Kupno nieruchomości w Albanii w 2026 roku: co zmieniło się dla kupujących z zagranicy i diaspory

Myślisz o kupnie nieruchomości w Albanii z zagranicy w 2026 roku? Rynek jest nadal aktywny, ale różni się od tego sprzed roku. Według Bank of Albania roczny wzrost cen spadł w pierwszej połowie 2026 roku do 10%, a około 20% sprzedanych domów trafiło do kupujących nierezydentów, głównie z UE (Monitor, 23 września 2026). Jednocześnie w 2026 roku pojawiły się nowe zasady dla wynajmu krótkoterminowego, projekt ustawy o podatku od wartości rynkowej nieruchomości, kontrole skarbowe i rozbiórki budynków bez pozwolenia na wybrzeżu. Ten artykuł podsumowuje, co się zmieniło w 2026 roku i co warto sprawdzić. Same kroki zakupu (pełnomocnictwo, notariusz, rejestracja) opisuje nasz przewodnik po kupnie z zagranicy.

Odsetek domów sprzedanych nierezydentom, H1 2026

~20%

Roczny wzrost cen, H1 2026

+10%

Średnia cena mieszkania w Tiranie, czerwiec 2026 (Keydata)

2 116 €/m²

Podatek od dochodu z wynajmu krótkoterminowego

15%

1. Ceny: wzrost zwalnia, a nie spada

Indeks cen Bank of Albania dla całego kraju był w pierwszej połowie 2026 roku bez zmian w porównaniu z poprzednim półroczem, a roczny wzrost spadł do 10%, z 41,7% rok wcześniej. Tirana wzrosła ponownie, o 10% w ciągu sześciu miesięcy. Domy sprzedają się średnio w 9,9 miesiąca, ale na wybrzeżu w 8,2 miesiąca, czyli szybciej niż wcześniej. Większość transakcji zamyka się po cenie ofertowej lub do 5% niżej (Monitor i Bold News, 23 września 2026).

W Tiranie indeks Keydata Albania pokazuje średnią cenę 2 116 €/m² i medianę 1 982 €/m² w czerwcu 2026 roku, nieznacznie niższe (o 1,2% i 3%) niż w poprzednim kwartale (Business Magazine, 22 września 2026). Dla ciebie jako kupującego oznacza to więcej czasu na wybór, ale bez dużych obniżek cen. Pełną analizę znajdziesz w spowolnieniu cen według Bank of Albania oraz w artykule o tym, czy na rynku nieruchomości w Albanii jest bańka.

2. Kto kupuje: diaspora i cudzoziemcy nadal mają znaczenie

Około jednego na pięć sprzedanych domów trafia do nierezydentów, głównie z krajów UE. Nierezydenci to osoby, które nie mieszkają w Albanii: cudzoziemcy lub Albańczycy mieszkający za granicą. Około 58% zakupów jest finansowanych kredytami bankowymi (Monitor, 23 września 2026). Wybrzeże sprzedaje się najszybciej właśnie tam, gdzie popyt z zagranicy jest najsilniejszy. To podtrzymuje ceny w miejscowościach turystycznych, ale także sprawia, że rynek jest bardziej wrażliwy, jeśli popyt z zagranicy osłabnie. Dane o inwestycjach z zagranicy znajdziesz w artykule o rekordowych inwestycjach diaspory i cudzoziemców w 2026 roku.

3. Ile zarabia wynajęty lokal

Jeśli kupujesz z myślą o wynajmie, dwa źródła z 2026 roku dają punkt odniesienia:

Dane krótkoterminowe są podane przed kosztami i podatkiem oraz uwzględniają puste miesiące. Pełne porównanie znajdziesz w artykule o tym, gdzie wynajem krótkoterminowy przynosi najwięcej.

4. Podatki: co obowiązuje już i co nadejdzie

Dochód z wynajmu krótkoterminowego jest opodatkowany na 15%. Osoby prywatne wynajmujące nieruchomość przez Airbnb i Booking muszą zadeklarować dochód w DIVA i zapłacić 15% (Monitor, 15 sierpnia 2026). W sierpniu urzędy skarbowe rozpoczęły kontrolę 100 gospodarzy z kwotą około 24,9 mln € na Booking.com, a lipcowy projekt ustawy, nadal niezatwierdzony przez rząd w październiku 2026 roku, nakazywałby platformom raportowanie dochodów gospodarzy (zob. 15% podatku i kontrole skarbowe).

Roczny podatek od nieruchomości może wzrosnąć od 2029 roku. Projekt ustawy z czerwca 2026 roku proponuje 0,1–0,2% wartości rynkowej dla domów, wobec 0,05% obecnie, z ulgą tylko dla pierwszego domu, w którym mieszkasz. Dla kupującego z zagranicy nieruchomość w Albanii to często drugi dom, bez ulgi. Mieszkania wynajmowane krótkoterminowo byłyby opodatkowane jak budynki komercyjne, na 0,15–0,25% (zob. podatek od wartości rynkowej nieruchomości). Projekt nie został jeszcze zatwierdzony.

