Comprar propiedades en Albania en 2026: qué ha cambiado este año para los extranjeros y la diáspora

¿Estás pensando en comprar una propiedad en Albania desde el extranjero en 2026? El mercado sigue activo, pero es distinto al de hace un año. Según el Banco de Albania, el crecimiento anual de los precios bajó al 10% en el primer semestre de 2026, y cerca del 20% de las viviendas vendidas fueron a compradores no residentes, sobre todo de la UE (Monitor, 23 de septiembre de 2026). Al mismo tiempo, 2026 trajo nuevas normas para los alquileres de corta duración, un proyecto de ley para un impuesto sobre el valor de mercado de la propiedad, inspecciones fiscales y demoliciones de construcciones sin licencia en la costa. Este artículo resume lo que ha cambiado este año y lo que conviene revisar. Los pasos de la compra en sí (poder notarial, notario, inscripción) están en nuestra guía para comprar desde el extranjero.

Viviendas vendidas a no residentes, 1.er semestre de 2026

~20%

Crecimiento anual de los precios, 1.er semestre de 2026

+10%

Precio medio de los pisos en Tirana, junio de 2026 (Keydata)

2.116 €/m²

Impuesto sobre los ingresos del alquiler de corta duración

15%

1. Precios: el crecimiento se frena, no cae

El índice nacional de precios del Banco de Albania se mantuvo sin cambios en el primer semestre de 2026 respecto al semestre anterior, mientras que el crecimiento anual bajó al 10%, desde el 41,7% de un año antes. Tirana volvió a subir, un 10% en seis meses. Las viviendas tardan de media 9,9 meses en venderse, pero en la costa 8,2 meses, más rápido que antes. La mayoría de las ventas se cierran al precio de oferta o hasta un 5% por debajo (Monitor y Bold News, 23 de septiembre de 2026).

En Tirana, el índice Keydata Albania muestra un precio medio de 2.116 €/m² y una mediana de 1.982 €/m² en junio de 2026, algo más bajos (un 1,2% y un 3%) que en el trimestre anterior (Business Magazine, 22 de septiembre de 2026). Para ti como comprador, esto significa más tiempo para elegir, pero no grandes rebajas de precio. El análisis completo está en la desaceleración de precios del Banco de Albania y en ¿hay burbuja inmobiliaria en Albania?.

2. Quién compra: la diáspora y los extranjeros siguen siendo clave

Uno de cada cinco pisos vendidos, aproximadamente, va a no residentes, sobre todo de países de la UE. Los compradores no residentes son personas que no viven en Albania: extranjeros o albaneses que viven en el extranjero. Cerca del 58% de las compras se financian con préstamos bancarios (Monitor, 23 de septiembre de 2026). La costa se vende más rápido precisamente donde la demanda extranjera es más fuerte. Eso sostiene los precios en las zonas turísticas, pero también hace que el mercado sea más sensible si la demanda desde el exterior se debilita. Las cifras sobre inversión desde el extranjero están en la inversión récord de la diáspora y de los extranjeros en 2026.

3. Lo que rinde un piso alquilado

Si compras para alquilar, dos fuentes de 2026 dan un punto de referencia:

Las cifras de corta duración son antes de costes e impuestos, e incluyen meses vacíos. La comparación completa está en dónde rinde más el alquiler de corta duración.

4. Impuestos: lo que está en vigor y lo que viene

Los ingresos del alquiler de corta duración tributan al 15%. Las personas físicas que alquilan propiedades en Airbnb y Booking deben declarar los ingresos en DIVA y pagar el 15% (Monitor, 15 de agosto de 2026). En agosto, la administración tributaria empezó a revisar a 100 anfitriones con unos 24,9 millones de € en Booking.com, y un proyecto de ley de julio, todavía no aprobado por el Gobierno en octubre de 2026, obligaría a las plataformas a informar de los ingresos de los anfitriones (ver el impuesto del 15% y las inspecciones fiscales).

El impuesto anual sobre la propiedad podría subir desde 2029. El proyecto de ley de junio de 2026 propone un 0,1–0,2% del valor de mercado para viviendas, frente al 0,05% actual, con una deducción solo para la primera vivienda en la que residas. Para un comprador extranjero, una propiedad en Albania suele ser una segunda vivienda, sin deducción. Los pisos alquilados a corto plazo tributarían como edificios comerciales, al 0,15–0,25% (ver el impuesto sobre el valor de mercado de la propiedad). El proyecto todavía no está aprobado.

