Kupno mieszkania w Sarandzie w Albanii: dzielnice, ceny 2026 i pozwolenia

Mieszkania w Sarandzie w Albanii zwykle sprzedają się za 1 500 do 3 500 € za m², według lokalnego agenta nieruchomości cytowanego przez Monitor w kwietniu 2026 roku, który mówi, że ceny nie zmieniły się od 2025 roku. Kompleks wypoczynkowy w budowie w Ksamil oferuje 5 000 do 6 000 € za m², a oficjalna cena referencyjna dla miasta, czyli wartość podatkowa, a nie cena rynkowa, wynosi 56 000 leków za m². Zanim zapłacisz, sprawdź pozwolenie na budowę, liczbę kondygnacji i zaświadczenie o własności: we wrześniu 2026 roku policja ogłosiła nakaz zajęcia 5-piętrowego hotelu w Ksamil, który, według niej, zbudowano bez pozwolenia.

Cena za m² mieszkań w Sarandzie według agenta cytowanego przez Monitor, kwiecień 2026

1 500 do 3 500 €

Oficjalna cena referencyjna za m² w mieście Saranda, około 611 € (DCM nr 457/2023)

56 000 leków

Średnia dostawa wody regionalnego przedsiębiorstwa w Sarandzie w 2024 roku, wobec 10 godzin (ERRU)

21 godzin dziennie

Średni czas sprzedaży domu na wybrzeżu w pierwszej połowie 2026 roku (Bank of Albania)

8,2 miesiąca

Ile kosztuje mieszkanie w Sarandzie w 2026 roku?

Według agenta cytowanego przez Monitor 18 kwietnia 2026 roku metr kwadratowy mieszkania w Sarandzie kosztuje od 1 500 do 3 500 €, bez zmian od 2025 roku. Popyt, jak mówi, nieco osłabł, ale sprzedaż trwa, a przeważają w niej cudzoziemcy z budżetami 120 000 do 150 000 €. Dla większości mieszkańców Albanii te ceny są nieosiągalne.

Największy wzrost nastąpił wcześniej. Według agentów cytowanych przez Monitor w styczniu 2024 roku minimalne ceny sprzedaży wynosiły 1 200 do 1 700 € za m² w 2022 roku i 1 500 do 2 500 € w 2023 roku, a nieruchomości przy morzu z dużymi tarasami osiągały 3 000 do 3 500 €. Jeden z agentów zauważył wtedy, że nowe budynki oddalone o 500 do 1 000 metrów od morza trafiają na rynek niemal po tych samych cenach co budynki na pierwszej linii.

To są ceny ofertowe i szacunki agentów, a nie odnotowane ceny transakcyjne. Ceny ogłoszeń na hyrja.al, gdy jest ich wystarczająco dużo, żeby policzyć średnią, znajdziesz na stronie ceny mieszkań w Sarandzie.

Cena referencyjna i propozycja dla wybrzeża

Cena referencyjna to wartość podatkowa za m², którą państwo ustala dla domów: 56 000 leków dla miasta Saranda, czyli około 611 € według oficjalnego kursu z 9 października 2026 roku. Ksamil nie ma własnego wiersza w tabeli. Dla jednostek administracyjnych poza miastem decyzja dopuszcza obniżkę o do 35% w porównaniu z najbliższą strefą, z wyjątkiem stref mieszkaniowych (decyzja Rady Ministrów, DCM nr 457/2023).

W styczniu 2026 roku Monitor poinformował, że rządowy projekt decyzji podnosi tę wartość do 100 000 leków za m² dla pierwszej linii Sarandy (promenady, portu i dzielnic nad morzem) oraz dla wybrzeża Ksamil. Według stanu na 10 października 2026 roku Dziennik Urzędowy nie opublikował żadnej nowej decyzji w sprawie tych cen. Gdzie cena referencyjna ma znaczenie, od notariusza po podatek przy sprzedaży, wyjaśniamy w artykule o cenie referencyjnej.

Przy budżecie 130 000 € kalkulator wylicza opłaty notarialne i opłaty ASHK (Państwowa Agencja Katastru, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Wszystkie koszty znajdziesz na stronie kosztów zakupu nieruchomości.

Dzielnice Sarandy: która Ci odpowiada?

Saranda leży nad zatoką Morza Jońskiego, naprzeciwko Korfu, i wspina się na okoliczne wzgórza. Dla kupującego miasto i jego okolice dzielą się na cztery obszary o różnym charakterze.

Promenada i centrum

Pierwsza linia wzdłuż zatoki, od portu wzdłuż promenady (lungomare), to obszar, który projekt decyzji o cenach referencyjnych zalicza do najwyższej kategorii. Są tu budynki z bezpośrednim widokiem na morze, ale też letni ruch, który według Albańskiego Urzędu Dróg przechodzi przez centrum. Latem 2023 roku operator turystyczny powiedział Monitor, że nawet mieszkania na piątej ulicy za promenadą zamieniono na zakwaterowanie turystyczne. Oferty z widokiem na morze w Sarandzie i na reszcie wybrzeża znajdziesz w mieszkaniach z widokiem na morze na sprzedaż.

