Pisos en Sarandë, Albania: zonas, precios de 2026 y cómo comprobar las licencias de obra

Los pisos en Sarandë, Albania, suelen venderse por 1.500 a 3.500 € por m², según un agente inmobiliario local citado por Monitor en abril de 2026, que asegura que los precios no han cambiado desde 2025. Una promoción turística en construcción en Ksamil pide de 5.000 a 6.000 € por m², mientras que el precio de referencia oficial de la ciudad, que es un valor fiscal y no un precio de mercado, es de 56.000 lek por m². Antes de pagar, comprueba la licencia de obra, el número de plantas y el certificado de propiedad: en septiembre de 2026, la policía anunció el embargo judicial de un hotel de cinco plantas en Ksamil que, según ellos, se había construido sin licencia.

Precio por m² de los pisos en Sarandë según un agente citado por Monitor, abril de 2026

1.500 a 3.500 €

Precio de referencia oficial por m² en la ciudad de Sarandë, unos 611 € (DCM n.º 457/2023)

56.000 lek

Suministro medio de agua de la empresa regional de Sarandë en 2024, frente a 10 horas (ERRU)

21 horas al día

Tiempo medio para vender una vivienda en la costa, primer semestre de 2026 (Banco de Albania)

8,2 meses

¿Cuánto cuesta un piso en Sarandë en 2026?

Según el agente citado por Monitor el 18 de abril de 2026, un metro cuadrado de piso en Sarandë cuesta de 1.500 a 3.500 €, sin cambios desde 2025. La demanda, dice, ha bajado ligeramente, pero las ventas continúan y están dominadas por extranjeros con presupuestos de 120.000 a 150.000 €, mientras que para la mayoría de los locales estos precios están fuera de su alcance.

La subida más fuerte se había producido antes. Según agentes citados por Monitor en enero de 2024, los valores mínimos de venta eran de 1.200 a 1.700 € por m² en 2022 y de 1.500 a 2.500 € en 2023, mientras que las propiedades junto al mar con grandes terrazas llegaban a 3.000 a 3.500 €. Un agente señaló entonces que los edificios nuevos a 500 o 1.000 metros del mar salían al mercado a precios casi iguales que los de primera línea.

Son precios de oferta y estimaciones de agentes, no precios de operaciones registradas. Los precios de hyrja.al, cuando hay suficientes anuncios para calcular una media, están en la página de precios de pisos en Sarandë.

El precio de referencia y la propuesta para la costa

El precio de referencia es el valor fiscal por m² que el Estado fija para las viviendas: 56.000 lek para la ciudad de Sarandë, unos 611 € al tipo de cambio oficial del 9 de octubre de 2026. Ksamil no tiene fila propia en la tabla; para las unidades administrativas fuera de la ciudad, la decisión permite una reducción de hasta el 35% respecto a la zona más cercana, salvo en las zonas residenciales (Decisión del Consejo de Ministros, DCM n.º 457/2023).

En enero de 2026, Monitor informó de que un proyecto de decisión del Gobierno eleva este valor a 100.000 lek por m² para la primera línea de Sarandë (el paseo marítimo, el puerto y los barrios sobre el mar) y para la costa de Ksamil. A 10 de octubre de 2026, el Boletín Oficial no había publicado ninguna decisión nueva sobre estos precios. Cuándo se usa el precio de referencia, desde el notario hasta el impuesto al vender, se explica en nuestro artículo sobre el precio de referencia.

Para un presupuesto de 130.000 €, la calculadora calcula los honorarios del notario y de ASHK (Agencia Estatal de Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës); todos los gastos están en la página de gastos de compra de una propiedad.

Los barrios de Sarandë: ¿cuál te conviene?

Sarandë se encuentra en una bahía del mar Jónico, frente a Corfú, y sube por las colinas que la rodean. Para un comprador, la ciudad y sus alrededores se dividen en cuatro zonas con carácter distinto.

El paseo y el centro

La primera línea de la bahía, desde el puerto a lo largo del paseo marítimo (el lungomare), es la zona que el proyecto de decisión sobre precios de referencia sitúa en la categoría más alta. Aquí hay edificios con vistas directas al mar, pero también el tráfico de verano, que según la Autoridad de Carreteras de Albania atraviesa el centro. En el verano de 2023, un turoperador dijo a Monitor que incluso pisos de la quinta calle detrás del paseo se habían convertido en alojamiento turístico. Los anuncios con vistas al mar, en Sarandë y en el resto de la costa, están en pisos con vistas al mar en venta.

