Квартиры в Саранде, Албания: районы, цены 2026 и проверка разрешений на строительство

Квартиры в Саранде, Албания, как правило, продаются по цене 1 500–3 500 € за м², по словам местного агента по недвижимости, которого цитировала Monitor в апреле 2026 года; по его словам, с 2025 года цены не изменились. Строящийся курорт в Ксамиле просит 5 000–6 000 € за м², а официальная референсная цена для города, которая является налоговой оценкой, а не рыночной ценой, составляет 56 000 лек за м². Прежде чем платить, проверьте разрешение на строительство, количество этажей и свидетельство о собственности: в сентябре 2026 года полиция объявила о судебном аресте 5-этажного отеля в Ксамиле, который, по её словам, был построен без разрешения.

Цена за м² квартир в Саранде по данным агента, которого цитировала Monitor, апрель 2026

1 500–3 500 €

Официальная референсная цена за м² в городе Саранда, около 611 € (DCM № 457/2023)

56 000 лек

Среднее водоснабжение региональным предприятием Саранды в 2024 году, против 10 часов (ERRU)

21 час в сутки

Среднее время продажи дома на побережье, первая половина 2026 года (Банк Албании)

8,2 месяца

Сколько стоит квартира в Саранде в 2026 году?

По словам агента, которого цитировала Monitor 18 апреля 2026 года, квадратный метр квартиры в Саранде стоит 1 500–3 500 €, без изменений с 2025 года. По его словам, спрос немного снизился, но продажи продолжаются, и в них преобладают иностранцы с бюджетом 120 000–150 000 €, тогда как для большинства местных жителей эти цены недоступны.

Самый резкий рост произошёл раньше. По данным агентов, которых цитировала Monitor в январе 2024 года, минимальные цены продажи составляли 1 200–1 700 € за м² в 2022 году и 1 500–2 500 € в 2023 году, а объекты на первой линии с большими террасами достигали 3 000–3 500 €. Один агент тогда отметил, что новые дома в 500–1 000 метрах от моря выходят на рынок почти по тем же ценам, что и дома на первой линии.

Это запрошенные цены и оценки агентов, а не зафиксированные цены сделок. Цены предложений на hyrja.al, когда для среднего значения есть достаточно объявлений, собраны на странице цены на квартиры в Саранде.

Референсная цена и предложение для побережья

Референсная цена это налоговая оценка за м², которую государство устанавливает для жилья: 56 000 лек для города Саранда, около 611 € по официальному курсу на 9 октября 2026 года. У Ксамиля в таблице отдельной строки нет; для административных единиц за пределами города решение допускает снижение до 35% по сравнению с ближайшей зоной, кроме жилых зон (решение Совета министров, DCM № 457/2023).

В январе 2026 года Monitor сообщил, что проект решения правительства повышает эту стоимость до 100 000 лек за м² для первой линии Саранды (набережная, порт и кварталы над морем) и для побережья Ксамиля. По состоянию на 10 октября 2026 года Официальный вестник не опубликовал никакого нового решения по этим ценам. Как используется референсная цена, от нотариуса до налога при продаже, объясняется в нашей статье о референсной цене.

Для бюджета 130 000 € калькулятор рассчитывает расходы на нотариуса и ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës); все расходы описаны на странице расходов на покупку.

Районы Саранды: какой вам подойдёт?

Саранда лежит на бухте Ионического моря, напротив Корфу, и поднимается по окружающим холмам. Для покупателя город и его окрестности делятся на 4 зоны с разным характером.

Набережная и центр

Первая линия вдоль бухты, от порта по набережной (лунгомаре), это зона, которую проект решения о референсных ценах относит к самой высокой категории. Здесь есть дома с прямым видом на море, но также и летний транспорт, который, по данным Албанского дорожного управления, проходит через центр. Летом 2023 года туроператор рассказал Monitor, что даже квартиры на пятой улице за набережной переделали под туристическое размещение. Объявления с видом на море в Саранде и по всему побережью собраны в разделе квартиры с видом на море на продажу.

