sie die Einzelheiten Ihres Falls mit einem Anwalt, dem Notar und dem albanischen Konsulat.

Nützliche nächste Schritte