Agentes inmobiliarios: solo 4 de cada 10 formalizados. Cómo comprobar a tu agente antes de firmar

Muchas compras y alquileres en Albania pasan por un agente inmobiliario. Pero ¿cuántos agentes trabajan realmente dentro de la ley? La primera encuesta nacional sobre la profesión, presentada por la asociación de intermediarios inmobiliarios NAREA el 21 de septiembre de 2026, da una respuesta preocupante: solo alrededor de 4 de cada 10 agentes están plenamente formalizados. El mismo día, la administración tributaria describió el sector como expuesto al riesgo de infradeclaración. Esto es lo que muestran los datos, y cómo comprobar a tu agente antes de firmar o pagar nada.

Agentes plenamente formalizados, según la encuesta de NAREA de 2026

4 de cada 10

Nivel real de formalización del mercado, según la valoración de los profesionales

2,4 de 5

Profesionales que ven la competencia desleal como la causa principal

75%

Contribuyentes registrados en el mercado inmobiliario hasta junio de 2026

2.800

Qué muestra la encuesta de NAREA

La encuesta base de 2026 sobre intermediarios inmobiliarios se realizó del 16 de julio al 7 de agosto de 2026 y recogió 140 cuestionarios completados de 495 registros (Ekofin, Monitor). Según sus conclusiones, unos 4 de cada 10 agentes están plenamente formalizados, unos 3 de cada 10 en parte, y otros tantos trabajan de forma informal. Aunque cerca de 9 de cada 10 agencias de la muestra dicen tener licencia, los profesionales valoran el nivel real de formalización del mercado en solo 2,4 sobre 5. Casi la mitad dice que se encuentra con operadores sin licencia al menos una vez al mes.

Alrededor de 3 de cada 4 profesionales conocen la Ley n.º 9/2022 sobre la profesión de intermediario inmobiliario, pero solo unos 3 de cada 10 la ven aplicada de verdad en la práctica. Un 75% de los encuestados nombra la competencia desleal de los operadores sin licencia como la causa principal de la informalidad. NAREA propone 15 recomendaciones en cinco áreas, entre ellas un registro público en línea de intermediarios con licencia, formación periódica obligatoria, criterios de licencia más claros, un control más estricto frente a los operadores sin licencia y un código deontológico obligatorio.

Impuestos: un sector en riesgo de infradeclaración

En la conferencia de NAREA, Imir Kraja, director de gestión de riesgos de la Dirección General de Impuestos, dijo que unos 2.800 contribuyentes estaban registrados en el mercado inmobiliario hasta junio de 2026. Según Monitor, el 70% se registró después de 2020, el 36% solo en los dos últimos años, y el 63% se concentra en Tirana, Durrës, Vlorë, Lezhë y Sarandë. La administración tributaria señala como principales riesgos el uso intensivo de efectivo, la infradeclaración de los precios de venta y de los alquileres, y la división de negocios para eludir el impuesto sobre sociedades.

Infradeclaración significa escribir en el contrato o en la declaración fiscal un precio menor que el que realmente se paga. Para ti como cliente esto importa directamente. Un precio infradeclarado en el contrato puede parecer un ahorro al principio, pero costarte después: en el impuesto de tu próxima venta, en el valor que acepta un banco para una hipoteca, o en un litigio con el vendedor.

Foto: Alena Darmel / Pexels

Qué dice la Ley n.º 9/2022

La ley «Sobre la profesión de intermediario inmobiliario» da a todo cliente algunas protecciones claras. Según el texto de la ley:

• Solo intermediarios certificados. La profesión solo puede ejercerla quien esté certificado por el ministerio competente en materia de justicia e inscrito en el Registro de Intermediarios Inmobiliarios (artículo 5). Cuando trabaje en línea o a distancia, el intermediario debe indicar su identidad, su número de certificado y su número de identificación de empresa.
• Un contrato por escrito. El contrato de intermediación debe constar por escrito, o no es válido (artículo 13). Si no se fija la duración, se considera que dura seis meses.
• Tarifas publicadas. El intermediario debe mostrar sus condiciones generales y sus tarifas donde el cliente pueda verlas con claridad (artículo 14).
• Nada de pagos antes del contrato. El intermediario no puede pedir pagos parciales de la comisión antes de que se firme el contrato (artículo 20).
• Comprobar al vendedor. Antes del contrato, el intermediario debe asegurarse, a partir de los documentos del cliente, de que la parte puede disponer libremente del inmueble (artículo 19).
• Multas. Quien actúe como intermediario sin certificado se enfrenta a una multa de 50.000 a 500.000 lek (artículo 37).

Un contrato de intermediación en exclusiva es un acuerdo en el que te comprometes a no contratar a otro agente para el mismo inmueble durante su vigencia (artículo 15). Para decidir si te conviene, lee Agente en exclusiva o no.

Cómo comprobar a tu agente

Si vas a vender, puedes comparar agencias y encontrar un profesional en nuestra página vender con un agente o en las listas de agentes y agencias. Antes de fijar un precio, compruébalo con nuestra herramienta de valoración de inmuebles. Si vas a comprar, compara el precio que te ofrece un agente con otros anuncios, por ejemplo pisos en venta en Tirana.

Pon a prueba tus conocimientos

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Ekofin: Solo 4 de cada 10 agentes inmobiliarios formalizados, NAREA pide disciplina en el mercado (en albanés), 21 de septiembre de 2026
• Monitor: Encuesta de NAREA, solo el 40% de los agentes inmobiliarios están plenamente formalizados (en albanés), 21 de septiembre de 2026
• Report TV: Solo el 40% de los intermediarios inmobiliarios están plenamente formalizados (en albanés), 21 de septiembre de 2026
• Monitor: Administración tributaria, 2.800 contribuyentes en el mercado inmobiliario, sector en riesgo de infradeclaración (en albanés), 21 de septiembre de 2026
• Hashtag.al: Administración tributaria, 2.800 contribuyentes en el mercado inmobiliario (en albanés), 21 de septiembre de 2026
• Ley n.º 9/2022 «Sobre la profesión de intermediario inmobiliario» (PDF, NAREA) (en albanés)