Sauk y Kodra e Diellit, Tirana: villas, residencias y precios en 2026

En Kodra e Diellit y Sauk, las colinas al sur y sureste de Tirana, los pisos en venta se anuncian en torno a 1.550 a 2.400 € por m², con una mediana de unos 1.800 €/m², según una muestra de anuncios que hyrja.al recopiló el 10 de octubre de 2026. Las villas de las residencias Kodra e Diellit 1 y 2 se anuncian en su mayoría por 400.000 a 1.300.000 €, mientras que el alquiler mediano de oferta de un piso en Kodra e Diellit fue de 620 € al mes en el primer semestre de 2026. El centro de la ciudad está a unos 4,5 km en coche, pero la infraestructura de la zona se construyó después de las casas y hay que comprobarla casa por casa.

Precio mediano de oferta de pisos, muestra del 10 de octubre de 2026

unos 1.800 €/m²

Precio mediano de oferta de villas en Kodra e Diellit, muestra del 10 de octubre de 2026

840.000 €

Alquiler mediano de oferta en Kodra e Diellit, de enero a junio de 2026

620 €

En coche desde la plaza Skanderbeg, unos 11 minutos sin tráfico

4,5 km

¿Dónde están Sauk y Kodra e Diellit?

Kodra e Diellit («Colina del Sol») se encuentra al sur del Lago Artificial de Tirana, detrás del Jardín Botánico y el Zoo, a unos 2,6 km en línea recta de la plaza Skanderbeg. Según el informe técnico del Ayuntamiento de Tirana sobre el proyecto de regeneración de la zona (2019), el bloque residencial ocupa unas 64,5 hectáreas y se reparte entre la Unidad Administrativa n.º 5 y la Unidad Administrativa de Farka. Tiene nuevos bloques de pisos y casas particulares de 1 a 5 plantas, construidos sobre todo después de 2000.

Dentro de la zona hay dos residencias de villas cerradas, conocidas como las residencias Kodra e Diellit 1 y Kodra e Diellit 2. Sauk está más al este, junto a la Gran Circunvalación (Unaza e Madhe) y hacia la carretera de Elbasan (Rruga e Elbasanit), con nuevos bloques de pisos, residencias y casas particulares. Más al sureste están Lundra y Farka, con complejos de villas alrededor del centro comercial TEG y del lago de Farka.

Foto: John Fornander / Unsplash

¿Cuánto cuesta un piso en Kodra e Diellit y Sauk en 2026?

Un piso en estas zonas suele anunciarse entre 1.550 y 2.400 € por m². La mediana es el valor del centro de la muestra: la mitad de los anuncios pide menos y la otra mitad, más. En nuestra muestra, la mediana fue de unos 1.810 €/m² en Kodra e Diellit y 1.800 €/m² en Sauk, así que un piso de 100 m² se anuncia por unos 180.000 €; puedes comparar las ofertas en pisos en venta en Tirana. Los precios de oferta están por debajo de las medias de Keydata Albania para las unidades en las que se encuadran estas zonas, porque esas unidades también incluyen las zonas céntricas cerca del lago y del Pazari i Ri.

El precio de referencia no es un precio de mercado: es el valor mínimo que se usa para el impuesto del vendedor y para los honorarios del notario. Las zonas 1/2 y 2/5 mencionan ambas Sauk, así que el notario (noter) confirma la zona exacta de la vivienda. Cómo se calcula este valor se explica en el artículo sobre el precio de referencia, y la comparación con otros barrios está en precios de pisos en Tirana por zonas.

Cómo calculamos

El 10 de octubre de 2026 tomamos los anuncios de venta de pisos de la primera página de resultados de un portal inmobiliario para Kodra e Diellit y para Sauk, y dividimos el precio entre la superficie indicada. Dejamos fuera los anuncios sin superficie, con un precio erróneo o que eran alquileres. Un anuncio de Sauk a 3.381 €/m² quedó fuera del rango, pero no de la mediana. Son precios de oferta, no de venta, y la superficie puede ser bruta.

El tipo del 3,9% es la media de los préstamos hipotecarios en leks que Ekofin informó el 16 de septiembre de 2026, con datos del Banco de Albania. Puedes calcular los gastos de notario y de la ASHK (la Agencia Estatal de Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) en los gastos de compra de una propiedad.

¿Cuánto cuesta una villa en Kodra e Diellit?

Una villa en las residencias Kodra e Diellit 1 y 2 suele anunciarse entre 400.000 y 1.300.000 €, con una mediana de unos 840.000 €. En 27 anuncios de venta de un portal de anuncios clasificados del 10 de octubre de 2026, las villas de dos plantas sin piscina empezaban en unos 400.000 €, mientras que las villas con piscina de tres o cuatro plantas iban de 620.000 a 1.500.000 €. Algunos anuncios pueden ser la misma villa, publicada por distintas agencias.

