Realitní makléři: jen 4 z 10 jsou plně formalizovaní. Jak ověřit makléře před podpisem
První průzkum NAREA o profesi a varování daňového úřadu před podhodnocováním. Co vám zaručuje zákon 9/2022 a jak vybrat legitimního makléře.
Autor: Galip SulajČtení: 7 min
Foto na obálce: Pavel Danilyuk / Pexels
Mnoho koupí a pronájmů v Albánii probíhá přes realitního makléře. Ale kolik makléřů skutečně pracuje v souladu se zákonem? První celostátní průzkum oboru, který 21. září 2026 představila asociace realitních zprostředkovatelů NAREA, dává znepokojivou odpověď: plně formalizovaných je jen asi 4 z 10 makléřů. Téhož dne daňová správa označila sektor za riziko podhodnocování. Co data ukazují a jak si makléře ověřit, než cokoli podepíšete nebo zaplatíte, je zde.
- Podle průzkumu NAREA (červenec až srpen 2026, 140 dotazníků) je plně formalizovaných jen asi 4 z 10 makléřů; asi 3 z 10 pracují neformálně.
- Podle zákona č. 9/2022 smí obchod s nemovitostí zprostředkovat jen zprostředkovatel certifikovaný ministerstvem spravedlnosti a zapsaný v Registru realitních zprostředkovatelů; práce bez certifikátu se trestá pokutou 50 000 až 500 000 leků.
- Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná, jinak je neplatná; pokud v ní není uvedena doba, platí 6 měsíců.
- Makléř po vás nesmí chtít žádnou část provize dříve, než podepíšete smlouvu.
- Nepřijímejte nižší cenu u notáře: daňová správa vnímá podhodnocování jako hlavní riziko v tomto sektoru a poškodí vás u hypotéky i při příštím prodeji.
- Makléřů plně formalizovaných podle průzkumu NAREA 2026
- 4 z 10
- Skutečná úroveň formalizace trhu podle odborníků
- 2,4 z 5
- Odborníků, kteří vidí nekalou konkurenci jako hlavní příčinu
- 75%
- Daňových poplatníků registrovaných na trhu nemovitostí do června 2026
- 2 800
Co ukazuje průzkum NAREA
Výchozí průzkum realitních zprostředkovatelů 2026 probíhal od 16. července do 7. srpna 2026 a shromáždil 140 vyplněných dotazníků z 495 přihlášek (Ekofin, Monitor). Podle výsledků je asi 4 z 10 makléřů plně formalizováno, asi 3 z 10 částečně a stejný počet pracuje neformálně. Ačkoli asi 9 z 10 agentur ve vzorku uvádí, že mají licenci, odborníci hodnotí skutečnou úroveň formalizace trhu na 2,4 z 5. Téměř polovina uvádí, že se s nelicencovanými operátory setkává alespoň jednou měsíčně.
| Kategorie | Přibližný podíl respondentů |
|---|---|
| Znají zákon 9/2022 | 75% |
| Chtějí národní komoru | 70% |
| Vidí zlepšení v posledních letech | 60% |
| Chtějí přísnější vymáhání | 60% |
| Plně formalizovaní | 40% |
| Vidí, že zákon se skutečně uplatňuje | 30% |
| Vidí hmatatelnou změnu | 20% |
Asi 3 ze 4 odborníků znají zákon č. 9/2022 o profesi realitního zprostředkovatele, ale jen asi 3 z 10 ho vidí skutečně uplatňovat v praxi. Asi 75% respondentů uvádí jako hlavní příčinu neformality nekalou konkurenci nelicencovaných operátorů. NAREA navrhuje 15 doporučení v pěti oblastech, mimo jiné veřejný online registr licencovaných zprostředkovatelů, povinné pravidelné školení, jasnější kritéria pro licence, přísnější vymáhání proti nelicencovaným operátorům a povinný etický kodex.
Tato zpráva není proti reformě; je to výzva, aby se reforma dotáhla až do konce. Zákon, který byl přijat, nastavil měřítko, ale trh stále nefunguje v plném souladu s ním.
Daně: sektor v riziku podhodnocování
Na konferenci NAREA řekl Imir Kraja, ředitel řízení rizik Generální daňové správy, že do června 2026 bylo na trhu nemovitostí registrováno asi 2 800 daňových poplatníků. Podle Monitoru se 70% z nich registrovalo po roce 2020, 36% jen za poslední dva roky a 63% je soustředěno v Tiraně, Drači, Vlore, Lezhë a Sarandě. Daňová správa jako hlavní rizika uvádí vysoké používání hotovosti, podhodnocování prodejních cen a nájmů a dělení firem, aby se vyhnuly dani z příjmu právnických osob.
