Koupě nemovitosti v Albánii v roce 2026: co se změnilo pro cizince a diasporu

Přemýšlíte o koupi nemovitosti v Albánii ze zahraničí v roce 2026? Trh je stále aktivní, ale je jiný než před rokem. Podle Banky Albánie meziroční růst cen klesl na 10% v 1. pololetí 2026 a zhruba 20% prodaných domů šlo nerezidentům, většinou z EU (Monitor, 23. září 2026). Zároveň přinesl rok 2026 nová pravidla pro krátkodobé pronájmy, návrh zákona o dani z nemovitosti podle tržní hodnoty, daňové kontroly a bourání nepovolených staveb na pobřeží. Tento článek shrnuje, co se v roce 2026 změnilo a co byste měli zkontrolovat. Samotné kroky při koupi (plná moc, notář, zápis do katastru) jsou v našem průvodci koupí ze zahraničí.

Podíl prodaných domů nerezidentům, 1. pololetí 2026

~20%

Meziroční růst cen, 1. pololetí 2026

+10%

Průměrná cena bytu v Tiraně, červen 2026 (Keydata)

2 116 €/m²

Daň z příjmu z krátkodobého pronájmu

15%

1. Ceny: růst zpomaluje, neklesají

Celostátní index cen Banky Albánie se v 1. pololetí 2026 oproti předchozímu pololetí nezměnil, zatímco meziroční růst klesl na 10%, z 41,7% o rok dříve. Tirana opět vzrostla, a to o 10% během šesti měsíců. Domy se prodávají v průměru za 9,9 měsíce, na pobřeží za 8,2 měsíce, tedy rychleji než dříve. Většina prodejů se uzavírá za nabízenou cenu nebo až 5% pod ní (Monitor a Bold News, 23. září 2026).

V Tiraně ukazuje index Keydata Albania průměrnou cenu 2 116 €/m² a medián 1 982 €/m² v červnu 2026, mírně níže (o 1,2% a 3%) oproti předchozímu čtvrtletí (Business Magazine, 22. září 2026). Pro vás jako kupujícího to znamená více času na výběr, ale žádné velké slevy na cenách. Celou analýzu najdete v článku zpomalení cen podle Banky Albánie a v článku je na trhu nemovitostí v Albánii bublina.

2. Kdo kupuje: diaspora a cizinci stále hrají roli

Zhruba jeden z pěti prodaných domů jde nerezidentům, hlavně ze zemí EU. Nerezidenti jsou lidé, kteří v Albánii nežijí: cizinci nebo Albánci žijící v zahraničí. Zhruba 58% nákupů se financuje úvěrem z banky (Monitor, 23. září 2026). Pobřeží se prodává nejrychleji právě tam, kde je zahraniční poptávka nejsilnější. To podporuje ceny v turistických oblastech, ale také to činí trh citlivějším, pokud poptávka ze zahraničí zeslábne. Údaje o investicích ze zahraničí najdete v článku rekordní investice diaspory a cizinců do nemovitostí v roce 2026.

3. Kolik vydělá pronajatý byt

Pokud kupujete byt k pronájmu, dva zdroje z roku 2026 dávají orientační hodnoty:

Hodnoty krátkodobých pronájmů jsou před náklady a daněmi a zahrnují prázdné měsíce. Úplné srovnání najdete v článku kde krátkodobé pronájmy vydělají nejvíce.

4. Daně: co platí nyní a co přijde

Příjem z krátkodobého pronájmu je zdaněn 15%. Fyzické osoby, které pronajímají nemovitost přes Airbnb a Booking, musí příjem přiznat v systému DIVA a zaplatit 15% (Monitor, 15. srpna 2026). V srpnu začala daňová správa kontrolovat 100 hostitelů s příjmy zhruba 24,9 milionu € na Booking.com. Červencový návrh zákona, který vláda v říjnu 2026 ještě neschválila, by platformy zavázal hlásit příjmy hostitelů (viz 15% daň a daňové kontroly).

Roční daň z nemovitosti může vzrůst od roku 2029. Návrh zákona z června 2026 navrhuje 0,1–0,2% tržní hodnoty u domů, oproti 0,05% nyní, s odpočtem jen u prvního bydlení, kde jste přihlášeni k pobytu. U kupujícího ze zahraničí je nemovitost v Albánii často druhým domem, takže odpočet nedostane. Byty pronajímané krátkodobě by byly zdaněny jako komerční budovy sazbou 0,15–0,25% (viz daň z nemovitosti podle tržní hodnoty). Návrh zatím nebyl schválen.

