Immobilienmakler in Albanien: nur 4 von 10 voll legal tätig. So prüfen Sie den Makler vor der Unterschrift
Die erste Umfrage der NAREA und die Warnung der Steuerbehörde vor zu niedrig angegebenen Preisen. Was Ihnen das Gesetz 9/2022 garantiert und wie Sie in Albanien einen seriösen Immobilienmakler finden.
Von Galip Sulaj8 Min. Lesezeit
Titelfoto: Pavel Danilyuk / Pexels
Viele Käufe und Vermietungen in Albanien laufen über einen Immobilienmakler. Doch wie viele arbeiten wirklich nach dem Gesetz? Die erste landesweite Umfrage zum Beruf, die der Maklerverband NAREA am 21. September 2026 vorgestellt hat, liefert eine beunruhigende Antwort: Nur etwa 4 von 10 Maklern sind vollständig formalisiert, also voll legal tätig. Am selben Tag stufte die Steuerverwaltung die Branche als anfällig für zu niedrig angegebene Preise ein. Hier lesen Sie, was die Daten zeigen und wie Sie Ihren Immobilienmakler in Albanien prüfen, bevor Sie unterschreiben oder zahlen.
- Laut der NAREA-Umfrage (Juli–August 2026, 140 Fragebögen) sind nur etwa 4 von 10 Immobilienmaklern vollständig formalisiert; etwa 3 von 10 arbeiten informell.
- Nach dem Gesetz Nr. 9/2022 darf nur ein vom Justizministerium zertifizierter und im Maklerregister eingetragener Makler vermitteln; ohne Zertifikat droht eine Geldbuße von 50.000 bis 500.000 Lek.
- Der Maklervertrag muss schriftlich sein, sonst ist er unwirksam; ohne schriftliche Laufzeit gilt er 6 Monate.
- Der Makler darf vor der Unterzeichnung des Vertrags keinerlei Zahlung auf die Provision verlangen.
- Akzeptieren Sie beim Notar keinen niedrigeren Preis: Die Steuerbehörde sieht die Unterdeklaration als Hauptrisiko der Branche, und sie schadet Ihnen beim Kredit und beim späteren Verkauf.
- Vollständig formalisierte Makler laut NAREA-Umfrage 2026
- 4 von 10
- Tatsächlicher Formalisierungsgrad des Marktes laut Einschätzung der Profis
- 2,4 von 5
- Profis, die unlauteren Wettbewerb als Hauptursache sehen
- 75%
- Registrierte Steuerpflichtige im Immobilienmarkt bis Juni 2026
- 2.800
Was die NAREA-Umfrage über Immobilienmakler zeigt
Die Basisumfrage unter Immobilienmaklern 2026 lief vom 16. Juli bis zum 7. August 2026 und erbrachte 140 vollständig ausgefüllte Fragebögen bei 495 Zugriffen auf das Instrument (Ekofin, Monitor). Den Ergebnissen zufolge sind etwa 4 von 10 Maklern vollständig formalisiert, etwa 3 von 10 teilweise, und ebenso viele arbeiten informell. Obwohl rund 9 von 10 Agenturen in der Stichprobe angeben, eine Lizenz zu haben, bewerten die Profis den tatsächlichen Formalisierungsgrad des Marktes mit nur 2,4 von 5 Punkten. Fast die Hälfte trifft nach eigenen Angaben mindestens einmal im Monat auf Anbieter ohne Lizenz.
| Kategorie | Ungefährer Anteil der Befragten |
|---|---|
| Kennen das Gesetz 9/2022 | 75% |
| Wollen eine nationale Kammer | 70% |
| Sehen Verbesserungen in den letzten Jahren | 60% |
| Fordern strengere Kontrollen | 60% |
| Vollständig formalisiert | 40% |
| Sehen das Gesetz real umgesetzt | 30% |
| Sehen spürbare Veränderungen | 20% |
Etwa 3 von 4 Profis kennen das Gesetz Nr. 9/2022 über den Maklerberuf, aber nur etwa 3 von 10 sehen es in der Praxis tatsächlich umgesetzt. 75% der Befragten sehen den unlauteren Wettbewerb durch Anbieter ohne Lizenz als Hauptursache der Informalität. NAREA schlägt 15 Empfehlungen in fünf Bereichen vor, darunter ein öffentliches Online-Register der lizenzierten Makler, verpflichtende regelmäßige Schulungen, klarere Lizenzkriterien, schärfere Kontrollen von Anbietern ohne Lizenz und einen verbindlichen Ethikkodex.
Dieser Bericht richtet sich nicht gegen die Reform; er ist ein Aufruf, die Reform zu Ende zu führen. Das verabschiedete Gesetz hat den Standard gesetzt, doch der Markt funktioniert noch nicht vollständig nach diesem Standard.
Die Steuerbehörde: eine Branche mit Risiko der Unterdeklaration
Auf der NAREA-Konferenz sagte Imir Kraja, Direktor für Risikomanagement in der Generaldirektion der Steuern (Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve), dass bis Juni 2026 im Immobilienmarkt rund 2.800 Steuerpflichtige registriert waren. Laut Monitor haben sich 70% von ihnen nach 2020 registriert, 36% allein in den letzten zwei Jahren, und 63% konzentrieren sich auf Tirana, Durrës, Vlora, Lezha und Saranda. Als Hauptrisiken nennt die Steuerverwaltung den weit verbreiteten Einsatz von Bargeld, zu niedrig angegebene Verkaufspreise und Mieten sowie die Aufspaltung von Unternehmen, um die Gewinnsteuer zu umgehen.