Фото: Arlind D / Pexels

Холмы над городом

Кварталы на холмах над центром, в сторону монастыря 40 святых и замка Лекуреси, смотрят на бухту и Корфу. Вид имеет свою цену, но он не гарантирован: прежде чем покупать, посмотрите в Общем местном плане (Plani i Përgjithshëm Vendor, муниципальный план зонирования), что можно строить на участках под вами.

Улица «Butrinti» в сторону Ксамиля

Улица «Butrinti» начинается от улицы «Skënderbeu» и идёт около 3,5 км до канала Чука в направлении Ксамиля. По техническому отчёту Албанского фонда развития (FSHZH) асфальт частично пострадал от тяжёлой строительной техники новых домов в этом районе; в ноябре 2025 года FSHZH объявил победителя контракта примерно на 2 млн евро на модернизацию дороги. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме здесь, привяжите платежи к этапам строительства, как мы объясняем в статье покупка квартиры в новостройке.

Ксамиль

Ксамиль, на юге, входит в состав муниципалитета Саранда и является местом, где сообщалось о самых высоких ценах: здесь пляжи, небольшие острова и курорты в стадии строительства. Он примыкает к национальному парку Бутринт, который, по данным ЮНЕСКО, служит буферной зоной объекта, тогда как сам объект испытывает давление со стороны дорог и городской застройки вокруг. 23 сентября 2026 года Государственная полиция объявила об аресте в Ксамиле двух зданий, 5-этажного и 1-этажного, которые, по её словам, были построены без разрешения на гостиничные услуги; в отеле в тот момент находились гости. Через неделю, по данным Saranda Web, суд Саранды снял арест с отеля, так как у него есть разрешение на строительство и номер участка, отличный от объекта, на который нацелилась прокуратура. Что вы можете законно купить в Ксамиле, описано в нашем руководстве по Ксамилю после сноса построек.

Доступ: Бутринт, Корфу и объездная дорога

Бутринт, объект Всемирного наследия с 1992 года и расширенный в 1999 году, находится примерно в 20 км от города; с 2005 года это национальный парк площадью 86 км² (ЮНЕСКО). Корфу совсем рядом, через пролив: паромные линии между Корфу и Сарандой привозят туристов, которые арендуют машины для поездки по Ривьере, от Ксамиля до Дхерми, по словам туроператора, которого Monitor опрашивал в июле 2023 года.

Летний транспорт остаётся слабым местом. В октябре 2025 года Албанское дорожное управление объявило победителя контракта примерно на 18 млн евро на первый этап объездной дороги Саранды: около 3,1 км новой дороги с туннелем 760 метров, от развилки с улицей «Skënderbeu» при въезде в город до государственной дороги Саранда-Химара на другой стороне холма. В изученных нами источниках не найдено опубликованной даты завершения, поэтому не закладывайте объездную дорогу в цену, которую вы платите.

Краткосрочная аренда и сезон: сколько зарабатывает квартира

Многие покупатели в Саранде также рассматривают квартиру как источник дохода от краткосрочной аренды. По данным AirDNA, опубликованным Monitor 9 февраля 2025 года, в 2024 году в Саранде было около 3 200 объектов в листингах, 15% от общенационального числа, и около 15 млн евро выручки. По ценам AirDNA приводит Саранду и Влёру вместе: в августе 2024 года ночь стоила в среднем около 95 €, а в остальные месяцы, кроме января–марта, 60–80 €. Летом квартиры были заняты около 60% времени.

Для лета 2026 года Top Channel 29 июля цитировал инвестиционного эксперта: до начала июля заполняемость в Саранде составляла 41% против 64% в Тиране и около 60% во Влёре, а средняя цена около 120 € за ночь в Саранде. Сравнение с другими городами есть в статье где краткосрочная аренда приносит больше всего.

Для долгосрочной аренды мы не нашли опубликованных данных по Саранде; в январе 2024 года агент, которого цитировал Monitor, ожидал их роста, потому что многие иностранцы снимали квартиры на 1 год или на несколько лет вместо покупки. Если вы не ведёте это как бизнес, аренда облагается налогом 15% как доход от инвестиций (Закон № 29/2023, статьи 15 и 24); проверки налоговой службой платформ описаны в статье налог 15% на краткосрочную аренду.

