Агенты по недвижимости: только 4 из 10 полностью оформлены. Как проверить агента перед подписанием

Многие покупки и аренды в Албании проходят через агента по недвижимости. Но сколько агентов действительно работают в рамках закона? Первое общенациональное обследование профессии, представленное ассоциацией посредников в сфере недвижимости NAREA 21 сентября 2026 года, даёт тревожный ответ: только около 4 из 10 агентов полностью оформлены. В тот же день налоговая администрация назвала сектор подверженным риску занижения цен. Ниже разберём, что показывают данные и как проверить агента, прежде чем что-либо подписывать или платить.

Агентов полностью оформлены по обследованию NAREA 2026 года

4 из 10

Реальный уровень формализации рынка по оценке профессионалов

2,4 из 5

Профессионалов, которые называют недобросовестную конкуренцию главной причиной

75%

Налогоплательщиков, зарегистрированных на рынке недвижимости к июню 2026 года

2 800

Что показывает обследование NAREA

Базовое обследование посредников в сфере недвижимости 2026 года проводилось с 16 июля по 7 августа 2026 года и собрало 140 заполненных анкет из 495 обращений (Ekofin, Monitor). По его данным, около 4 из 10 агентов полностью оформлены, около 3 из 10 частично, и столько же работают неофициально. Хотя около 9 из 10 агентств в выборке говорят, что у них есть лицензия, профессионалы оценивают реальный уровень формализации рынка всего в 2,4 из 5. Почти половина говорит, что сталкивается с нелицензированными операторами хотя бы раз в месяц.

Около 3 из 4 профессионалов знают закон № 9/2022 о профессии посредника в сфере недвижимости, но только около 3 из 10 видят, что его реально применяют на практике. Около 75% опрошенных называют недобросовестную конкуренцию со стороны нелицензированных операторов главной причиной неофициальной работы. NAREA предлагает 15 рекомендаций в пяти направлениях: публичный онлайн-реестр лицензированных посредников, обязательное периодическое обучение, более чёткие критерии лицензирования, более строгое пресечение работы нелицензированных операторов и обязательный кодекс этики.

Налоги: сектор с риском занижения

На конференции NAREA Имир Края, директор по управлению рисками Генерального директората налогообложения, сообщил, что к июню 2026 года на рынке недвижимости были зарегистрированы около 2 800 налогоплательщиков. По данным Monitor, 70% из них зарегистрировались после 2020 года, 36% только за последние два года, а 63% сосредоточены в Тиране, Дурресе, Влёре, Лежа и Саранде. Налоговая администрация назвала основными рисками активное использование наличных, занижение цен продажи и аренды, а также дробление бизнеса, чтобы уйти от налога на прибыль.

Занижение означает указание в договоре или налоговой декларации более низкой цены, чем фактически уплачена. Для вас как клиента это касается напрямую. Заниженная цена в договоре на первый взгляд выглядит экономией, но обходится дорого позже: в налоге при следующей продаже, в стоимости, которую банк принимает для ипотеки, или в споре с продавцом.

Фото: Alena Darmel / Pexels

Что говорит закон № 9/2022

Закон «О профессии посредника в сфере недвижимости» даёт каждому клиенту несколько чётких гарантий. Согласно тексту закона:

• Только сертифицированные посредники. Заниматься этой профессией могут только лица, сертифицированные министерством, отвечающим за юстицию, и внесённые в Реестр посредников в сфере недвижимости (статья 5). При работе онлайн или на расстоянии посредник должен указывать свою личность, номер сертификата и идентификационный номер бизнеса.
• Письменный договор. Договор о посредничестве должен быть письменным, иначе он недействителен (статья 13). Если срок не установлен, считается, что он действует шесть месяцев.
• Опубликованные тарифы. Посредник обязан размещать общие условия и тарифы там, где клиент может их ясно видеть (статья 14).
• Никакой оплаты до договора. Посредник не может требовать частичной оплаты вознаграждения до подписания договора (статья 20).
• Проверка продавца. До заключения договора посредник должен на основании документов клиента убедиться, что сторона вправе распоряжаться имуществом (статья 19).
• Штрафы. Тот, кто действует как посредник без сертификата, рискует штрафом от 50 000 до 500 000 лек (статья 37).

Эксклюзивный договор о посредничестве: это соглашение, в котором вы обязуетесь не нанимать другого агента для того же объекта в течение его срока (статья 15). Чтобы решить, подходит ли он вам, прочитайте Эксклюзивный агент или нет.

Как проверить своего агента

Если вы продаёте, сравнить агентства и найти специалиста можно на нашей странице продать с агентом или в списках агентов и агентств. Перед назначением цены проверьте её с помощью нашего инструмента оценки недвижимости. Если вы покупаете, сравните цену, которую называет агент, с другими объявлениями, например квартиры в продаже в Тиране.

Проверьте свои знания

Часто задаваемые вопросы

Источники

• Ekofin: Только 4 из 10 агентов по недвижимости оформлены, NAREA призывает к дисциплине на рынке (на албанском), 21 сентября 2026 года
• Monitor: обследование NAREA, полностью оформлены только 40% агентов по недвижимости (на албанском), 21 сентября 2026 года
• Report TV: полностью оформлены только 40% посредников в сфере недвижимости (на албанском), 21 сентября 2026 года
• Monitor: налоговая, 2 800 налогоплательщиков на рынке недвижимости, сектор под риском занижения (на албанском), 21 сентября 2026 года
• Hashtag.al: налоговая, 2 800 налогоплательщиков на рынке недвижимости (на албанском), 21 сентября 2026 года
• Закон № 9/2022 «О профессии посредника в сфере недвижимости» (PDF, NAREA) (на албанском)