Foto: Arlind D / Pexels

Las colinas sobre la ciudad

Los barrios de las colinas sobre el centro, hacia el monasterio de los 40 Santos y el castillo de Lëkurësi, miran a la bahía y a Corfú. La vista tiene un precio, pero no está garantizada: antes de comprar, consulta en el Plan General Local (Plani i Përgjithshëm Vendor, el plan urbanístico municipal) qué se puede construir en los solares que hay debajo.

Calle “Butrinti”, hacia Ksamil

La calle “Butrinti” parte de la calle “Skënderbeu” y recorre unos 3,5 km hasta el canal de Çuka, en dirección a Ksamil. Según el informe técnico del Fondo Albanés de Desarrollo (FSHZH), el asfalto se ha dañado en parte por el tráfico pesado de obras de los nuevos edificios de la zona; en noviembre de 2025, la FSHZH anunció al ganador de un contrato de unos 2 millones de euros para mejorar la carretera. Si compras en un edificio en construcción aquí, vincula tus pagos a las fases de obra, como explicamos en comprar un piso sobre plano.

Ksamil

Ksamil, al sur, forma parte del municipio de Sarandë y es el lugar donde se han registrado los precios más altos, con playas, pequeñas islas y promociones turísticas en construcción. Está junto al Parque Nacional de Butrint, que según la UNESCO sirve de zona tampón del yacimiento, mientras que el propio yacimiento sufre la presión de las carreteras y de la expansión urbana de su entorno. El 23 de septiembre de 2026, la Policía del Estado anunció el embargo en Ksamil de un edificio de 5 plantas y otro de 1 planta que, según ellos, se habían construido sin licencia para servicios hoteleros; el hotel todavía tenía huéspedes dentro. Una semana después, según Saranda Web, el Tribunal de Sarandë levantó el embargo del hotel, por considerar que tenía licencia de obra y un número de propiedad distinto del que la Fiscalía había señalado. Lo que se puede comprar legalmente en Ksamil se explica en nuestra guía sobre Ksamil tras los derribos.

Acceso: Butrint, Corfú y la variante

Butrint, patrimonio mundial desde 1992 y ampliado en 1999, está a unos 20 km de la ciudad; desde 2005 es un parque nacional de 86 km² (UNESCO). Corfú está justo al otro lado del agua: las líneas de ferri Corfú-Sarandë traen turistas que alquilan coches para recorrer la Riviera, de Ksamil a Dhërmi, según un turoperador entrevistado por Monitor en julio de 2023.

El tráfico de verano sigue siendo el punto débil. En octubre de 2025, la Autoridad de Carreteras de Albania anunció al ganador de un contrato de unos 18 millones de euros para la primera fase de la variante de Sarandë: unos 3,1 km de carretera nueva con un túnel de 760 metros, desde el cruce con la calle “Skënderbeu”, a la entrada de la ciudad, hasta la carretera nacional Sarandë-Himara, al otro lado de la colina. En las fuentes que revisamos no encontramos ninguna fecha de finalización publicada, así que no cuentes con la variante a la hora de fijar el precio que vas a pagar.

Alquileres de corta duración y temporada: cuánto gana un piso

Muchos compradores en Sarandë también ven el piso como una fuente de ingresos con alquileres de corta duración. Según datos de AirDNA publicados por Monitor el 9 de febrero de 2025, Sarandë tenía unas 3.200 unidades anunciadas en 2024, el 15% del total nacional, y unos 15 millones de euros de ingresos. En cuanto a precios, AirDNA informa de Sarandë y Vlorë juntas: en agosto de 2024 una noche costaba de media unos 95 €, mientras que en los demás meses, salvo de enero a marzo, costaba de 60 a 80 €. En verano, los pisos estuvieron ocupados alrededor del 60% del tiempo.

Para el verano de 2026, Top Channel citó a un experto en inversiones el 29 de julio: hasta principios de julio, la ocupación era del 41% en Sarandë, frente al 64% en Tirana y cerca del 60% en Vlorë, con un precio medio de unos 120 € por noche en Sarandë. La comparación con otras ciudades está en dónde ganan más los alquileres de corta duración.

Para los alquileres de larga duración no encontramos cifras publicadas para Sarandë; en enero de 2024, un agente citado por Monitor esperaba que subieran, porque muchos extranjeros alquilaban pisos durante uno o varios años en lugar de comprarlos. Cuando no lo explotas como negocio, el alquiler tributa al 15% como renta de inversiones (Ley n.º 29/2023, artículos 15 y 24); los controles de la administración tributaria sobre las plataformas se explican en el impuesto del 15% sobre los alquileres de corta duración.