Revalorización al 5% hasta el 31 de diciembre de 2026. Los propietarios actuales pueden revalorizar su propiedad a valor de mercado pagando un 5%, en lugar del 15% de impuesto sobre la ganancia al vender (Business Magazine, 22 de septiembre de 2026). Revalorizar significa registrar un valor de mercado nuevo para una propiedad que ya tienes, de modo que la ganancia al vender se calcule desde ese valor y no desde el antiguo precio de compra. El plazo legal y el procedimiento se explican en la revalorización de la propiedad al 5%.

Calcula los gastos de la compra en sí (notario, inscripción, impuestos) con la calculadora:

Foto: Atlantic Ambience / Pexels

5. Licencias y construcciones sin licencia: el mayor riesgo en la costa

En 2026 el Estado ha seguido actuando contra las construcciones sin licencia en el sur. El 23 de septiembre de 2026, la policía de Sarandë, junto con la fiscalía y la Agencia para la Administración de Bienes Secuestrados, se incautó de un edificio de 5 plantas y otro de 1 planta en Ksamil, construidos sin licencia para uso hotelero; el hotel seguía funcionando con huéspedes dentro, y la ejecución completa de la decisión estaba prevista para el 6 de octubre (Policía Estatal de Albania, 23 de septiembre de 2026). Para un comprador en el extranjero, que a menudo no puede ver la propiedad de cerca, la licencia de obra y el certificado de propiedad son las comprobaciones más importantes. La guía práctica está en cómo no comprar una propiedad sin licencia, y se aplica a cada anuncio que veas entre las propiedades en la costa.

6. Infraestructuras prometidas: cuidado con el «aeropuerto que abrirá pronto»

El aeropuerto de Vlorë seguía sin abrir en octubre de 2026. El 5 de agosto el Gobierno inició el procedimiento para rescindir el contrato de concesión (Shqiptarja, 5 de agosto de 2026), y a mediados de septiembre el árbitro de emergencia en Londres no suspendió la rescisión, pero impidió que el Gobierno tomara el control del aeropuerto hasta que el tribunal arbitral examine el caso (Bulevard, 18 de septiembre de 2026). A 26 de octubre de 2026 no encontramos ningún anuncio oficial de un nuevo operador ni de una fecha de apertura. Si te venden un proyecto en Vlorë o en la Riviera basándose en el aeropuerto, valóralo según el acceso actual. La historia completa está en el aeropuerto de Vlorë y Zvërnec.

Lista de comprobación antes de pagar

¿Buscas propiedad? Mira pisos en venta en Tirana, Durrës o Vlorë, y encuentra agencias que trabajen con compradores desde el extranjero. Sigue las cifras en nuestra página de mercado y pide una valoración gratuita de la propiedad antes de hacer una oferta.

Fuentes

• Monitor: El crecimiento de los precios de la vivienda se frenó en el primer semestre de 2026 (en albanés), 23 de septiembre de 2026
• Bold News: El crecimiento de los precios de la vivienda se frena en 2026 (en albanés), 23 de septiembre de 2026
• Business Magazine: Las investigaciones y embargos de SPAK reducen la demanda de pisos (en albanés), 22 de septiembre de 2026
• Monitor: Las ciudades donde más se gana con el alquiler de corta duración (en albanés), 15 de agosto de 2026
• Monitor: El alquiler de larga duración gana terreno mientras el de corta duración pierde ventaja (en albanés), 15 de agosto de 2026
• Monitor: Al menos 600 € al mes, las viviendas en alquiler fuera del alcance de los albaneses (en albanés), 8 de agosto de 2026
• Sarandaweb: Booking y Airbnb bajo la lupa de la administración tributaria, empiezan las comprobaciones (en albanés), 27 de agosto de 2026
• Alprofit Consult: El nuevo impuesto sobre la propiedad inmobiliaria 2026 (en albanés), 23 de junio de 2026
• Policía Estatal de Albania: Sarandë, un edificio sin licencia de 5 plantas y otro de 1 planta incautados en Ksamil (en albanés), 23 de septiembre de 2026
• Shqiptarja: El Gobierno inicia el procedimiento para anular la concesión del aeropuerto de Vlorë (en albanés), 5 de agosto de 2026
• Bulevard: ¿Quién ganó en Londres? La verdad sobre el arbitraje del aeropuerto de Vlorë (en albanés), 18 de septiembre de 2026