Диаспора и иностранцы: рекордные инвестиции в недвижимость в 2026 году и как покупать из-за границы

Албанцы, живущие за границей, и иностранные покупатели больше не составляют небольшой сегмент рынка недвижимости. Данные Банка Албании за первое полугодие 2026 года показывают, что больше половины всех прямых иностранных инвестиций пришлось на недвижимость, а эмигранты перевели домой рекордную сумму. В этой статье мы разбираем, что говорят цифры и что нужно знать, если вы планируете купить недвижимость в Албании из-за границы.

Недвижимость занимает половину иностранных инвестиций

По данным Ekofin со ссылкой на данные Банка Албании (25 сентября 2026 года), прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в первом полугодии 2026 года достигли 1,14 млрд €, что на 50,8% больше, чем 759,1 млн € за тот же период 2025 года. Доля недвижимости составила 609,6 млн €, что на 141,1% больше, чем 252,9 млн €, и это больше половины общего объема. Прямые иностранные инвестиции это долгосрочные вложения нерезидентов в компании и недвижимость в Албании; в сфере недвижимости они также включают жилье, купленное нерезидентами.

Рост пришелся на второй квартал, когда ПИИ достигли 741,1 млн € против 403,2 млн € в первом квартале. По данным Monitor, Банк Албании указывает, что скачок был «существенно обусловлен потоками, связанными с важным девелоперским проектом в секторе недвижимости». Банк не назвал проект. Это значит, что большая часть роста пришлась на одну инвестицию и не должна автоматически восприниматься как широкий рост спроса.

Денежные переводы на рекордном уровне

По данным Ekofin (10 сентября 2026 года) со ссылкой на данные платежного баланса, эмигранты отправили в Албанию 621 млн € в первом полугодии 2026 года, что на 16,7% больше, чем годом ранее, и это рекорд. Только во втором квартале денежные переводы составили 347 млн €, на 24% больше. Денежные переводы это деньги, которые эмигранты отправляют семье и родственникам на родину.

Денежные переводы, H1 2026 (рекорд)

621 млн €

Годовой рост денежных переводов

+16,7%

ПИИ в недвижимость, H1 2026

609,6 млн €

Доля продаж жилья нерезидентам, H1 2026

20%

Покупатели из-за границы заметны и на жилищном рынке. По данным Bold News со ссылкой на обзор Банка Албании, около 20% жилых продаж в первом полугодии 2026 года пришлось на покупателей-нерезидентов, в основном граждан ЕС. Остальные цифры обзора, от цен до времени на рынке, есть в статье что показывают данные Банка Албании за H1 2026.

Фото: Kimmo Vainio / Pexels

Прозрачнее переводы

Для тех, кто отправляет деньги из-за границы на покупку, есть и практические новости. По данным Hashtag.al, 2 сентября 2026 года Наблюдательный совет Банка Албании одобрил два изменения: банки обязаны заранее сообщать клиенту курс обмена при оплате картой (POS/ATM) и онлайн-переводах, а оформление обычных переводов между резидентами и нерезидентами упрощается. Уточните у своего банка, как применяются эти изменения.

Сельхозземля: по-прежнему закрыта для иностранцев

Один момент, который часто понимают неправильно: иностранные граждане не могут покупать сельскохозяйственные земли в Албании (их можно только арендовать, на срок до 99 лет, по закону № 8337/1998, статья 4). По данным Monitor (май 2026 года), законопроект разрешил бы иностранцам покупать такие земли только через 7 лет после вступления Албании в ЕС, с ограничением 2 гектара на муниципалитет. Общественные консультации проходили с 14 мая по 11 июня 2026 года, и с тех пор новостей не было. Для контекста: 14 июля 2026 года Албания предварительно закрыла первые три переговорные главы с ЕС, по данным Совета ЕС, а 13 октября 2026 года закрыла четвертую, по промышленной политике. Если у вас двойное гражданство или ваш случай необычный, уточните свою позицию у нотариуса или адвоката.

Фото: Vladimir Srajber / Pexels

Как безопасно покупать из-за границы

Покупка на расстоянии требует большей дисциплины, чем покупка лично. Вот шаги, которым стоит следовать. Полное руководство по покупке недвижимости из-за границы вы найдете там же.

Для квартир, которые еще строятся, см. также наше руководство по покупке квартиры в строящемся доме, и просмотрите актуальные квартиры в строительстве.

Часто задаваемые вопросы

Рекордные цифры говорят о доверии к албанскому рынку, но успешная покупка из-за границы зависит от проверок, которые вы проводите, а не от тренда. Если документы в порядке и на месте есть доверенный человек, покупка на расстоянии может быть столь же безопасной, как и покупка лично.

Источники

• Закон № 8337/1998 о владении сельскохозяйственными землями, статья 4 (Официальный вестник)

• Ekofin: 53% иностранных инвестиций в H1 2026 пошли в недвижимость (на албанском языке), 25 сентября 2026 года
• Monitor: Крупный проект в недвижимости обеспечил сильный рост иностранных инвестиций (на албанском языке), 10 сентября 2026 года
• Ekofin: Денежные переводы достигли нового рекорда: 621 млн € за шесть месяцев (на албанском языке), 10 сентября 2026 года
• Bold News: Рост цен на жилье замедляется в 2026 году, 23 сентября 2026 года
• Hashtag.al: Банк Албании, больше прозрачности в платежах в валюте (на албанском языке), 2 сентября 2026 года
• Monitor: Законопроект: иностранцы смогут покупать сельхозземлю через 7 лет после вступления в ЕС (на албанском языке), 14 мая 2026 года
• Проект закона о владении сельхозземлями, портал публичных консультаций (на албанском языке), консультации 14 мая–11 июня 2026 года
• Совет ЕС: Албания и ЕС предварительно закрыли переговоры по трем главам, 14 июля 2026 года
• European Western Balkans: Албания предварительно закрывает главу 20 в переговорах о вступлении в ЕС, 14 октября 2026 года