Покупка недвижимости в Албании в 2026 году: что изменилось для иностранных покупателей и диаспоры

Думаете о покупке недвижимости в Албании из-за границы в 2026 году? Рынок всё ещё активен, но он отличается от прошлогоднего. По данным Банка Албании, годовой рост цен снизился до 10% в 1 полугодии 2026 г., а около 20% проданных домов ушли покупателям-нерезидентам, в основном из ЕС (Monitor, 23 сентября 2026 г.). Одновременно в 2026 году появились новые правила для краткосрочной аренды, проект закона о налоге на недвижимость по рыночной стоимости, налоговые проверки и сносы самовольных построек на побережье. В этой статье собрано, что изменилось в этом году и что стоит проверить. Сами шаги покупки (доверенность, нотариус, регистрация) описаны в нашем путеводителе по покупке из-за границы.

Доля домов, проданных нерезидентам, 1 полугодие 2026 г.

~20%

Годовой рост цен, 1 полугодие 2026 г.

+10%

Средняя цена квартиры в Тиране, июнь 2026 г. (Keydata)

2 116 €/м²

Налог на доход от краткосрочной аренды

15%

1. Цены: рост замедляется, но не падает

Национальный индекс цен Банка Албании в 1 полугодии 2026 г. остался без изменений по сравнению с предыдущим полугодием, а годовой рост снизился до 10%, с 41,7% годом ранее. В Тиране цены снова выросли, на 10% за шесть месяцев. Дома продаются в среднем за 9,9 месяца, а на побережье за 8,2 месяца, быстрее, чем раньше. Большинство сделок закрывается по цене объявления или на до 5% ниже (Monitor и Bold News, 23 сентября 2026 г.).

В Тиране индекс Keydata Albania показывает среднюю цену 2 116 €/м² и медиану 1 982 €/м² в июне 2026 г., немного ниже (на 1,2% и 3%) по сравнению с предыдущим кварталом (Business Magazine, 22 сентября 2026 г.). Для вас как покупателя это значит больше времени на выбор, но без больших снижений цен. Полный анализ см. в статьях замедление цен по данным Банка Албании и есть ли пузырь на рынке недвижимости Албании.

2. Кто покупает: диаспора и иностранцы по-прежнему важны

Примерно каждый пятый проданный дом уходит нерезидентам, в основном из стран ЕС. Нерезиденты это люди, которые не живут в Албании: иностранцы или албанцы, живущие за границей. Около 58% покупок финансируются банковскими кредитами (Monitor, 23 сентября 2026 г.). Побережье продаётся быстрее именно там, где сильнее иностранный спрос. Это поддерживает цены в туристических районах, но также делает рынок более чувствительным, если спрос из-за границы ослабнет. Цифры по инвестициям из-за границы см. в статье рекордные инвестиции диаспоры и иностранцев в 2026 году.

3. Сколько приносит сдаваемая квартира

Если вы покупаете для сдачи, два источника 2026 года дают ориентир:

Цифры краткосрочной аренды указаны до расходов и налога и включают пустые месяцы. Полное сравнение см. в статье где краткосрочная аренда приносит больше всего.

4. Налоги: что действует в 2026 году и что ждёт впереди

Доход от краткосрочной аренды облагается налогом 15%. Физические лица, сдающие недвижимость на Airbnb и Booking, должны декларировать доход в DIVA и платить 15% (Monitor, 15 августа 2026 г.). В августе налоговые органы начали проверять 100 хозяев с доходом около 24,9 млн € на Booking.com. Июльский проект закона, который правительство ещё не утвердило в октябре 2026 г., обязал бы платформы сообщать о доходах хозяев (см. статью налог 15% и налоговые проверки).

Ежегодный налог на недвижимость может вырасти с 2029 г. Проект закона от июня 2026 г. предлагает 0,1–0,2% от рыночной стоимости для домов, против 0,05% сейчас, с вычетом только для первого жилья, где вы прописаны. Для покупателя из-за границы недвижимость в Албании часто является вторым жильём, без вычета. Квартиры, которые сдаются краткосрочно, облагались бы как коммерческие здания по ставке 0,15–0,25% (см. статью налог на недвижимость по рыночной стоимости). Проект ещё не утверждён.

