Сауку и Кодра е Диелит в Тиране: виллы, жилые комплексы и цены в 2026 году

В Kodra e Diellit и Sauk, холмах к югу и юго-востоку от Тираны, квартиры в продаже выставлены примерно по 1 550–2 400 € за м², при медиане около 1 800 €/м², по выборке объявлений, которую hyrja.al собрал 10 октября 2026 года. Виллы в жилых комплексах Kodra e Diellit 1 и 2 в основном выставлены за 400 000–1 300 000 €, а медианная запрашиваемая аренда квартиры в Kodra e Diellit составляла 620 € в месяц в первом полугодии 2026 года. До центра города около 4,5 км на машине, но инфраструктура района появилась после застройки домов, и её нужно проверять дом за домом.

Медианная цена предложения за квартиры, выборка на 10 октября 2026 года

около 1 800 €/м²

Медианная цена предложения за виллы в Kodra e Diellit, выборка на 10 октября 2026 года

840 000 €

Медианная запрашиваемая аренда в Kodra e Diellit, январь–июнь 2026 года

620 €

На машине от площади Скандербега, около 11 минут без пробок

4,5 км

Где находятся Sauk и Kodra e Diellit?

Kodra e Diellit («Солнечный холм») лежит к югу от Искусственного озера Тираны, за Ботаническим садом и зоопарком, примерно в 2,6 км по прямой от площади Скандербега. По техническому отчёту муниципалитета Тираны о проекте регенерации района (2019 г.), жилой квартал занимает около 64,5 гектара и делится между административной единицей № 5 и административной единицей Farka. Здесь есть новые многоквартирные дома и частные дома в 1–5 этажей, построенные в основном после 2000 года.

В районе есть два закрытых комплекса вилл, известных как жилые комплексы Kodra e Diellit 1 и Kodra e Diellit 2. Sauk лежит дальше на восток, вдоль Большой кольцевой дороги (Unaza e Madhe) и в сторону дороги на Эльбасан (Rruga e Elbasanit), с новыми многоквартирными домами, жилыми комплексами и частными домами. Ещё дальше на юго-восток находятся Lundra и Farka, с комплексами вилл вокруг торгового центра TEG и озера Farka.

Фото: John Fornander / Unsplash

Сколько стоит квартира в Kodra e Diellit и Sauk в 2026 году?

Квартира в этих районах обычно выставлена за 1 550–2 400 € за м². Медиана показывает значение в середине выборки: половина объявлений просит меньше, половина больше. В нашей выборке медиана составляла около 1 810 €/м² в Kodra e Diellit и 1 800 €/м² в Sauk, поэтому квартира 100 м² выставлена примерно за 180 000 €; предложения можно сравнить в разделе квартиры на продажу в Тиране. Цены предложения ниже средних значений Keydata Albania по единицам, в которые попадают эти районы, потому что в эти единицы входят и центральные кварталы у озера и Pazari i Ri.

Референтная цена не является рыночной: это минимальная стоимость, которая используется для налога продавца и для гонорара нотариуса. Зоны 1/2 и 2/5 обе упоминают Sauk, поэтому нотариус подтверждает точную зону дома. Как рассчитывается эта величина, объясняется в статье о референтной цене, а сравнение с другими районами есть в статье о ценах на квартиры в Тиране по зонам.

Как мы считали

10 октября 2026 года мы взяли объявления о продаже квартир на первой странице результатов одного из порталов недвижимости для Kodra e Diellit и для Sauk и разделили цену на заявленную площадь. Мы исключили объявления без площади, с неверной ценой и аренду. Одно объявление Sauk по 3 381 €/м² исключили из диапазона, но не из медианы. Это цены предложения, а не цены продажи, и площадь может быть указана как общая.

Ставка 3,9% это средняя ставка по ипотечным кредитам в леках, которую Ekofin сообщил 16 сентября 2026 года на основе данных Банка Албании. Расходы у нотариуса и в ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) можно рассчитать в разделе расходы на покупку недвижимости.

Сколько стоит вилла в Kodra e Diellit?

Вилла в жилых комплексах Kodra e Diellit 1 и 2 обычно выставлена за 400 000–1 300 000 €, медиана около 840 000 €. В 27 объявлениях о продаже на сайте объявлений 10 октября 2026 года двухэтажные виллы без бассейна начинались примерно с 400 000 €, а виллы с бассейном на трёх или четырёх этажах стоили от 620 000 до 1 500 000 €. Некоторые объявления могут относиться к одной и той же вилле, которую разные агентства размещают повторно.