¿Quién compra en Sarandë?

Según el Banco de Albania, en el primer semestre de 2026 cerca del 20% de las viviendas vendidas en todo el país fueron compradas por no residentes, alrededor del 85% de ellos de países de la UE, y su peso ha crecido en los últimos cinco años. En Sarandë, según los agentes, la proporción es mucho mayor: un agente local dijo a Monitor en enero de 2024 que el 90% de las propiedades vendidas la temporada anterior habían sido compradas por extranjeros, sobre todo de Alemania, Suiza, Austria e Italia, seguidos de checos y polacos.

En abril de 2026, el mismo agente dijo que la demanda viene ahora de muchas nacionalidades y que una de las principales razones para comprar es el alquiler de corta duración. La encuesta del Banco de Albania también da una señal a los vendedores: el tiempo medio para vender una vivienda en zonas costeras bajó a 8,2 meses desde 9,9. Si compras una propiedad en Albania desde el extranjero, los pasos están en nuestra guía para comprar desde el extranjero y los cambios de 2026 en comprar propiedades siendo extranjero o de la diáspora.

Cómo comprobar las licencias tras los derribos del sur

Tras los derribos y embargos del verano de 2026 en la costa sur, comprobar la licencia es el primer paso, no un trámite. Qué pasó, y por qué el comprador pierde cuando un edificio es derribado o confiscado, lo hemos explicado en cómo no comprar una propiedad sin licencia en el sur. En Sarandë, empieza por el plan urbanístico de la ciudad.

El Plan General Local es el plan municipal que fija qué se puede construir en cada zona y en qué cantidad. El plan de Sarandë fue aprobado por el Consejo Nacional Territorial el 16 de octubre de 2017, revisado en diciembre de 2020 y corregido en julio de 2022. Divide el territorio en unidades estructurales, cada una con sus propios indicadores de desarrollo, y tiene mapas separados para Sarandë y para Ksamil, publicados por la Agencia Nacional de Planificación Territorial. Pregunta al vendedor a qué unidad pertenece el edificio y compara lo que permite el plan con lo que ves sobre el terreno.

Cómo obtener el certificado y qué leer en él se explica en nuestro artículo sobre el certificado de propiedad.

Agua y electricidad: qué preguntar antes de comprar

El suministro de agua ha sido el punto débil de la zona, pero los últimos datos muestran una mejora. Según la Autoridad Reguladora del Agua (ERRU), la empresa regional de agua de Sarandë, que también abastece a Delvina, Finiq y Konispol, suministró agua de media 10 horas al día en 2022 y 2023, y 21 horas al día en 2024, tras completarse nuevas inversiones.

El agua no facturada, es decir, la que se pierde o no se cobra, bajó al 45,63% en 2025 desde el 57,59% en 2024. ERRU considera que la empresa tiene suficientes fuentes de agua, pero el suministro de 24 horas sigue siendo un objetivo, mientras que el alcantarillado cubría alrededor del 49% de la población de la zona en 2024. En septiembre de 2026, el Gobierno aprobó las expropiaciones para el proyecto “Construcción del abastecimiento de agua Çukë-Bërbënesh” en el municipio de Sarandë, a favor de la Agencia Nacional de Abastecimiento de Agua y Saneamiento (decisión del Consejo de Ministros n.º 683, de 11.9.2026).

La tarifa doméstica es de 60 lek por m³ de agua y 25 lek por m³ de alcantarillado, más 200 lek al mes por conexión, según la decisión de ERRU n.º 205/2021, vigente desde el 1 de julio de 2021. Al visitar un piso, pregunta a los vecinos cómo es el suministro en agosto y si el edificio tiene depósito y bomba de agua; los demás puntos están en comprobar un piso antes de comprarlo.

Para la electricidad, el operador del sistema de transporte (OST) abrió en agosto de 2026 un concurso de unos 5 millones de euros para una nueva línea de 110 kV Sarandë-Xarrë, con unos 20 km de línea aérea y obras en la subestación de Sarandë.

Sarandë no es la única opción en la costa. La comparación con Durrës, Golem, Shëngjin y Vlorë está en dónde comprar un piso de vacaciones, los barrios de Vlorë en Vlorë desde el Lungomare hasta Uji i Ftohtë, y todas las ubicaciones costeras en propiedades en la costa.