Переоценка по 5% до 31 декабря 2026 г. Действующие владельцы могут переоценить имущество по рыночной стоимости, заплатив 5% вместо налога 15% с прироста при продаже (Business Magazine, 22 сентября 2026 г.). Переоценка означает регистрацию новой, рыночной стоимости имущества, которым вы уже владеете, чтобы прирост при продаже считался от этой стоимости, а не от старой цены покупки. Юридический срок и порядок описаны в статье переоценка имущества по 5%.

Оцените расходы на саму покупку (нотариус, регистрация, налоги) с помощью калькулятора:

Фото: Atlantic Ambience / Pexels

5. Разрешения и самовольные постройки: главный риск на побережье

В 2026 году государство продолжает действовать против самовольных построек на юге. 23 сентября 2026 г. полиция Саранды вместе с прокуратурой и Агентством управления арестованным имуществом арестовала 5-этажное и 1-этажное здание в Ксамиле, построенные без разрешения для гостиничного использования. Отель работал, в нём были гости, а полное исполнение решения назначили на 6 октября (Albanian State Police, 23 сентября 2026 г.). Для покупателя из-за границы, который часто не может осмотреть объект вживую, разрешение на строительство и свидетельство о праве собственности самые важные проверки. Практические рекомендации см. в статье как не купить недвижимость без разрешения, а проверки применимы к каждому объявлению среди объектов на побережье.

6. Обещанная инфраструктура: остерегайтесь «скорого открытия аэропорта»

Аэропорт Влёры по-прежнему не открылся к октябрю 2026 г. 5 августа правительство начало процедуру расторжения концессионного договора (Shqiptarja, 5 августа 2026 г.). В середине сентября экстренный арбитр в Лондоне не приостановил расторжение, но запретил правительству взять аэропорт под управление до рассмотрения дела арбитражным трибуналом (Bulevard, 18 сентября 2026 г.). По состоянию на 26 октября 2026 г. мы не нашли официального объявления о новом операторе или дате открытия. Если вам продают проект во Влёре или на Ривьере, опираясь на аэропорт, оценивайте его по нынешнему подъезду. Вся история в статье аэропорт Влёры и Звернец.

Чек-лист перед оплатой

Ищете недвижимость? Смотрите квартиры на продажу в Тиране, Дуррес или Влёру, а также агентства, которые работают с покупателями из-за границы. Следите за цифрами на нашей странице рынка и получите бесплатную оценку недвижимости перед тем, как сделать предложение.

Источники

• Monitor: рост цен на жильё замедлился в 1 полугодии 2026 г. (на албанском), 23 сентября 2026 г.
• Bold News: рост цен на жильё замедляется в 2026 году (на албанском), 23 сентября 2026 г.
• Business Magazine: расследования и аресты SPAK снижают спрос на квартиры (на албанском), 22 сентября 2026 г.
• Monitor: в каких городах краткосрочная аренда приносит больше всего (на албанском), 15 августа 2026 г.
• Monitor: долгосрочная аренда набирает силу, а краткосрочная теряет преимущество (на албанском), 15 августа 2026 г.
• Monitor: минимум 600 евро в месяц, арендное жильё недоступно для албанцев (на албанском), 8 августа 2026 г.
• Sarandaweb: Booking и Airbnb под наблюдением налоговых органов, начались проверки (на албанском), 27 августа 2026 г.
• Alprofit Consult: новый налог на недвижимость 2026 (на албанском), 23 июня 2026 г.
• Albanian State Police: в Саранде арестовано самовольно построенное здание в 5 этажей и здание в 1 этаж в Ксамиле (на албанском), 23 сентября 2026 г.
• Shqiptarja: правительство начинает процедуру отмены концессии на аэропорт Влёры (на албанском), 5 августа 2026 г.
• Bulevard: кто выиграл в Лондоне? правда об арбитраже по аэропорту Влёры (на албанском), 18 сентября 2026 г.