Rewaluacja po 5% do 31 grudnia 2026 roku. Obecni właściciele mogą przeliczyć swoją nieruchomość na wartość rynkową, płacąc 5%, zamiast 15% podatku od zysku przy sprzedaży (Business Magazine, 22 września 2026). Rewaluacja oznacza zarejestrowanie nowej, rynkowej wartości nieruchomości, którą już posiadasz, tak aby zysk przy sprzedaży liczono od tej wartości, a nie od starej ceny zakupu. Termin i procedurę opisuje rewaluacja nieruchomości po 5%.

Koszty samego zakupu (notariusz, rejestracja, podatki) oszacuj kalkulatorem:

Zdjęcie: Atlantic Ambience / Pexels

5. Pozwolenia i budynki bez pozwolenia: największe ryzyko na wybrzeżu

W 2026 roku państwo nadal działa przeciwko budynkom bez pozwoleń na południu kraju. 23 września 2026 roku policja w Sarandzie wraz z prokuraturą i Agencją Administrowania Majątkiem Zajętym zajęła w Ksamilu budynek 5-kondygnacyjny i 1-kondygnacyjny, wzniesione bez pozwoleń na hotel; hotel działał, z gośćmi w środku, a pełne wykonanie decyzji wyznaczono na 6 października (Albanian State Police, 23 września 2026). Dla kupującego z zagranicy, który często nie może obejrzeć nieruchomości z bliska, pozwolenie na budowę i zaświadczenie o własności są najważniejszymi sprawdzeniami. Praktyczne wskazówki znajdziesz w artykule o tym, jak nie kupić nieruchomości bez pozwolenia, a dotyczą one każdego ogłoszenia wśród nieruchomości nadmorskich.

6. Obiecana infrastruktura: uważaj na „lotnisko wkrótce”

Lotnisko we Wlorze nadal nie zostało otwarte do października 2026 roku. 5 sierpnia rząd rozpoczął procedurę wypowiedzenia umowy koncesyjnej (Shqiptarja, 5 sierpnia 2026), a w połowie września arbiter doraźny w Londynie nie wstrzymał wypowiedzenia, ale zakazał rządowi przejęcia lotniska do czasu, aż trybunał arbitrażowy rozpatrzy sprawę (Bulevard, 18 września 2026). Stan na 26 października 2026 roku: nie znaleźliśmy oficjalnego ogłoszenia o nowym operatorze ani terminie otwarcia. Jeśli projekt we Wlorze lub na Riwierze jest ci sprzedawany ze względu na lotnisko, wyceniaj go według obecnego dostępu. Pełną historię opisuje artykuł lotnisko we Wlorze i Zvërnec.

Checklist przed płatnością

Szukasz nieruchomości? Przeglądaj mieszkania na sprzedaż w Tiranie, Durrës lub Wlorę, a znajdziesz agencje, które pracują z kupującymi z zagranicy. Śledź liczby na stronie rynku i zamów bezpłatną wycenę nieruchomości, zanim złożysz ofertę.

Źródła

• Monitor: Wzrost cen domów zwolnił w pierwszej połowie 2026 roku (po albańsku), 23 września 2026
• Bold News: Wzrost cen domów zwalnia w 2026 roku (po albańsku), 23 września 2026
• Business Magazine: Dochodzenia i konfiskaty SPAK ograniczają popyt na mieszkania (po albańsku), 22 września 2026
• Monitor: Miasta, w których wynajem krótkoterminowy przynosi najwięcej (po albańsku), 15 sierpnia 2026
• Monitor: Wynajem długoterminowy zyskuje, krótkoterminowy traci przewagę (po albańsku), 15 sierpnia 2026
• Monitor: Co najmniej 600 € miesięcznie, wynajmowane domy poza zasięgiem Albańczyków (po albańsku), 8 sierpnia 2026
• Sarandaweb: Booking i Airbnb pod lupą urzędów skarbowych, rozpoczynają się kontrole (po albańsku), 27 sierpnia 2026
• Alprofit Consult: Nowy podatek od nieruchomości w 2026 roku (po albańsku), 23 czerwca 2026
• Albanian State Police: Sarandë, zajęty nielegalny budynek 5-kondygnacyjny i 1-kondygnacyjny w Ksamilu (po albańsku), 23 września 2026
• Shqiptarja: Rząd rozpoczyna procedurę anulowania koncesji na lotnisko we Wlorze (po albańsku), 5 sierpnia 2026
• Bulevard: Kto wygrał w Londynie? Prawda o arbitrażu dla lotniska we Wlorze (po albańsku), 18 września 2026