Покупка недвижимости в Албании для иностранца или из-за границы

Право собственности подтверждается свежей выпиской о собственности (certifikatë pronësie) из Государственного кадастрового агентства (ASHK), вместе с карточкой объекта (kartela e pasurisë) и кадастровой картой. Имя продавца должно совпадать, а все сособственники или наследники должны согласиться на продажу. Если продавец приобрёл жильё в браке, закон предполагает, что супруг является сособственником, а нотариальный акт должен указать режим имущества супругов (Закон № 110/2018, статья 105), поэтому нужно и согласие супруга. Проверьте, что площадь, этаж и номер объекта совпадают с тем, что вам показали.

В карточке объекта также указаны зарегистрированные обременения: ипотека, арест или судебный спор. Каждое из них нужно снять до подписания или при подписании, что нотариус подтверждает в письменном виде. Для новостройки также спросите, есть ли у здания разрешение на ввод в эксплуатацию и выданы ли отдельные свидетельства.

У квартиры, которая не достроена, пока нет собственного свидетельства о собственности, поэтому проверяйте проект. Запросите разрешение на строительство и проверьте его в национальной системе e-Leje: оно должно покрывать ваш этаж и вашу квартиру. Подпишите договор с застройщиком у нотариуса, привяжите каждый платёж к этапу строительства и платите банковским переводом на счёт компании. Квартиру можно зарегистрировать на ваше имя только после получения зданием разрешения на ввод в эксплуатацию, часто через месяцы после передачи ключей. Руководство по покупке в новостройке объясняет каждую проверку.

• Как купить квартиру в новостройке

По Гражданскому кодексу доверенность является специальной, когда охватывает одно или несколько конкретных действий с общей целью (статья 71), а составленная албанским нотариусом доверенность должна указывать её предмет, срок действия и срок (Закон № 110/2018, статья 99). Для покупки делайте её специальной, а не общей, и укажите:

• Объект: адрес, номер объекта и кадастровую зону
• Максимальную цену и способ оплаты
• Разрешённые действия: подписание предварительного и окончательного договора, оплата, подача документов в ASHK, получение свидетельства и ключей
• Дату окончания срока действия

Не включайте полномочия продавать или закладывать ваше другое имущество или брать кредиты от вашего имени. Специальная доверенность перед албанским нотариусом стоит 3 000 Lek по официальному тарифу; за границей применяется гонорар местного нотариуса.

Обычный путь: подписать у нотариуса там, где вы живёте. Албания является участницей Гаагской конвенции об апостиле, поэтому документ обычно нуждается в апостиле от компетентного органа этой страны (см. таблицу ниже) и в заверенном переводе на албанский. Требования различаются между странами и меняются со временем, поэтому уточните их у своего юриста в Албании до подписания.

Апостиль подтверждает подпись и печать нотариуса, чтобы албанские органы приняли документ. Его выдаёт страна, где подписана доверенность, а не албанское консульство:

Италия, Германия и Греция возражали против присоединения Албании к конвенции в 2004 году и сняли возражения в 2011, 2016 и 2018 годах соответственно, по данным депозитария договора. На странице посольства Албании в Германии по-прежнему описана заверка в Landgericht с последующей легализацией в посольстве, поэтому прежде чем отправлять документ, спросите своего юриста в Албании, какую форму примет нотариус там.

Албанские посольства и консульства выступают нотариусами только для граждан Албании, живущих в их округе, и только для простых доверенностей, например на получение документов или на представительство в некоторых процедурах (сбор: €20; вы подаёте заявку через e-Albania и подписываете лично). По данным Министерства по делам Европы и иностранных дел Албании, консулы не выдают общих доверенностей и доверенностей на договоры, которые переводят право собственности, например на продажу квартиры: для этого министерство отправляет вас к нотариусам страны проживания. Для покупки подпишите у местного нотариуса и получите апостиль, как описано выше. Консульство всё же может помочь с переводом: для граждан Албании оно переводит документы или заверяет перевод, сделанный местным переводчиком, за €10 за страницу, и, по данным министерства, это считается переводом переводчика, зарегистрированного у нотариуса в Албании, без необходимости нотариального заверения. Спросите в консульстве, которое обслуживает ваше место жительства, что оно переводит.

Предварительный договор фиксирует цену, задаток, дату окончательного договора и то, что будет, если одна сторона откажется. По Гражданскому кодексу покупатель, который не завершил сделку по своей вине, теряет задаток, а виновный продавец возвращает двойную сумму (статья 602). Вносите задаток только после того, как ваш юрист проверит документы, банковским переводом, никогда наличными. Также можно попросить нотариуса хранить деньги на специальном банковском счёте нотариуса и передать их согласно акту (Закон № 110/2018, статья 133); официальный гонорар нотариуса за такой депозит составляет 4 000 Lek.

По закону о борьбе с отмыванием денег (Закон № 9917/2008 с поправками) банки, нотариусы, юристы и агенты по недвижимости, участвующие в покупке, должны идентифицировать своих клиентов и при необходимости проверять происхождение денег. Соберите подтверждения до перевода: расчётные листки или налоговые декларации, выписки по сбережениям, договор, если вы продали другое имущество, кредитный договор.

С 7 октября 2025 года Албания является действующим участником SEPA, поэтому евро-перевод из банка в зоне SEPA может проходить как платёж SEPA, который, по описанию Банка Албании, дешевле и быстрее. Если ваш счёт не в евро, сравните курс и комиссии до отправки.