Oficinas y hoteles en Tirana: alquileres de oficinas récord y torres de hoteles en duda

El mercado de inmuebles comerciales de Tirana envía dos señales opuestas. Por un lado, los alquileres de oficinas en las nuevas torres han llegado hasta 40 € por metro cuadrado al mes, más que en Lisboa o Budapest. Por otro, los operadores hoteleros dicen que la capital es un mercado «casi maduro», mientras que decenas de torres se han diseñado y aprobado como hoteles. En medio están los bancos, donde los préstamos para inmuebles comerciales ya suponen casi una cuarta parte de la cartera de crédito. Esto es lo que dicen los datos del verano de 2026 y lo que significa para inversores, propietarios y empresas que buscan una oficina.

Oficinas: alquileres a la altura de Barcelona

Según los datos de Colliers Albania para el segundo semestre de 2025, publicados por Monitor el 30 de julio de 2026, el alquiler medio de oficinas en el centro de Tirana llegó a 30 €/m² al mes, igual que en Barcelona y Praga.

Dentro de Tirana, las diferencias son grandes:

Stela Dhami, de Colliers, atribuye el alza a los mayores costes de construcción, al euro más débil y a la demanda de oficinas construidas con estándares más altos (Monitor, 30 de julio de 2026). Dicho de otro modo, los alquileres altos no se aplican a todas las oficinas: corresponden a edificios nuevos y céntricos, construidos con estándares internacionales. Una oficina en un bloque residencial de una zona secundaria pertenece a un mercado completamente distinto.

Foto: Suzana Çakçiri / Pexels

Hoteles: gana la costa, Tirana está saturada

El 26 de septiembre de 2026, Monitor publicó un análisis de los 20 mayores hoteles de Albania. Sus ingresos en 2025 llegaron a unos 15,4 mil millones de lek, un 16% más, pero la mayor parte procede de la costa.

Behar Male, accionista del hotel The Plaza Tirana, dijo a Monitor que el mercado de Tirana es casi maduro: subir los ingresos significa subir los precios, pero eso aleja a los clientes. La competencia viene de los alquileres de corta duración. Según Monitor, las plataformas de alquiler de corta duración generaron 134 millones de € en 2025, equivalentes al 80% de los ingresos de los 20 mayores hoteles, y las unidades anunciadas crecieron de 6.000 en 2021 a 26.300 en 2025. En Tirana, una noche en Airbnb cuesta de media 42,40 €, mientras que los hoteles de gama media cobran entre 119 y 200 €.

Ingresos de los 20 mayores hoteles en 2025 (+16%)

15,4 mil millones de lek

Ingresos por alquiler de corta duración en 2025

134 millones €

Unidades de alquiler de corta duración anunciadas en 2025 (6.000 en 2021)

26.300

Tarifa media por noche en Airbnb en Tirana

42,40 €

Otro factor es el tipo de cambio: el euro bajó de 123 lek en 2019 a 97,8 lek en 2025, lo que, según Monitor, redujo los ingresos de los operadores en torno a un 20%, mientras que sus costes siguen siendo en su mayoría en lek.

Qué pasa con las torres de hoteles

La pregunta principal que plantea Monitor es sencilla: ¿qué pasará con las torres aprobadas como hoteles, a menudo con plantas extra e incentivos fiscales, si el mercado no tiene huéspedes para ellas? Behar espera que muchas se conviertan en oficinas, pisos u otros usos comerciales (SkyWeb, 27 de septiembre de 2026, a partir de Monitor). Todavía no está claro cómo se tratarán los permisos si el uso cambia una vez terminada la obra.

Foto: Sara Brahollari / Pexels

Esto también importa para el mercado de oficinas. Si algunas torres de hoteles se convierten en oficinas, la oferta de espacios premium podría crecer rápidamente, y los alquileres récord podrían no mantenerse. Para el mercado de la vivienda, la conversión en pisos añadiría oferta en el centro.

Los bancos y el riesgo

El 18 de septiembre de 2026, Moody's elevó la perspectiva de Albania de «estable» a «positiva», manteniendo la calificación en Ba3, pero advirtió de riesgos procedentes del mercado inmobiliario. Según Monitor, citando a Moody's y a datos bancarios, a finales de 2025 los préstamos para la compra de vivienda suponían el 26,8% de la cartera de crédito y los préstamos para inmuebles comerciales el 24,3%, unos 470 mil millones de lek en total; en mayo de 2026 el total había llegado a 477 mil millones de lek, un 12,5% más que un año antes (Monitor, 20 de septiembre de 2026).

Al mismo tiempo, la construcción se frena: según Lexo, la facturación de la construcción en 2025 fue de unos 646 mil millones de lek, solo un 4% más, y su contribución al crecimiento económico fue de 0,5 puntos porcentuales, la más baja en cinco años (Lexo, 27 de septiembre de 2026).

Qué significa esto para ti

Si compras una unidad de hotel o un «apart-hotel» en Tirana, pide datos reales de ocupación y no te fíes de las proyecciones del promotor. Un apart-hotel es un edificio cuyos apartamentos suelen venderse uno a uno a inversores, pero que se explotan como hotel y se alquilan a huéspedes por noche. Las cifras de Monitor muestran que el mercado se está saturando.

Si eres propietario de una oficina, los alquileres altos corresponden al segmento premium. Compara tu oficina con edificios similares, no con los récords de las torres nuevas. Para saber cuánto gana una oficina en alquiler y qué impuestos paga el propietario, lee comprar una tienda u oficina como inversión.

Si buscas una oficina para tu negocio, negocia contratos más largos y vigila la nueva oferta: si las torres de hoteles se convierten en oficinas, el poder de negociación de los inquilinos podría crecer. Las ofertas actuales por tamaño y zona están en oficinas en alquiler en Tirana.

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Fuentes

• Monitor: Tirana entre los mercados más caros, los alquileres de oficinas en las torres llegan a 40 €/m² (en albanés), 30 de julio de 2026
• Monitor: El modelo caótico de desarrollo hotelero, Tirana es un mercado maduro, ¿qué pasará con las torres? (en albanés), 26 de septiembre de 2026
• SkyWeb: La «muerte» de las torres, ¿qué pasa ahora con los permisos concedidos en Tirana? (en albanés), 27 de septiembre de 2026
• Monitor: Moody's advierte a Albania sobre un shock que podría venir del mercado inmobiliario (en albanés), 20 de septiembre de 2026
• Lexo: ¿Se acerca la construcción de nuevo a una recesión? (en albanés), 27 de septiembre de 2026