Podhodnocování znamená uvést v smlouvě nebo daňovém přiznání nižší cenu, než jaká byla skutečně zaplacena. Pro vás jako klienta to má přímý dopad. Podhodnocená cena ve smlouvě může vypadat jako úspora, ale později vás může stát: v dani z dalšího prodeje, v hodnotě, kterou banka přijme pro hypotéku, nebo ve sporu s prodávajícím.
Foto: Alena Darmel / Pexels
Co říká zákon č. 9/2022
Zákon „o profesi realitního zprostředkovatele“ dává každému klientovi několik jasných ochran. Podle znění zákona:
- Jen certifikovaní zprostředkovatelé. Profesi smějí vykonávat jen osoby certifikované ministerstvem odpovědným za spravedlnost a zapsané v Registru realitních zprostředkovatelů (článek 5). Při práci online nebo na dálku musí zprostředkovatel uvést svou identitu, číslo certifikátu a identifikační číslo podnikání.
- Písemná smlouva. Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná, jinak není platná (článek 13). Pokud není stanovena doba trvání, považuje se za uzavřenou na 6 měsíců.
- Zveřejněné poplatky. Zprostředkovatel musí zveřejnit své všeobecné podmínky a poplatky tam, kde je klient jasně uvidí (článek 14).
- Žádná platba před smlouvou. Zprostředkovatel nesmí žádat o části provize dříve, než je smlouva podepsána (článek 20).
- Ověření prodávajícího. Před smlouvou musí zprostředkovatel na základě dokladů klienta zkontrolovat, že strana může s nemovitostí volně nakládat (článek 19).
- Pokuty. Každý, kdo jedná jako zprostředkovatel bez certifikátu, čelí pokutě 50 000 až 500 000 leků (článek 37).
| Údaje o stranách | Jméno makléře, číslo certifikátu a identifikační číslo podnikání |
|---|---|
| Předmět | Která nemovitost a zda jde o prodej, koupi nebo pronájem |
| Práva a povinnosti | Co přesně makléř udělá |
| Provize | Částka nebo procento a kdy je splatná |
| Přípravné kroky | Kontrola dokladů, prohlídky, vyjednávání |
| Dodatečné výdaje | Co se účtuje zvlášť a jen s vaším souhlasem |
Pozor na exkluzivní smlouvy. Pokud jste podepsali exkluzivní dohodu a prodáváte sami nebo přes jiného makléře během její platnosti, musíte zaplatit provizi exkluzivnímu makléři (článek 15). I po skončení smlouvy, pokud do 6 měsíců uzavřete obchod díky práci makléře, může být provize stále splatná, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 16).
Exkluzivní zprostředkovatelská smlouva je dohoda, ve které se zavážete, že během její platnosti nenajmete jiného makléře pro stejnou nemovitost (článek 15). Abyste zjistili, zda vám vyhovuje, přečtěte si Exkluzivní makléř, nebo ne.
Jak ověřit makléře
Pokud prodáváte, můžete porovnat agentury a najít odborníka na naší stránce prodej s makléřem nebo v seznamech makléřů a agentur. Před stanovením ceny ji zkontrolujte pomocí našeho nástroje pro ocenění nemovitosti. Pokud kupujete, porovnejte cenu, kterou vám makléř nabízí, s jinými inzeráty, například byty na prodej v Tiraně.
Otestujte své znalosti
Může po vás makléř chtít platbu dříve, než podepíšete smlouvu?
Časté otázky
Zdroje
- Ekofin: Jen 4 z 10 realitních makléřů formalizováno, NAREA žádá disciplínu trhu (v albánštině), 21. září 2026
- Monitor: Průzkum NAREA, jen 40% makléřů nemovitostí je plně formalizováno (v albánštině), 21. září 2026
- Report TV: Jen 40% zprostředkovatelů nemovitostí je plně formalizováno (v albánštině), 21. září 2026
- Monitor: Daňová správa, 2 800 daňových poplatníků na trhu nemovitostí, sektor v riziku podhodnocování (v albánštině), 21. září 2026
- Hashtag.al: Daňová správa, 2 800 daňových poplatníků na trhu nemovitostí (v albánštině), 21. září 2026
- Zákon č. 9/2022 „o profesi realitního zprostředkovatele“ (PDF, NAREA) (v albánštině)
Číst dál
Sdílet článek
Nové články e-mailem
Průvodci koupí, pronájmem a trhem s nemovitostmi v Albánii přímo do vaší schránky.
Jeden e-mail, když zveřejníme nový článek. Odběr můžete kdykoli zrušit. Ochrana údajů
Komentáře
Přihlaste se a zapojte se do diskuse.
Zatím žádné komentáře. Buďte první, kdo sdílí svůj názor.
