Biura i hotele w Tiranie: rekordowe czynsze za biura, wieże hotelowe pod znakiem zapytania

Komercyjny rynek nieruchomości w Tiranie wysyła dwa przeciwne sygnały. Z jednej strony czynsze za biura w nowych wieżach sięgnęły do 40 € za metr kwadratowy miesięcznie, czyli więcej niż w Lizbonie czy Budapeszcie. Z drugiej strony operatorzy hoteli mówią, że stolica to rynek „prawie dojrzały”, a dziesiątki wież zostały zaprojektowane i zatwierdzone jako hotele. Pośrodku są banki, w których kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią już prawie jedną czwartą portfela kredytowego. Oto, co pokazują dane z lata 2026 roku i co oznaczają dla inwestorów, właścicieli i firm szukających biura.

Biura: czynsze na poziomie Barcelony

Według danych Colliers Albania za drugie półrocze 2025 roku, opublikowanych przez Monitor 30 lipca 2026 roku, średni czynsz za biuro w centrum Tiranie osiągnął 30 €/m² miesięcznie, tyle samo co w Barcelonie i Pradze.

W samej Tiranie różnice są duże:

Stela Dhami z Colliers przypisuje wzrost wyższym kosztom budowy, słabszemu euro i popytowi na biura budowane według wyższych standardów (Monitor, 30 lipca 2026). Innymi słowy wysokie czynsze nie dotyczą każdego biura: należą do nowych budynków w centrum, zbudowanych według międzynarodowych standardów. Biuro w bloku mieszkalnym na obszarze peryferyjnym to zupełnie inny rynek.

Zdjęcie: Suzana Çakçiri / Pexels

Hotele: wygrywa wybrzeże, Tirana jest nasycona

26 września 2026 roku Monitor opublikował analizę 20 największych hoteli w Albanii. Ich przychody w 2025 roku sięgnęły około 15,4 mld leków, czyli o 16% więcej, ale większość pochodzi z wybrzeża.

Behar Male, udziałowiec hotelu The Plaza Tirana, powiedział Monitorowi, że rynek w Tiranie jest prawie dojrzały: podnoszenie przychodów oznacza podnoszenie cen, a to odstrasza klientów. Konkurencja pochodzi z wynajmu krótkoterminowego. Według Monitor platformy wynajmu krótkoterminowego wygenerowały w 2025 roku 134 mln €, czyli 80% przychodów 20 największych hoteli, a liczba ofert wzrosła z 6 000 w 2021 roku do 26 300 w 2025 roku. W Tiranie noc w Airbnb kosztuje średnio 42,40 €, a hotele średniej klasy biorą 119–200 €.

Przychody 20 największych hoteli w 2025 roku (+16%)

15,4 mld leków

Przychody z wynajmu krótkoterminowego w 2025 roku

134 mln €

Oferty wynajmu krótkoterminowego w 2025 roku (6 000 w 2021)

26 300

Średnia cena noclegu na Airbnb w Tiranie

42,40 €

Innym czynnikiem jest kurs wymiany: euro spadło z 123 leków w 2019 roku do 97,8 leka w 2025 roku, co według Monitor obniżyło przychody operatorów o około 20%, podczas gdy ich koszty pozostają w większości w lekach.

Co stanie się z wieżami hotelowymi

Główne pytanie, które stawia Monitor, jest proste: co stanie się z wieżami zatwierdzonymi jako hotele, często z dodatkowymi piętrami i ulgami podatkowymi, jeśli rynek nie będzie miał dla nich gości? Behar Male spodziewa się, że wiele z nich stanie się biurami, mieszkaniami lub innymi obiektami komercyjnymi (SkyWeb, 27 września 2026, za Monitor). Nie wiadomo jeszcze, jak zostaną potraktowane pozwolenia, jeśli po zakończeniu budowy przeznaczenie się zmieni.

Zdjęcie: Sara Brahollari / Pexels

To ma znaczenie także dla rynku biur. Jeśli część wież hotelowych zostanie przebudowana na biura, podaż biur premium może szybko wzrosnąć, a rekordowe stawki mogą się nie utrzymać. Dla rynku mieszkaniowego przebudowa na mieszkania zwiększyłaby podaż w centrum.

Banki i ryzyko

18 września 2026 roku Moody's podniósł perspektywę Albanii z „stabilnej” na „pozytywną”, utrzymując rating Ba3, ale ostrzegł przed ryzykiem wynikającym z rynku nieruchomości. Według Monitor, powołującego się na Moody's i dane bankowe, pod koniec 2025 roku kredyty na zakup mieszkania stanowiły 26,8% portfela kredytowego, a kredyty na nieruchomości komercyjne 24,3%, łącznie około 470 mld leków; do maja 2026 roku suma osiągnęła 477 mld leków, czyli o 12,5% więcej niż rok wcześniej (Monitor, 20 września 2026).

Jednocześnie budownictwo zwalnia: według Lexo obrót budowlany w 2025 roku wyniósł około 646 mld leków, wzrósł tylko o 4%, a jego wkład we wzrost gospodarczy wyniósł 0,5 punktu procentowego, najmniej od pięciu lat (Lexo, 27 września 2026).

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli kupujesz jednostkę hotelową lub „apart-hotel” jako inwestycję w Tiranie, poproś o rzeczywiste dane o obłożeniu i nie opieraj się na prognozach dewelopera. Apart-hotel to budynek, którego apartamenty są zwykle sprzedawane pojedynczo inwestorom, ale prowadzone jak hotel i wynajmowane gościom na noc. Dane Monitor pokazują, że rynek się nasyca.

Jeśli jesteś właścicielem biura, wysokie czynsze dotyczą segmentu premium. Porównuj swoje biuro z podobnymi budynkami, a nie z rekordami ustanowionymi przez nowe wieże. Co biuro zarabia w czynszu i jakie podatki płaci właściciel, wyjaśnia artykuł kupno sklepu lub biura jako inwestycja.

Jeśli szukasz biura dla swojej firmy, negocjuj dłuższe umowy najmu i obserwuj nową podaż: jeśli wieże hotelowe przejdą na biura, siła negocjacyjna najemców może wzrosnąć. Aktualne oferty według metrażu i obszaru znajdziesz w biurach do wynajęcia w Tiranie.

Zobacz nieruchomości komercyjne w Tiranie albo porównaj wartość nieruchomości z naszym narzędziem do wyceny.

Źródła

• Monitor: Tirana wśród najdroższych rynków, czynsze za biura w wieżach sięgają 40 €/m² (po albańsku), 30 lipca 2026
• Monitor: Chaotyczny model rozwoju hotelarstwa, Tirana rynkiem dojrzałym, co stanie się z wieżami? (po albańsku), 26 września 2026
• SkyWeb: „Śmierć” wież, co teraz z pozwoleniami wydanymi w Tiranie? (po albańsku), 27 września 2026
• Monitor: Moody's ostrzega Albanię przed wstrząsem, który może przyjść z rynku nieruchomości (po albańsku), 20 września 2026
• Lexo: Czy budownictwo znów zbliża się do spowolnienia? (po albańsku), 27 września 2026