Кто покупает в Саранде?

По данным Банка Албании, в первой половине 2026 года около 20% домов, проданных по стране, купили нерезиденты, около 85% из них из стран ЕС, и их доля растёт последние пять лет. В Саранде, по словам агентов, доля намного больше: местный агент сказал Monitor в январе 2024 года, что 90% объектов, проданных в предыдущем сезоне, купили иностранцы, в основном из Германии, Швейцарии, Австрии и Италии, а затем чехи и поляки.

В апреле 2026 года тот же агент сказал, что спрос теперь идёт от многих национальностей и что одна из главных причин покупки: краткосрочная аренда. Опрос Банка Албании также даёт сигнал продавцам: среднее время продажи дома на побережье сократилось до 8,2 месяца с 9,9. Если вы покупаете недвижимость в Албании из-за границы, шаги описаны в нашем руководстве по покупке из-за рубежа, а изменения 2026 года в статье покупка недвижимости для иностранцев и диаспоры.

Как проверить разрешения после сносов на юге

После сносов и арестов летом 2026 года на южном побережье проверка разрешения это первый шаг, а не формальность. Что произошло и почему покупатель теряет, когда здание сносят или конфискуют, мы объяснили в статье как не купить недвижимость без разрешения на юге. Для Саранды начните с плана застройки города.

Общий местный план это план муниципалитета, который определяет, что и в каком объёме можно строить в каждой зоне. План Саранды был утверждён Национальным территориальным советом 16 октября 2017 года, пересмотрен в декабре 2020 года и скорректирован в июле 2022 года. Он делит территорию на структурные единицы, у каждой из которых свои показатели застройки, и имеет отдельные карты для Саранды и для Ксамиля, опубликованные Национальным агентством территориального планирования. Спросите у продавца, в какую единицу попадает здание, и сравните то, что разрешает план, с тем, что вы видите на месте.

Как получить свидетельство и что в нём читать, объясняется в нашей статье о свидетельстве о собственности.

Вода и электричество: что спросить перед покупкой

Водоснабжение было слабым местом района, но последние данные показывают улучшение. По данным Регулятора водоснабжения (ERRU), региональное водное предприятие Саранды, которое также обслуживает Делвину, Финик и Коничо, в 2022 и 2023 годах подавало воду в среднем 10 часов в сутки, а в 2024 году 21 час в сутки после завершения новых инвестиций.

Непродуктивная вода, то есть потерянная или не оплаченная, снизилась до 45,63% в 2025 году с 57,59% в 2024 году. ERRU считает, что у предприятия достаточно источников воды, но подача 24 часа в сутки остаётся целью, а канализацией в 2024 году было охвачено около 49% населения зоны. В сентябре 2026 года правительство одобрило экспроприацию для проекта «Строительство водопровода Çukë-Bërbënesh» в муниципалитете Саранда в пользу Национального агентства водоснабжения и канализации (DCM № 683 от 11.9.2026).

Тариф для домохозяйств составляет 60 лек за м³ воды и 25 лек за м³ канализации, плюс 200 лек в месяц за подключение, по решению ERRU № 205/2021, действующему с 1 июля 2021 года. Когда вы смотрите квартиру, спросите соседей, какая подача воды в августе, и есть ли в доме водонапорный бак и насос; остальные пункты в статье проверка квартиры перед покупкой.

Что касается электричества, Оператор системы передачи (OST) в августе 2026 года объявил тендер примерно на 5 млн евро на новую линию 110 кВ Саранда-Харра, с около 20 км воздушной линии и работами на подстанции Саранды.

Саранда не единственный вариант на побережье. Сравнение с Дурресом, Големом, Шенджином и Влёрой есть в статье где купить квартиру для отдыха, районы Влёры в статье Влёра: от Лунгомаре до Uji i Ftohtë, а все прибрежные объекты в разделе недвижимость на побережье.