Přeocenění za 5% do 31. prosince 2026. Stávající vlastníci mohou nemovitost přeocenit na tržní hodnotu zaplacením 5%, místo 15% daně ze zisku při prodeji (Business Magazine, 22. září 2026). Přeocenění znamená zapsat novou tržní hodnotu nemovitosti, kterou už vlastníte, aby se zisk při prodeji počítal z této hodnoty, a ne ze staré kupní ceny. Zákonnou lhůtu a postup popisuje článek přeocenění nemovitosti za 5%.

Náklady samotné koupě (notář, zápis, daně) odhadněte kalkulačkou:

Foto: Atlantic Ambience / Pexels

5. Povolení a nepovolené stavby: největší riziko na pobřeží

Stát v roce 2026 pokračuje v zásahu proti nepovoleným stavbám na jihu. Dne 23. září 2026 zabavila policie v Sarandě spolu s prokuraturou a Agenturou pro správu zabaveného majetku v Ksamilu budovu o 5 podlažích a budovu o 1 podlaží, postavené bez povolení pro hotelový provoz; hotel byl v provozu s hosty uvnitř a úplné provedení rozhodnutí bylo stanoveno na 6. října (albánská státní policie, 23. září 2026). Pro kupujícího ze zahraničí, který často nemůže nemovitost prohlédnout na místě, jsou stavební povolení a osvědčení o vlastnictví nejdůležitější kontrolou. Praktické rady najdete v článku jak nekoupit nemovitost bez povolení a platí to pro každý inzerát mezi nemovitostmi u moře.

6. Slíbená infrastruktura: pozor na „letiště brzy otevřou“

Letiště Vlora nebylo do října 2026 otevřeno. Vláda 5. srpna zahájila řízení o ukončení koncesní smlouvy (Shqiptarja, 5. srpna 2026) a v polovině září nouzový rozhodce v Londýně neodložil ukončení, ale zakázal vládě převzít letiště, dokud arbitrážní tribunál případ nepřezkoumá (Bulevard, 18. září 2026). K 26. říjnu 2026 jsme nenašli žádné oficiální oznámení nového provozovatele ani data otevření. Pokud vám je projekt ve Vlore nebo na Riviéře prodáván s odvoláním na letiště, oceňte jej podle současného přístupu. Celý příběh najdete v článku letiště ve Vlore a Zvërnec.

Kontrolní seznam před platbou

Hledáte nemovitost? Prohlédněte si byty na prodej v Tiraně, Drač nebo Vloru a najděte agentury, které spolupracují s kupujícími ze zahraničí. Sledujte čísla na naší stránce trhu a před podáním nabídky si nechte udělat bezplatné ocenění nemovitosti.

Zdroje

• Monitor: Růst cen domů se v 1. pololetí 2026 zpomalil (v albánštině), 23. září 2026
• Bold News: Růst cen domů v roce 2026 zpomaluje (v albánštině), 23. září 2026
• Business Magazine: Vyšetřování a zabavení SPAK snižují poptávku po bytech (v albánštině), 22. září 2026
• Monitor: Města, kde krátkodobý pronájem vydělá nejvíce (v albánštině), 15. srpna 2026
• Monitor: Dlouhodobý pronájem získává půdu, zatímco krátkodobý ztrácí výhodu (v albánštině), 15. srpna 2026
• Monitor: Nejméně 600 € měsíčně, pronajaté domy jsou pro Albánce nedosažitelné (v albánštině), 8. srpna 2026
• Sarandaweb: Booking a Airbnb pod drobnohledem daňové správy, kontroly začínají (v albánštině), 27. srpna 2026
• Alprofit Consult: Nová daň z nemovitého majetku 2026 (v albánštině), 23. června 2026
• Albánská státní policie: Sarandë, v Ksamilu zabavena nepovolená budova o 5 podlažích a budova o 1 podlaží (v albánštině), 23. září 2026
• Shqiptarja: Vláda zahájila řízení o zrušení koncese letiště ve Vlore (v albánštině), 5. srpna 2026
• Bulevard: Kdo vyhrál v Londýně? Pravda o arbitráži kolem letiště ve Vlore (v albánštině), 18. září 2026