Офисы и отели в Тиране: рекордная аренда офисов и отельные башни под вопросом

Коммерческий рынок недвижимости Тираны подаёт два противоположных сигнала. С одной стороны, аренда офисов в новых башнях достигла 40 € за квадратный метр в месяц, больше, чем в Лиссабоне или Будапеште. С другой стороны, гостиничные операторы говорят, что столица это «почти зрелый» рынок, а десятки башен спроектированы и одобрены как отели. Посередине находятся банки, где кредиты на коммерческую недвижимость теперь составляют почти четверть кредитного портфеля. Ниже разберём, что показывают данные за лето 2026 года и что это значит для инвесторов, владельцев и бизнеса, который ищет офис.

Офисы: аренда на уровне Барселоны

По данным Colliers Albania за 2 полугодие 2025 года, опубликованным Monitor 30 июля 2026 года, средняя аренда офиса в центре Тираны достигла 30 €/м² в месяц, как в Барселоне и Праге.

Внутри Тираны разница большая:

Stela Dhami из Colliers связывает рост с более высокой стоимостью строительства, ослаблением евро и спросом на офисы, построенные по более высоким стандартам (Monitor, 30 июля 2026 года). Иначе говоря, высокие ставки относятся не к каждому офису: они касаются новых зданий в центре, построенных по международным стандартам. Офис в жилом доме на окраине это совсем другой рынок.

Фото: Suzana Çakçiri / Pexels

Отели: побережье выигрывает, Тирана насыщена

26 сентября 2026 года Monitor опубликовал анализ 20 крупнейших отелей Албании. Их выручка в 2025 году составила около 15,4 млрд леков, на 16% больше, но большая её часть приходится на побережье.

Бехар Мале, акционер отеля The Plaza Tirana, сказал Monitor, что рынок Тираны почти зрелый: рост выручки означает рост цен, но это отпугивает клиентов. Конкуренция идёт от краткосрочной аренды. По данным Monitor, платформы краткосрочной аренды принесли 134 млн € в 2025 году, что равно 80% выручки 20 крупнейших отелей, а количество объектов в списках выросло с 6 000 в 2021 году до 26 300 в 2025 году. В Тиране ночь в Airbnb стоит в среднем 42,40 €, а отели среднего класса берут 119–200 €.

Выручка 20 крупнейших отелей в 2025 году (+16%)

15,4 млрд леков

Выручка от краткосрочной аренды в 2025 году

134 млн €

Объектов краткосрочной аренды в списках в 2025 году (6 000 в 2021 году)

26 300

Средняя ночная цена Airbnb в Тиране

42,40 €

Ещё один фактор курс обмена: евро упал с 123 леков в 2019 году до 97,8 лека в 2025 году, что, по данным Monitor, сократило выручку операторов примерно на 20%, тогда как их расходы в основном остаются в леках.

Что будет с отельными башнями

Главный вопрос, который ставит Monitor, прост: что случится с башнями, одобренными как отели, часто с дополнительными этажами и налоговыми льготами, если у них не будет гостей? Бехар ожидает, что многие из них станут офисами, квартирами или другими коммерческими объектами (SkyWeb, 27 сентября 2026 года, со ссылкой на Monitor). Пока не ясно, как будут оформлены разрешения, если назначение изменится после завершения строительства.

Фото: Sara Brahollari / Pexels

Это важно и для рынка офисов. Если часть отельных башен переведут в офисы, предложение премиальных офисных площадей может быстро вырасти, и рекордные ставки аренды, зафиксированные летом 2026 года, могут не удержаться. Для рынка жилья перевод в квартиры добавит предложение в центре.

Банки и риск

18 сентября 2026 года Moody's повысил прогноз по Албании со «стабильного» до «позитивного», сохранив рейтинг Ba3, но предупредил о рисках со стороны рынка недвижимости. По данным Monitor со ссылкой на Moody's и банковскую статистику, на конец 2025 года ипотечные кредиты составляли 26,8% кредитного портфеля, а кредиты на коммерческую недвижимость 24,3%, около 470 млрд леков в сумме. К маю 2026 года сумма достигла 477 млрд леков, на 12,5% больше, чем в мае 2025 года (Monitor, 20 сентября 2026 года).

В то же время строительство замедляется: по данным Lexo, оборот строительства в 2025 году составил около 646 млрд леков, вырос всего на 4%, а его вклад в экономический рост составил 0,5 процентного пункта, самый низкий показатель за пять лет (Lexo, 27 сентября 2026 года).

Что это значит для вас

Если вы покупаете номер в отеле или «апарт-отель» как инвестицию в Тиране, запросите реальные данные о загрузке и не полагайтесь на прогнозы застройщика. Апарт-отель: здание, квартиры в котором обычно продаются инвесторам по одной, но управляются как отель и сдаются гостям посуточно. Цифры Monitor показывают, что рынок насыщается.

Если у вас есть офис, высокие ставки относятся к премиальному сегменту. Сравнивайте свой офис с похожими зданиями, а не с рекордами, которые устанавливают новые башни. Что приносит офис в аренде и какие налоги платит владелец, читайте в статье покупка магазина или офиса как инвестиция.

Если вы ищете офис для своего бизнеса, договаривайтесь о более длинных договорах аренды и следите за новым предложением: если отельные башни перейдут в офисы, переговорная сила арендаторов может вырасти. Актуальные предложения по размеру и району есть в разделе офисы в аренду в Тиране.

Смотрите коммерческую недвижимость в Тиране или сравните стоимость объекта с нашим инструментом оценки.

Источники

• Monitor: Тирана среди самых дорогих рынков, аренда офисов в башнях достигает 40 €/м² (на албанском), 30 июля 2026 года
• Monitor: хаотичная модель развития гостиничного сектора, Тирана как зрелый рынок, что будет с башнями? (на албанском), 26 сентября 2026 года
• SkyWeb: «смерть» башен, что теперь будет с разрешениями, выданными в Тиране? (на албанском), 27 сентября 2026 года
• Monitor: Moody's предупреждает Албанию о шоке, который может прийти с рынка недвижимости (на албанском), 20 сентября 2026 года
• Lexo: приближается ли строительство к новому спаду? (на албанском), 27 сентября 2026 года