Как мы считаем рыночные данные

Все цифры основаны на ценах, которые продавцы и арендодатели указывают в своих объявлениях на hyrja.al. Это не цены, по которым объект в итоге был продан или сдан. Примеры объявлений никогда не учитываются.

• Только квартиры (квартиры, студии, пентхаусы и дуплексы), на продажу и в аренду. Дома, виллы, комнаты, участки и коммерческая недвижимость не учитываются
• Только объявления, опубликованные на hyrja.al на дату, которую показывает страница
• 8 городов: Тирана, Дуррес, Влёра, Саранда, Шкодер, Корча, Эльбасан, Фиер. В город входят все его районы
• Цифры по районам и по типам планировки (1+1, 2+1, 3+1) считаются так же
• Объявления с невозможными данными (например, 8 м² за €570 000) исключаются, пока продавец их не исправит

Мы публикуем медиану: среднее значение, когда объявления отсортированы от самых дешёвых к самым дорогим. В отличие от среднего арифметического, её не тянут вверх или вниз несколько очень дешёвых или очень дорогих объявлений.

Цена за м² равна цене предложения, делённой на общую площадь, указанную в объявлении. Цены в леках или других валютах пересчитываются в евро по официальному курсу Банка Албании (или ориентировочному курсу, если он недоступен).

Цифра публикуется, только если за ней стоят не менее 5 объявлений. Если их меньше, мы её не публикуем и не оцениваем: на странице написано, что данных пока недостаточно. Рядом с каждой цифрой мы показываем, на скольких объявлениях она основана, чтобы вы могли оценить её вес.

Валовая доходность = медианная ежемесячная цена аренды за м² предложения × 12 ÷ медианная цена продажи за м² предложения, для квартир в одном городе. По типам планировки это медианная годовая аренда, например, квартир 2+1, делённая на медианную цену квартир 2+1. Это валовая цифра (до учёта простоя, обслуживания, сборов и налогов) с ценами предложения с обеих сторон; она показывается, только если существуют обе медианы.

Цифры не хранятся: они пересчитываются по действующим объявлениям при каждом их изменении, и каждая страница показывает дату, к которой они относятся. Месяц получает собственный рыночный отчёт по постоянному адресу, только если по нему есть цифры и хотя бы одна медиана (округлённая до целых евро) отличается от предыдущего месяца; в противном случае страница этого месяца ведёт на более ранний отчёт и не индексируется. Отчёт за текущий месяц обновляется ежедневно до конца месяца.

Прошлые месяцы восстанавливаются по объявлениям, которые всё ещё есть на сайте и которые уже были опубликованы на эту дату, по цене, которая тогда была указана (по истории цен каждого объявления). Снятые с сайта объявления не учитываются, поэтому прошлая цифра может немного измениться.

Ежемесячный рыночный отчёт

График тренда показывает медианную цену предложения за м² на конец каждого месяца за последние 12 месяцев. Прошлый месяц попадает в тренд, только если за ним стоят не менее 20 объявлений, потому что маленькие выборки сильно колеблются, а линия рисуется, только когда есть не менее 3 месяцев с данными. Изменение к предыдущему месяцу показывается, только если в обоих месяцах достаточно объявлений.

Официальные справочные цены за м² жилья устанавливает Совет министров (VKM nr. 457, 26.7.2023), и ASHK и налоговые службы используют их как минимальную налогооблагаемую стоимость продажи. Это не рыночные цены, и обычно они ниже. Мы показываем их отдельно, всегда как официальные значения с источником, и никогда не смешиваем с медианами hyrja.al. Официальные показатели, такие как справочные цены и индекс цен на жильё Банка Албании, приводятся так, как опубликованы, с указанием источника, ссылки и даты, когда мы их проверяли.

Смотреть официальные справочные цены

Автоматическая оценка использует те же объявления: не менее 5 сопоставимых объектов (того же типа, похожей площади, того же района или города), с поправкой на этаж, лифт, возраст здания, состояние и основные характеристики. Если для продажи сопоставимых объектов недостаточно, оценка опирается на официальную справочную цену, и мы указываем, что надёжность низкая. Оценка всегда ориентировочная и никогда не является официальной.

Оценить жильё бесплатно

Слой цен на карте поиска окрашивает районы и города по медиане запрашиваемой цены за м² реальных объявлений hyrja.al: на продажу в €/м², в аренду в €/м² в месяц. Район окрашивается, только если в нём есть не менее 5 объявлений с указанной площадью, то же правило, что и для всех других цифр на hyrja.al. Запрашиваемые цены не являются итоговыми ценами продажи.

• Окончательную цену продажи или аренды, которая часто отличается от цены предложения
• Весь рынок: только объекты, размещённые на hyrja.al, который запустился в сентябре 2026 года
• Состояние, качество строительства или документы конкретного объекта

Вы можете ссылаться на эти цифры. Укажите hyrja.al как источник, месяц и ссылку на страницу или ежемесячный отчёт, которые вы использовали, чтобы читатели видели, на скольких объявлениях основана каждая цифра.

Цены на квартиры по городамЕжемесячный рыночный отчёт