Cómo calculamos los datos del mercado

Todas las cifras salen de los precios que vendedores y arrendadores piden en sus anuncios de hyrja.al. No son los precios a los que una vivienda se vendió o alquiló finalmente. Los anuncios de ejemplo nunca se cuentan.

• Solo pisos (apartamentos, estudios, áticos y dúplex), en venta y en alquiler. No se incluyen casas, villas, habitaciones, terrenos ni locales comerciales
• Solo anuncios publicados en hyrja.al en la fecha que muestra la página
• 8 ciudades: Tirana, Durrës, Vlora, Saranda, Shkodra, Korça, Elbasan, Fier. Una ciudad incluye todos sus barrios
• Las cifras por barrio y por tipología (1+1, 2+1, 3+1) se calculan del mismo modo
• Los anuncios con cifras imposibles (por ejemplo, 8 m² por 570.000 €) se excluyen hasta que el vendedor los corrija

Publicamos la mediana: el valor central cuando los anuncios se ordenan del más barato al más caro. A diferencia de la media, no la suben ni la bajan unos pocos anuncios muy baratos o muy caros.

El precio por m² es el precio anunciado dividido entre la superficie bruta que indica el anuncio. Los precios en lek u otras monedas se convierten a euros con el tipo de cambio oficial del Banco de Albania (o un tipo orientativo cuando no está disponible).

Una cifra solo se publica cuando hay al menos 5 anuncios detrás. Con menos, no la publicamos ni la estimamos: la página indica que todavía no hay datos suficientes. Junto a cada cifra mostramos en cuántos anuncios se basa, para que puedas valorar su peso.

Rentabilidad bruta = mediana del alquiler mensual anunciado por m² × 12 ÷ mediana del precio de venta anunciado por m², para pisos de la misma ciudad. Por tipología, es la mediana del alquiler anual de, por ejemplo, los pisos 2+1 dividida entre la mediana del precio de los pisos 2+1. Es una cifra bruta (antes de vacíos, mantenimiento, tasas e impuestos), con precios anunciados en ambos lados, y solo se muestra cuando existen ambas medianas.

Las cifras no se guardan: se recalculan a partir de los anuncios activos cada vez que cambian, y cada página indica la fecha a la que se refiere. Un mes tiene su propio informe de mercado en una dirección permanente solo cuando tiene cifras y al menos una mediana (redondeada a euros enteros) difiere del mes anterior; si no, la página de ese mes remite al informe anterior y no se indexa. El informe del mes en curso se actualiza cada día hasta que termina el mes.

Los meses pasados se reconstruyen a partir de los anuncios que siguen en la web y que ya estaban publicados en esa fecha, al precio que tenían entonces (según el historial de precios de cada anuncio). Los anuncios retirados desde entonces no se incluyen, así que una cifra pasada puede cambiar ligeramente.

Informe mensual del mercado

El gráfico de tendencia muestra la mediana del precio anunciado por m² al final de cada mes en los últimos 12 meses. Un mes pasado entra en la tendencia solo con al menos 20 anuncios detrás, porque las muestras pequeñas fluctúan demasiado, y la línea se dibuja solo cuando hay al menos 3 meses con datos. La variación respecto al mes anterior se muestra solo cuando ambos meses tienen anuncios suficientes.

Los precios de referencia oficiales por m² de vivienda los fija el Consejo de Ministros (VKM nr. 457, 26.7.2023) y los usan la ASHK y las oficinas fiscales como valor mínimo imponible de una venta. No son precios de mercado y suelen ser más bajos. Los mostramos por separado, siempre como valores oficiales con su fuente, y nunca los mezclamos con las medianas de hyrja.al. Las cifras oficiales, como los precios de referencia y el índice de precios de la vivienda del Banco de Albania, se muestran tal como se publican, con su fuente, un enlace y la fecha en que las comprobamos.

Ver los precios de referencia oficiales

La tasación automática usa los mismos anuncios: al menos 5 inmuebles comparables (mismo tipo, superficie similar, mismo barrio o ciudad), ajustados por planta, ascensor, antigüedad del edificio, estado y características principales. Cuando no hay comparables suficientes para una venta, recurre al precio de referencia oficial e indica que la fiabilidad es baja. Siempre es orientativa, nunca una tasación oficial.

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La capa de precios del mapa de búsqueda colorea barrios y localidades según el precio de oferta mediano por m² de anuncios reales de hyrja.al: en venta en €/m², en alquiler en €/m² al mes. Una zona solo se colorea cuando tiene al menos 5 anuncios con superficie, la misma regla que cualquier otra cifra de hyrja.al. Los precios de oferta no son precios finales de venta.

• El precio final de una venta o un alquiler, que a menudo difiere del precio anunciado
• El mercado completo: solo los inmuebles publicados en hyrja.al, que se lanzó en septiembre de 2026
• El estado, la calidad de construcción o la documentación de un inmueble concreto

Puedes citar las cifras. Menciona hyrja.al como fuente, con el mes y un enlace a la página o al informe mensual que hayas usado, para que los lectores vean cuántos anuncios había detrás de cada cifra.

Precios de pisos por ciudadInforme mensual del mercado