Unterdeklaration bedeutet, im Vertrag oder in der Erklärung einen niedrigeren Preis anzugeben, als tatsächlich bezahlt wird. Für Sie als Kunde hat das direkte Folgen. Ein zu niedrig angegebener Preis im Vertrag mag im Moment wie eine Ersparnis wirken, kann später aber teuer werden: bei der Steuer auf den nächsten Verkauf, beim Wert, den die Bank für den Kredit anerkennt, oder in einem Streit mit dem Verkäufer.
Foto: Alena Darmel / Pexels
Was das Gesetz Nr. 9/2022 sagt
Das Gesetz "Über den Beruf des Immobilienmaklers" gibt jedem Kunden einige klare Schutzrechte. Laut Gesetzestext:
- Nur zertifizierte Makler. Den Beruf dürfen nur Personen ausüben, die vom für Justiz zuständigen Ministerium zertifiziert und im Register der Immobilienmakler eingetragen sind (Artikel 5). Wer online oder aus der Ferne arbeitet, muss seine Identität, die Nummer seines Zertifikats und die eindeutige Identifikationsnummer des Unternehmens angeben.
- Schriftlicher Vertrag. Der Maklervertrag wird schriftlich geschlossen, sonst ist er unwirksam (Artikel 13). Ist keine Laufzeit festgelegt, gilt er als für 6 Monate geschlossen.
- Öffentliche Gebühren. Der Makler muss die allgemeinen Bedingungen und die Gebühren an einer für den Kunden sichtbaren Stelle veröffentlichen (Artikel 14).
- Keine Zahlung vor dem Vertrag. Der Makler darf vor Vertragsabschluss keine Teilzahlungen auf die Provision verlangen (Artikel 20).
- Prüfung des Verkäufers. Vor dem Vertrag muss sich der Makler anhand der Unterlagen des Kunden vergewissern, dass die Gegenpartei frei über die Immobilie verfügen darf (Artikel 19).
- Geldbußen. Wer ohne Zertifikat vermittelt, wird mit einer Geldbuße von 50.000 bis 500.000 Lek belegt (Artikel 37).
| Angaben der Parteien | Name des Maklers, Nummer des Zertifikats und des Unternehmens |
|---|---|
| Gegenstand | Welche Immobilie, für Verkauf, Kauf oder Miete |
| Rechte und Pflichten | Was der Makler konkret tun wird |
| Provision | Betrag oder Prozentsatz und wann sie fällig ist |
| Vorbereitende Tätigkeiten | Prüfung der Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlungen |
| Zusätzliche Kosten | Was gesondert bezahlt wird, und nur mit Ihrer Zustimmung |
Vorsicht bei Exklusivverträgen. Haben Sie einen Alleinauftrag unterschrieben und verkaufen während der Laufzeit selbst oder über einen anderen Makler, müssen Sie dem exklusiven Makler die Provision zahlen (Artikel 15). Auch nach Vertragsende kann die Provision noch fällig sein, wenn Sie das Geschäft innerhalb von 6 Monaten dank der Arbeit des Maklers abschließen, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt (Artikel 16).
Der exklusive Maklervertrag (Alleinauftrag) ist die Vereinbarung, mit der Sie sich verpflichten, während seiner Laufzeit keinen anderen Makler für dieselbe Immobilie zu beauftragen (Artikel 15). Ob sich das für Sie lohnt, lesen Sie in Exklusiver Makler oder nicht.
So prüfen Sie Ihren Immobilienmakler in Albanien
Wenn Sie verkaufen, können Sie Agenturen vergleichen und einen Profi auf unserer Seite mit Makler verkaufen oder in den Listen der Makler und Agenturen finden. Bevor Sie den Preis festlegen, prüfen Sie ihn mit dem Tool zur Immobilienbewertung. Wenn Sie eine Wohnung in Albanien kaufen, vergleichen Sie den Preis des Maklers mit anderen Inseraten, zum Beispiel mit den Wohnungen zum Verkauf in Tirana.
Testen Sie Ihr Wissen
Darf der Makler eine Zahlung verlangen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben?
Häufige Fragen
Quellen
- Ekofin: Nur 4 von 10 Immobilienmaklern formalisiert, NAREA fordert Ordnung im Markt, 21. September 2026
- Monitor: NAREA-Umfrage, nur 40% der Immobilienmakler vollständig formalisiert, 21. September 2026
- Report TV: Nur 40% der Immobilienvermittler vollständig formalisiert, 21. September 2026
- Monitor: Steuerbehörde, 2800 Steuerpflichtige im Immobilienmarkt, Branche bleibt anfällig für Unterdeklaration, 21. September 2026
- Hashtag.al: Steuerbehörde, 2800 Steuerpflichtige im Immobilienmarkt, 21. September 2026
- Gesetz Nr. 9/2022 "Über den Beruf des Immobilienmaklers" (PDF, NAREA)
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