По сравнению с квартирой у виллы есть расходы, которых не видно в цене: бассейн, сад, отопление нескольких этажей и, в закрытых комплексах, взнос за обслуживание и охрану. Спросите управление комплекса, сколько платят каждый месяц и что это покрывает. Если сравниваете виллу и квартиру, см. сравнение квартира или частный дом.

Сколько стоит аренда в Kodra e Diellit и Sauk?

Медианная запрашиваемая аренда в Kodra e Diellit составляла 620 € в месяц по всем типам недвижимости с января по июнь 2026 года, при 1 145 активных объявлениях, по анализу данных портала недвижимости, проведённому Syri.net. В нашей выборке на 10 октября 2026 года однокомнатная квартира (1+1) выставлялась примерно за 440–650 €, двухкомнатная (2+1) в основном за 600–750 €, а большие трёхкомнатные квартиры (3+1) до 1 800 € или 2 000 €. Виллы и квартиры в аренду можно найти в разделе дома в аренду в Тиране.

Kodra e Diellit немного дешевле, чем Komuna e Parisit и Liqeni i Thatë, и есть из чего выбрать. Сравнение по районам см. в статье аренда в Тиране в 2026 году по районам и в гиде по Komuna e Parisit.

Как далеко центр и как движется транспорт?

На машине жилые комплексы Kodra e Diellit примерно в 4,5 км от площади Скандербега, Sauk в 5,1 км, а TEG в 7 км: 10–13 минут без пробок по расчёту дорожных расстояний в OpenStreetMap. В часы пик поездка занимает больше времени, потому что движение к центру идёт по немногим дорогам: Большая кольцевая дорога, дороги к Komuna e Parisit и дорога на Эльбасан.

Большая кольцевая дорога даёт этим районам прямую связь с остальным городом. Участок 4,14 км от кольца TEG до района Farka был завершён в декабре 2017 года, по данным Министерства инфраструктуры, которое цитирует BalkanWeb. В закрытых комплексах без машины жить труднее: услуги и школы находятся дальше, чем в районах внутри кольца.

Школы и услуги рядом

В Sauk есть государственные 9-летние школы внутри района. Международная школа Tirana International School находится в деревне Mullet, рядом с TEG, примерно в 9 км на машине от центра. Правила записи в школу по адресу см. в статье школы и детские сады при выборе района.

Для покупок и отдыха ближайший торговый центр это TEG в Lundra, а Ботанический сад, зоопарк и Lake Park находятся в пешей доступности от северной части Kodra e Diellit. Большая часть района это невысокая застройка и зелёные холмы с видом на город.

Что проверить перед покупкой виллы или квартиры здесь?

Главная проверка это документы: многие дома на этих холмах построены до появления дорог и инженерных сетей, а часть из них легализована или ждёт легализации. Технический отчёт муниципалитета Тираны (2019 г.) отметил, что примерно на 50% территории квартала канализация не соответствовала техническим стандартам, а большая часть не имела ливневой канализации, потому что там не было дорожной инфраструктуры.

Муниципалитет заключил договор на вторую фазу регенерации района в феврале 2023 года на сумму 192,7 млн леков с НДС и срок 9 месяцев, по данным реестра государственных закупок. Спросите продавца, входили ли в эти работы дорога перед домом и канализация.

Как получить свидетельство онлайн, объясняется в статье свидетельство о праве собственности онлайн. О последних изменениях процедуры легализации см. легализация меняется. Если хотите строить сами, читайте покупка участка под строительство.

Кому подходит: плюсы и ограничения

• Плюсы: зелень, чистый воздух и виды на город; виллы с садом и бассейном в 4,5 км от центра; квартиры примерно по 1 800 €/м², ниже средних значений соседних единиц.
• Ограничения: зависимость от машины; мало дорог к центру; инфраструктура появилась после домов; документы нужно проверять дом за домом.
• Для кого: семьи, которые хотят простора и тишины, арендаторы, которые ищут виллу с садом, покупатели, которые хотят вид, не платя цены в Blloku.

Часто задаваемые вопросы