Agenci nieruchomości: tylko 4 na 10 w pełni sformalizowanych. Jak sprawdzić agenta, zanim podpiszesz umowę

Wiele kupna i wynajmu w Albanii odbywa się przez agenta nieruchomości. Ale ilu agentów faktycznie działa zgodnie z prawem? Pierwsze krajowe badanie zawodu, zaprezentowane przez stowarzyszenie pośredników w obrocie nieruchomościami NAREA 21 września 2026 roku, daje niepokojącą odpowiedź: tylko około 4 na 10 agentów jest w pełni sformalizowanych. Tego samego dnia administracja podatkowa opisała ten sektor jako narażony na ryzyko zaniżania cen. Oto, co pokazują dane i jak sprawdzić agenta, zanim podpiszesz cokolwiek lub zapłacisz.

Agenci w pełni sformalizowani, według badania NAREA 2026

4 na 10

Realny poziom sformalizowania rynku, według oceny specjalistów

2,4 z 5

Specjaliści, którzy widzą w nieuczciwej konkurencji główną przyczynę

75%

Podatnicy zarejestrowani na rynku nieruchomości do czerwca 2026

2 800

Co pokazuje badanie NAREA

Podstawowe badanie pośredników w obrocie nieruchomościami z 2026 roku trwało od 16 lipca do 7 sierpnia 2026 roku i zebrało 140 wypełnionych ankiet spośród 495 zgłoszeń (Ekofin, Monitor). Według wyników około 4 na 10 agentów jest w pełni sformalizowanych, około 3 na 10 częściowo, a tyle samo działa nieformalnie. Choć około 9 na 10 agencji w próbie twierdzi, że ma licencję, specjaliści oceniają realny poziom sformalizowania rynku na zaledwie 2,4 z 5. Prawie połowa mówi, że spotyka nielicencjonowanych operatorów co najmniej raz w miesiącu.

Około 3 na 4 specjalistów zna ustawę nr 9/2022 o zawodzie pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale tylko około 3 na 10 widzi, że jest ona naprawdę stosowana w praktyce. Około 75% respondentów wskazuje nieuczciwą konkurencję ze strony nielicencjonowanych operatorów jako główną przyczynę nieformalności. NAREA proponuje 15 zaleceń w pięciu obszarach, w tym publiczny internetowy rejestr licencjonowanych pośredników, obowiązkowe okresowe szkolenia, jaśniejsze kryteria licencjonowania, mocniejsze egzekwowanie wobec nielicencjonowanych operatorów oraz obowiązkowy kodeks etyki.

Podatki: sektor zagrożony zaniżaniem cen

Podczas konferencji NAREA Imir Kraja, dyrektor zarządzania ryzykiem w Generalnej Dyrekcji Podatków, powiedział, że do czerwca 2026 roku na rynku nieruchomości zarejestrowano około 2 800 podatników. Według Monitor 70% z nich zarejestrowało się po 2020 roku, 36% w ciągu ostatnich dwóch lat, a 63% skupia się w Tiranie, Durrës, Wlorze, Lezha i Sarandzie. Urząd podatkowy wymienia jako główne ryzyka intensywne korzystanie z gotówki, zaniżanie cen sprzedaży i czynszów oraz dzielenie działalności, by uniknąć podatku dochodowego od firm.

Zaniżanie cen oznacza wpisanie w umowie lub zeznaniu podatkowym niższej ceny niż faktycznie zapłacona. Dla ciebie jako klienta ma to bezpośrednie znaczenie. Zaniżona cena w umowie może wyglądać na oszczędność, ale później kosztuje: w podatku przy kolejnej sprzedaży, w wartości, jaką bank uzna przy kredycie hipotecznym, lub w sporze ze sprzedającym.

Zdjęcie: Alena Darmel / Pexels

Co mówi ustawa nr 9/2022

Ustawa „O zawodzie pośrednika w obrocie nieruchomościami” daje każdemu klientowi kilka jasnych zabezpieczeń. Zgodnie z jej tekstem:

• Tylko certyfikowani pośrednicy. Zawód mogą wykonywać wyłącznie osoby certyfikowane przez ministerstwo właściwe ds. sprawiedliwości i wpisane do Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (art. 5). Pracując online lub na odległość, pośrednik musi podać swoją tożsamość, numer certyfikatu i numer identyfikacyjny działalności.
• Umowa na piśmie. Umowa pośrednictwa musi być spisana na piśmie, w przeciwnym razie jest nieważna (art. 13). Jeśli nie określono czasu trwania, uważa się, że obowiązuje przez sześć miesięcy.
• Jawne stawki. Pośrednik musi wyeksponować swoje ogólne warunki i stawki w miejscu, gdzie klient je wyraźnie zobaczy (art. 14).
• Brak płatności przed umową. Pośrednik nie może żądać częściowych płatności prowizji przed podpisaniem umowy (art. 20).
• Sprawdzenie sprzedającego. Przed umową pośrednik musi upewnić się, na podstawie dokumentów klienta, że strona może swobodnie rozporządzać nieruchomością (art. 19).
• Grzywny. Każdy, kto działa jako pośrednik bez certyfikatu, grozi grzywną od 50 000 do 500 000 leków (art. 37).

Umowa pośrednictwa na wyłączność to porozumienie, w którym zobowiązujesz się nie zatrudniać innego agenta do tej samej nieruchomości w czasie jej trwania (art. 15). Aby zdecydować, czy ci odpowiada, przeczytaj Agent na wyłączność czy nie.

Jak sprawdzić agenta

Jeśli sprzedajesz, możesz porównać agencje i znaleźć specjalistę na naszej stronie sprzedaj z agentem albo na listach agentów i agencji. Przed ustaleniem ceny sprawdź ją w narzędziu do wyceny nieruchomości. Jeśli kupujesz, porównaj cenę podaną przez agenta z innymi ofertami, na przykład mieszkaniami na sprzedaż w Tiranie.

Sprawdź swoją wiedzę

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ekofin: Tylko 4 na 10 agentów nieruchomości sformalizowanych, NAREA domaga się dyscypliny rynku (po albańsku), 21 września 2026
• Monitor: badanie NAREA, tylko 40% agentów nieruchomości w pełni sformalizowanych (po albańsku), 21 września 2026
• Report TV: Tylko 40% pośredników w obrocie nieruchomościami w pełni sformalizowanych (po albańsku), 21 września 2026
• Monitor: Urząd podatkowy, 2 800 podatników na rynku nieruchomości, sektor zagrożony zaniżaniem cen (po albańsku), 21 września 2026
• Hashtag.al: Urząd podatkowy, 2 800 podatników na rynku nieruchomości (po albańsku), 21 września 2026
• Ustawa nr 9/2022 „O zawodzie pośrednika w obrocie nieruchomościami” (PDF, NAREA) (po albańsku)