Стоимость строительства в 2026 году: зарплаты растут, материалы дешевеют. Почему цены на жильё не следуют за издержками
По данным INSTAT, стоимость строительства жилья выросла всего на 1,1% за год, а зарплаты на 4,3%. Что это значит для покупателей, инвесторов и тех, кто строит себе дом сам.
Автор: Galip SulajЧтение: 6 мин
Фото на обложке: David Antonio Cruz Naira / Pexels
Сколько стоит построить многоквартирный дом в Албании и какая часть этих расходов попадает в цену, которую платите вы? Данные INSTAT за второй квартал 2026 г., опубликованные в начале сентября, дают ответ, которого многие покупатели не ожидают: стоимость строительства выросла всего на 1,1% за год. Материалы подешевели, а расходы на зарплаты росли примерно в четыре раза быстрее индекса. Ниже: что это значит для покупателей, инвесторов и тех, кто строит себе дом.
- По данным INSTAT, стоимость строительства жилья выросла всего на 1,1% в годовом выражении во 2 квартале 2026 г.; индекс достиг 114,7, что примерно на 14,7% выше уровня конца 2021 г.
- Расходы на оплату труда выросли на 4,3% в годовом выражении, а материалы подешевели на 0,6%.
- Зарплаты растут, потому что в отрасли не хватает рабочих и всё чаще нанимают людей из-за границы.
- Цены на жильё, по данным Банка Албании, выросли на 10% в годовом выражении, намного быстрее издержек, поэтому довод про «более дорогие материалы» официальными данными за 2026 г. не подтверждается.
- При покупке по договору «порос» включите в нотариальный договор фиксированную цену, срок сдачи и штрафы за просрочку.
- Индекс стоимости строительства, 2 квартал 2026 г. (4 квартал 2021 г. = 100)
- 114,7
- Годовой рост стоимости строительства жилья, 2 квартал 2026 г.
- +1,1%
- Годовой рост расходов на оплату труда, 2 квартал 2026 г.
- +4,3%
- Годовое изменение стоимости материалов, 2 квартал 2026 г.
- −0,6%
Что измеряет индекс
Индекс стоимости строительства INSTAT отслеживает стоимость строительства жилья: материалы, зарплаты, механизмы, транспорт и прочие расходы. По данным Monitor, он основан на 71 позиции, с данными от 237 поставщиков строительных материалов и 97 крупных строительных компаний, в основном из региона Тираны. Базовый период 4 квартал 2021 г. принят за 100.
Во 2 квартале 2026 г. индекс достиг 114,7. Проще говоря, строительство дома стоит примерно на 14,7% дороже, чем в конце 2021 г. По сравнению с годом назад рост составил 1,1%, так же как во 2 квартале 2025 г. По сравнению с 1 кварталом 2026 г. индекс вырос на 0,3%.
Зарплаты выросли, материалы подешевели
После нескольких лет роста цен на материалы баланс изменился. График показывает годовое изменение по группам расходов в первом и втором кварталах 2026 г.:
| Категория | 1 кв. 2026 г. | 2 кв. 2026 г. |
|---|---|---|
| Зарплаты | 4,8% | 4,3% |
| Прочие расходы | 2,5% | 3% |
| Транспорт | 1,7% | 1,5% |
| Механизмы | 1,5% | 1,2% |
| Материалы | -0,9% | -0,6% |
| Общий индекс | 1,1% | 1,1% |
Зарплаты были самой быстрорастущей группой в обоих кварталах: 4,8% в 1 квартале и 4,3% во II. По сравнению с 1 кварталом, во 2 квартале 2026 г. зарплаты выросли на 1,1%, больше, чем любая другая группа. Материалы, напротив, единственная основная группа, которая подешевела в годовом выражении.
| Строительные материалы | −1,4% | −0,9% |
|---|---|---|
| Материалы для водоснабжения и вентиляции | −0,9% | −0,7% |
| Электрические и коммуникационные материалы | +0,5% | −0,1% |
Нехватка рабочей силы
Почему растут зарплаты? Monitor пишет, что в отрасли не хватает рабочих и компании вынуждены нанимать людей из-за границы. По данным Vox News, Албания выдаёт около 12 000-15 000 разрешений на работу в год, в основном в строительстве, гостиничном деле и туризме. В стране около 15 000 иностранных работников, тогда как правительство нацелено на 40 000, и оно подписало соглашения о трудоустройстве с Вьетнамом и Индонезией. Business Magazine Albania называет давление на зарплаты главной краткосрочной проблемой отрасли.