Frente a un piso, una villa tiene costes que no aparecen en el precio: la piscina, el jardín, la calefacción de varias plantas y, en las residencias cerradas, la cuota de mantenimiento y seguridad. Pregunta a la administración de la residencia cuánto se paga cada mes y qué incluye. Si estás comparando una villa con un piso, mira la comparación piso o casa particular.

¿Cuánto cuesta el alquiler en Kodra e Diellit y Sauk?

El alquiler mediano de oferta en Kodra e Diellit fue de 620 € al mes para todo tipo de propiedad, de enero a junio de 2026, con 1.145 anuncios activos, según un análisis de Syri.net sobre datos de un portal inmobiliario. En nuestra muestra del 10 de octubre de 2026, un piso de un dormitorio (1+1) se anunciaba en unos 440 a 650 €, uno de dos dormitorios (2+1) sobre todo entre 600 y 750 €, y los pisos grandes de tres dormitorios (3+1) hasta 1.800 € o 2.000 €. Puedes encontrar villas y pisos en alquiler en casas en alquiler en Tirana.

Kodra e Diellit sale algo más barata que Komuna e Parisit y Liqeni i Thatë, con muchos anuncios entre los que elegir. Para una comparación barrio por barrio, mira alquiler en Tirana en 2026 por barrios y la guía de Komuna e Parisit.

¿A qué distancia está el centro y cómo circula el tráfico?

En coche, las residencias de Kodra e Diellit están a unos 4,5 km de la plaza Skanderbeg, Sauk a 5,1 km y TEG a 7 km: de 10 a 13 minutos sin tráfico, según un cálculo de distancias por carretera en OpenStreetMap. En hora punta el trayecto se alarga, porque el tráfico hacia el centro pasa por pocas vías: la Gran Circunvalación, las carreteras hacia Komuna e Parisit y la carretera de Elbasan.

La Gran Circunvalación da a estos barrios una conexión directa con el resto de la ciudad. El tramo de 4,14 km desde la rotonda de TEG hasta cerca de Farka se terminó en diciembre de 2017, según el Ministerio de Infraestructuras citado por BalkanWeb. En las residencias cerradas, la vida sin coche es más difícil: los servicios y las escuelas quedan más lejos que en los barrios dentro de la circunvalación.

Escuelas y servicios cercanos

Sauk tiene escuelas públicas de 9 años dentro del barrio. La Tirana International School está en la aldea de Mullet, cerca de TEG, a unos 9 km en coche del centro. Para las normas de matrícula por domicilio, consulta escuelas y jardines de infancia al elegir barrio.

Para compras y ocio, TEG en Lundra es el centro comercial más cercano, mientras que el Jardín Botánico, el Zoo y el Parque del Lago están a poca distancia a pie de la parte norte de Kodra e Diellit. La mayor parte de la zona son casas bajas y colinas verdes, con vistas sobre la ciudad.

¿Qué debes comprobar antes de comprar una villa o un piso aquí?

Lo más importante es la documentación: muchos edificios de estas colinas se construyeron antes de que hubiera carreteras y redes de servicios, y algunos están legalizados o esperan su legalización. El informe técnico del Ayuntamiento de Tirana (2019) señaló que en cerca del 50% del bloque la red de alcantarillado no cumplía las normas técnicas, y que la mayor parte carecía de drenaje de aguas pluviales, porque no había infraestructura viaria.

El ayuntamiento contrató en febrero de 2023 la fase II de la regeneración urbana de la zona, por 192,7 millones de leks con IVA incluido, con un plazo de 9 meses, según el registro público de contratación. Pregunta al vendedor si la calle frente a la casa y las alcantarillas se incluyeron en estas obras.

Cómo obtener el certificado en línea se explica en el certificado de propiedad en línea. Para los cambios más recientes del procedimiento de legalización, consulta la legalización está cambiando. Si quieres construir tú mismo, lee comprar terreno para construir.

Para quién es: ventajas y límites

• Ventajas: zona verde, aire más limpio y vistas sobre la ciudad; villas con jardín y piscina a 4,5 km del centro; pisos a unos 1.800 €/m², por debajo de las medias de las unidades de alrededor.
• Límites: dependencia del coche; pocas vías hacia el centro; infraestructura construida después de las viviendas; documentación que hay que comprobar casa por casa.
• Para quién: familias que quieren espacio y tranquilidad, inquilinos que buscan una villa con jardín, compradores que quieren vistas sin pagar los precios de Blloku.

Preguntas frecuentes