Comprar un inmueble en Albania siendo extranjero o desde el extranjero

Elige primero la zona y luego el inmueble. Preselecciona de tres a cinco viviendas, compara los precios por metro cuadrado en el barrio y comprueba cada precio con la herramienta gratuita de valoración, que compara anuncios similares y muestra los precios oficiales de referencia. Guarda los anuncios para saber cuándo cambia un precio.

Usa los mensajes de hyrja.al para las preguntas que normalmente requieren una visita: la planta exacta, hacia dónde dan las ventanas, el estado del edificio y si el piso tiene su propio certificado de propiedad.

• Inmuebles en venta
• Comprueba cuánto vale una vivienda

No necesitas volar para una primera visita. Cuando pidas una visita en un anuncio, elige «Visita por vídeo» y tu aplicación (WhatsApp o Viber). A la hora acordada (hora de Albania), el vendedor o el agente te llama y te enseña la vivienda en directo. Durante la llamada:

• Empieza por fuera: la calle, la entrada, las escaleras y el ascensor
• Mira cada habitación, las vistas y las esquinas del techo, donde se nota la humedad
• Pide ver los contadores y la calefacción o el aire acondicionado funcionando
• Anota lo que te digan y pide por escrito en el chat cualquier cosa importante
• Antes de pagar nada, haz que alguien de confianza la visite en persona

Antes de acordar un precio o pagar una fianza, pide copias de los documentos de propiedad y haz que tu abogado o el notario los revisen. Hyrja nunca verifica la identidad de los propietarios particulares, así que los documentos son lo que te protege.

Fuentes: Ley 111/2018 · Ley 110/2018 · Ley 107/2014 · e-Leje · AZHT, certificado de uso

• Lo que Hyrja comprueba

Un abogado independiente en Albania son tus ojos y tus manos cuando no puedes estar allí. Elígelo tú, no uno que te sugiera el vendedor, y acuerda por escrito los honorarios y las tareas. Un abogado puede revisar los documentos en ASHK, estudiar los contratos, firmar por ti con un poder y seguir la inscripción. Un agente cobra por cerrar la venta; tu abogado trabaja solo para ti.

Si no vas a estar en Albania para la firma, puedes dar un poder notarial (prokurë) a tu abogado o a un familiar para que firme por ti. Según el Código Civil, un poder para firmar un contrato que debe hacerse ante notario, como la compra de un inmueble, debe ser a su vez una escritura notarial. Hazlo específico y no general: el inmueble, el precio máximo y exactamente qué se puede firmar y pagar.

Fuentes: Código Civil, arts. 72, 83, 193 · Código Civil, arts. 71, 72 · Ley 110/2018 · Instrucción 22/2020 · HCCH, Convenio de La Apostilla · Depositario del tratado · MAE de Albania, poderes notariales · MAE de Albania, traducciones · Embajada de Albania en Alemania · Embajada de Albania en el Reino Unido

La venta de un inmueble en Albania se firma como escritura notarial. El notario comprueba las identidades, los documentos de propiedad y las cargas, y lee el contrato en voz alta antes de la firma. Muchas compras empiezan con un contrato preliminar, también ante notario, que fija el precio, la señal, los plazos y lo que ocurre si una parte se retira. Si el albanés jurídico te resulta difícil, pide una traducción o haz que tu abogado te explique cada cláusula antes.

Fuentes: Código Civil, arts. 72, 83, 193 · Código Civil, arts. 601, 602 · Ley 110/2018 · Instrucción 22/2020

Paga cada importe (la señal y el resto) por transferencia bancaria a una cuenta a nombre del vendedor, o a la cuenta especial del notario si lo habéis acordado, y guarda el justificante. Una transferencia vincula el pago al contrato; el efectivo no, y nunca debe entregarse a un intermediario.

• Comprueba que el titular de la cuenta es el vendedor que figura en el certificado
• Pon la referencia del contrato en el concepto de la transferencia
• Si los datos de pago cambian a última hora, confírmalos por teléfono con tu abogado
• Pregunta al notario cómo y cuándo llega el resto del pago al vendedor

Fuentes: Ley 110/2018 · Ley 9917/2008 · Banco de Albania

La venta solo se completa cuando se inscribe en ASHK. El notario registra el contrato en el catastro digital al firmarlo y envía la copia en papel a ASHK en un plazo de 10 días. La solicitud de inscripción, que normalmente tramita el notario, debe presentarse en un plazo de 30 días, o se añaden intereses de demora a la tasa, y ASHK debe resolver una solicitud ordinaria en 15 días, como máximo 21 días naturales (Ley n.º 111/2018, artículos 24, 25 y 29). Tu abogado o representante puede seguirla. Pide el nuevo certificado de propiedad a tu nombre: es la prueba de que la vivienda es tuya.

Fuentes: Ley 111/2018 · DCM 462/2025

Según el Código Civil (artículo 708), salvo que las partes acuerden otra cosa, el comprador paga al notario (entre el 0,23 y el 0,35 % del valor del contrato, según el tramo) y las tasas de ASHK por la inscripción y el certificado de propiedad (12.000 Lek, ≈ 132 €). El vendedor paga el 15 % del impuesto sobre la ganancia de capital antes de que ASHK inscriba la venta (Ley n.º 29/2023, artículo 17). Por ley, todas las partes del acto notarial responden ante el notario de sus honorarios, así que acuerden por escrito quién paga qué antes del contrato preliminar (Ley n.º 110/2018, artículo 104). Los abogados, traductores y agencias cobran además, según la tarifa que acuerdes con ellos.

Ejemplo práctico: un piso de 100.000 € comprado desde el extranjero

Tarifas oficiales comprobadas el 1 de octubre de 2026. El notario usa el precio oficial de referencia de la zona si es más alto que el precio del contrato.

Fuentes: Instrucción 22/2020 · DCM 389/2020 · DCM 462/2025 · Ley 110/2018 · Ley 29/2023, arts. 17, 24 · Ley 9/2022

Guarda juntos el nuevo certificado de propiedad, el contrato y los justificantes bancarios: los necesitarás cuando vendas. Después:

• Impuesto sobre inmuebles: todo propietario de un edificio, también los extranjeros, paga el impuesto anual sobre inmuebles, que gestiona el ayuntamiento; para una vivienda el tipo es el 0,05 % del valor del edificio (Ley n.º 9632/2006, artículos 22 y 22/2)
• Facturas: pon a tu nombre los contratos de luz y agua y anota las lecturas de los contadores el día de la entrega
• El edificio: pregunta al administrador cuánto es la cuota mensual de comunidad (kuota) y qué cubre
• Alquilar: firma un contrato por escrito; el alquiler de inmuebles tributa al 15 % (Ley n.º 29/2023, artículos 15 y 24)

Si piensas alquilar la vivienda, puedes publicarla en hyrja.al, y el directorio de servicios te ayuda a encontrar profesionales locales.

Fuentes: Ley 9632/2006, art. 22/2 · Ley 29/2023, arts. 15, 24

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