Почему цены на жильё не следуют за издержками
Стоимость строительства выросла на 1,1% в годовом выражении. Цены на жильё, по данным Банка Албании, выросли на 10% в годовом выражении по стране в первой половине 2026 г.; полные данные см. в статье что показывают данные Банка Албании за первое полугодие 2026 г.. В Тиране, по индексу Keydata Albania, который цитирует Monitor, средняя цена в июне 2026 г. составила 2 116 €/м², медиана 1 982 €/м², что на 3% ниже, чем в марте 2026 г.
Два разных индекса нельзя сравнивать один к одному, но вывод ясен: стоимость строительства не является главным драйвером высоких цен. В цену квартиры входят также земля, разрешения, финансирование и маржа застройщика, а главное, она отражает спрос. Маржа застройщика: это прибыль, которая остаётся после вычета всех издержек, от земли до финансирования, из цены продажи. Для этого есть три практических последствия:
Для покупателей: когда застройщик обосновывает высокую цену «более дорогими материалами», официальные данные за 2026 г. этот довод не подтверждают. Это аргумент для переговоров, особенно для квартир в строительстве в Тиране и на рынке, где жильё продаётся медленнее. См. также, где можно поторговаться в Тиране.
Для тех, кто строит сам: бюджет на материалы был стабильным, а работа дорожает. Договоры на работы с фиксированной ценой и чёткие сроки защищают вас лучше, чем раньше.
Для инвесторов: разрыв между стоимостью строительства и ценой продажи остаётся большим, но рост зарплат и более медленные продажи делают более важными тщательное планирование сроков и стоимости финансирования.
Фото: Construcción Total / Pexels
Если вы покупаете по договору «порос», спросите у застройщика, фиксирована ли цена до передачи квартиры и что будет, если издержки вырастут. Внесите это в нотариальный договор вместе со сроком сдачи и штрафами за просрочку.
Часто задаваемые вопросы
Источники
- Monitor: Стоимость строительства немного выросла во 2 квартале за счёт зарплат, при снижении цен на материалы (на албанском языке), 3 сентября 2026 г.
- Monitor: Стоимость жилищного строительства выросла на 1,1% в годовом выражении в первом квартале (на албанском языке), 4 июня 2026 г.
- Business Magazine Albania: Стоимость строительства стабилизируется, но рост зарплат становится главным давлением (на албанском языке), 2026 г.
- INSTAT: Строительство (на албанском языке)
- Vox News: Нехватка рабочей силы, Албания обращается к Азии (на албанском языке), 22 августа 2026 г.
- Monitor: Расследования и аресты SPAK снижают спрос на квартиры (на албанском языке), 22 сентября 2026 г.
- Monitor: Рост цен на жильё замедлился в первой половине 2026 г. (на албанском языке), 23 сентября 2026 г.
Читать дальше
- Сколько стоит жильё?Бесплатная оценка по похожим объявлениям и официальным ориентировочным ценам.
- Расходы на покупку, с калькуляторомТариф нотариуса, сборы ASHK и кто какой налог платит, с официальными источниками.
- Покупка из-за границы, шаг за шагомДоверенность и апостиль, проверки в ASHK, нотариус и оплата через банк для тех, кто живёт за пределами Албании.
Поделиться статьёй
Новые статьи на email
Руководства по покупке, аренде и рынку недвижимости в Албании сразу в ваш почтовый ящик.
Одно письмо, когда мы публикуем новую статью. Отписаться можно в любой момент. Конфиденциальность
Комментарии
Войдите, чтобы участвовать в обсуждении.
Комментариев пока нет. Будьте первым, кто выскажется.
