Kanceláře a hotely v Tiraně: rekordní nájmy kanceláří, hotelové věže pod otazníkem

Komerční trh v Tiraně vysílá dva protichůdné signály. Na jedné straně nájmy kanceláří v nových věžích dosáhly až 40 € za metr čtvereční měsíčně, což je víc než v Lisabonu nebo Budapešti. Na druhé straně provozovatelé hotelů tvrdí, že hlavní město je téměř vyspělý trh, zatímco desítky věží byly navrženy a schváleny jako hotely. Mezi tím jsou banky, kde úvěry na komerční nemovitosti tvoří již téměř čtvrtinu úvěrového portfolia. Co říkají data z léta 2026 a co to znamená pro investory, vlastníky a firmy hledající kancelář, je zde.

Kanceláře: nájmy na úrovni Barcelony

Podle dat Colliers Albania za 2. pololetí 2025, které Monitor zveřejnil 30. července 2026, dosáhl průměrný nájem kanceláří v centru Tirany 30 €/m² měsíčně, stejně jako v Barceloně a Praze.

V rámci Tirany jsou rozdíly velké:

Stela Dhami z Colliers připisuje růst vyšším stavebním nákladům, slabšímu euru a poptávce po kancelářích postavených podle vyšších standardů (Monitor, 30. července 2026). Jinými slovy: vysoké nájmy se netýkají každé kanceláře. Patří novým budovám v centru, postaveným podle mezinárodních standardů. Kancelář v obytném domě v okrajové oblasti je na úplně jiném trhu.

Foto: Suzana Çakçiri / Pexels

Hotely: pobřeží vyhrává, Tirana je nasycená

Dne 26. září 2026 zveřejnil Monitor analýzu 20 největších hotelů v Albánii. Jejich tržby v roce 2025 dosáhly asi 15,4 mld. leků, o 16% více, ale většina z nich pochází z pobřeží.

Behar Male, akcionář hotelu The Plaza Tirana, řekl Monitoru, že trh v Tiraně je téměř vyspělý: zvyšování tržeb znamená zvyšování cen, ale to zákazníky odhání. Konkurencí jsou krátkodobé pronájmy. Podle Monitoru generovaly platformy krátkodobého pronájmu v roce 2025 tržby 134 mil. €, což se rovná 80% tržeb 20 největších hotelů, a počet nabízených jednotek vzrostl z 6 000 v roce 2021 na 26 300 v roce 2025. V Tiraně stojí noc na Airbnb v průměru 42,40 €, zatímco středně kategorizované hotely účtují 119 až 200 €.

Tržby 20 největších hotelů v roce 2025 (+16%)

15,4 mld. leků

Tržby z krátkodobého pronájmu v roce 2025

134 mil. €

Jednotky krátkodobého pronájmu nabízené v roce 2025 (6 000 v roce 2021)

26 300

Průměrná cena noci na Airbnb v Tiraně

42,40 €

Dalším faktorem je směnný kurz: euro kleslo z 123 leků v roce 2019 na 97,8 leku v roce 2025, což podle Monitoru snížilo tržby provozovatelů asi o 20%, zatímco jejich náklady zůstávají převážně v lekách.

Co se stane s hotelovými věžemi

Hlavní otázka, kterou Monitor klade, je prostá: co se stane s věžemi schválenými jako hotely, často s dodatečnými patry a daňovými úlevami, pokud trh nebude mít pro ně hosty? Male očekává, že mnohé z nich se změní na kanceláře, byty nebo jiné komerční využití (SkyWeb, 27. září 2026, na základě Monitoru). Není zatím jasné, jak se bude zacházet s povoleními, pokud se využití po dokončení stavby změní.

Foto: Sara Brahollari / Pexels

To je důležité i pro trh kanceláří. Pokud se některé hotelové věže přemění na kanceláře, nabídka prémiových kancelářských prostor může rychle vzrůst a rekordní nájmy zjištěné v roce 2026 nemusí vydržet. Pro bytový trh by přeměna na byty přidala nabídku v centru.

Banky a riziko

Dne 18. září 2026 zvýšil Moody's výhled Albánie ze „stabilního“ na „pozitivní“, hodnocení Ba3 zůstalo, ale varoval před riziky z trhu nemovitostí. Podle Monitoru, který cituje Moody's a bankovní data, tvořily na konci roku 2025 úvěry na koupi bydlení 26,8% úvěrového portfolia a úvěry na komerční nemovitosti 24,3%, celkem asi 470 mld. leků; do května 2026 celkový objem dosáhl 477 mld. leků, o 12,5% více než před rokem (Monitor, 20. září 2026).

Zároveň stavebnictví zpomaluje: podle Lexo dosáhl obrat ve stavebnictví v roce 2025 asi 646 mld. leků, vzrostl jen o 4%, a jeho příspěvek k hospodářskému růstu byl 0,5 procentního bodu, nejnižší za pět let (Lexo, 27. září 2026).

Co to znamená pro vás

Pokud kupujete hotelovou jednotku nebo „apart-hotel“ jako investici v Tiraně, požádejte o skutečná data o obsazenosti a nespoléhejte na projekce developera. Apart-hotel je budova, jejíž byty se obvykle prodávají jednotlivě investorům, ale provozují se jako hotel a pronajímají hostům na noc. Čísla Monitoru ukazují, že trh se nasycuje.

Pokud vlastníte kancelář, vysoké nájmy patří prémiovému segmentu. Porovnejte svou kancelář s podobnými budovami, ne s rekordy nových věží. Co kancelář vynáší v nájmu a jaké daně platí vlastník, vysvětluje článek koupě obchodu nebo kanceláře jako investice.

Pokud hledáte kancelář pro své podnikání, vyjednávejte delší nájemní smlouvy a sledujte novou nabídku: pokud se hotelové věže přepnou na kanceláře, vyjednávací síla nájemců může vzrůst. Aktuální nabídky podle velikosti a oblasti najdete v kancelářích k pronájmu v Tiraně.

Podívejte se na komerční nemovitosti v Tiraně nebo porovnejte hodnotu nemovitosti s naším nástrojem pro ocenění.

Zdroje

• Monitor: Tirana mezi nejdražšími trhy, nájmy kanceláří ve věžích dosahují 40 €/m² (v albánštině), 30. července 2026
• Monitor: Chaotický model rozvoje hotelnictví, Tirana je vyspělý trh, co se stane s věžemi? (v albánštině), 26. září 2026
• SkyWeb: „Smrt“ věží, co se nyní stane s povoleními vydanými v Tiraně? (v albánštině), 27. září 2026
• Monitor: Moody's varuje Albánii před otřesem, který může přijít z trhu nemovitostí (v albánštině), 20. září 2026
• Lexo: Blíží se stavebnictví znovu k poklesu? (v albánštině), 27. září 2026