Zdjęcie: Arlind D / Pexels

Wzgórza nad miastem

Dzielnice na wzgórzach nad centrum, w kierunku klasztoru 40 Świętych i zamku Lëkurësi, mają widok na zatokę i Korfu. Widok ma jednak swoją cenę i nie jest gwarantowany. Przed zakupem sprawdź w Ogólnym Planie Lokalnym (Plani i Përgjithshëm Vendor, gminny plan zagospodarowania), co wolno budować na działkach poniżej Ciebie.

Ulica „Butrinti” w stronę Ksamil

Ulica „Butrinti” zaczyna się przy ulicy „Skënderbeu” i biegnie około 3,5 km do kanału Çuka, w kierunku Ksamil. Według raportu technicznego Albańskiego Funduszu Rozwoju (FSHZH) asfalt został częściowo zniszczony przez ciężki ruch budowlany z nowych budynków w tej okolicy. W listopadzie 2025 roku FSHZH ogłosił zwycięzcę kontraktu wartego około 2 mln euro na modernizację drogi. Jeśli kupujesz tu mieszkanie w budowie, powiąż płatności z etapami budowy, jak wyjaśniamy w artykule o kupnie mieszkania w budowie.

Ksamil

Ksamil, na południu, należy do gminy Saranda i to tutaj odnotowano najwyższe ceny, z plażami, małymi wyspami i kompleksami wypoczynkowymi w budowie. Leży obok Parku Narodowego Butrint, który według UNESCO pełni rolę strefy buforowej, a samo stanowisko jest pod presją dróg i rozrastającej się zabudowy wokół. 23 września 2026 roku Policja Państwowa ogłosiła zajęcie w Ksamil budynku 5-piętrowego i 1-piętrowego, które, według niej, zbudowano bez pozwolenia na usługi hotelowe. W hotelu wciąż byli goście. Tydzień później, według Saranda Web, Sąd w Sarandzie zniósł zajęcie hotelu, uznając, że ma on pozwolenie na budowę i numer działki inny niż ten, który wskazała Prokuratura. Co można legalnie kupić w Ksamil, opisujemy w przewodniku po Ksamil po rozbiórkach.

Dojazd: Butrint, Korfu i obwodnica

Butrint, wpisany na Listę Światowego Dziedzictwa w 1992 roku i rozszerzony w 1999 roku, leży około 20 km od miasta. Od 2005 roku jest parkiem narodowym o powierzchni 86 km² (UNESCO). Korfu leży tuż za wodą: linie promowe Korfu-Saranda przywożą turystów, którzy wynajmują samochody na Riwierę, od Ksamil do Dhërmi, według operatora turystycznego, z którym Monitor rozmawiał w lipcu 2023 roku.

Słabym punktem pozostaje ruch letni. W październiku 2025 roku Albański Urząd Dróg ogłosił zwycięzcę kontraktu wartego około 18 mln euro na pierwszą fazę obwodnicy Sarandy: około 3,1 km nowej drogi z 760-metrowym tunelem, od węzła z ulicą „Skënderbeu” przy wjeździe do miasta do krajowej drogi Saranda-Himara po drugiej stronie wzgórza. W przejrzanych przez nas źródłach nie znaleźliśmy opublikowanej daty zakończenia, więc nie wliczaj obwodnicy do ceny, którą płacisz.

Wynajem krótkoterminowy i sezon: ile zarabia mieszkanie

Wielu kupujących w Sarandzie widzi w mieszkaniu także źródło dochodu z wynajmu krótkoterminowego. Według danych AirDNA opublikowanych przez Monitor 9 lutego 2025 roku Saranda miała w 2024 roku około 3 200 ofert, czyli 15% krajowego ogółu, i około 15 mln euro przychodu. AirDNA podaje ceny łącznie dla Sarandy i Wlory: w sierpniu 2024 roku noc kosztowała średnio około 95 €, a w pozostałych miesiącach, poza styczniem i marcem, 60 do 80 €. Latem mieszkania były zajęte około 60% czasu.

Latem 2026 roku Top Channel 29 lipca zacytował eksperta od inwestycji: do początku lipca obłożenie w Sarandzie wynosiło 41%, wobec 64% w Tiranie i około 60% we Wlorze, a średnia cena wynosiła około 120 € za noc w Sarandzie. Porównanie z innymi miastami znajdziesz w artykule o tym, gdzie wynajem krótkoterminowy przynosi najwięcej.

Dla wynajmu długoterminowego nie znaleźliśmy opublikowanych danych dla Sarandy. W styczniu 2024 roku agent cytowany przez Monitor spodziewał się wzrostu, bo wielu cudzoziemców wynajmowało mieszkania na rok lub kilka lat zamiast je kupować. Jeśli nie prowadzisz tego jako działalności, czynsz jest opodatkowany stawką 15% jako dochód z kapitału (ustawa nr 29/2023, art. 15 i 24). Kontrole urzędu skarbowego nad platformami opisujemy w artykule o podatku 15% od wynajmu krótkoterminowego.

Kto kupuje w Sarandzie?

Według Bank of Albania w pierwszej połowie 2026 roku około 20% domów sprzedanych w kraju kupili nierezydenci, z czego około 85% pochodziło z krajów UE, a ich udział rośnie od pięciu lat. W Sarandzie, według agentów, udział jest znacznie większy. Lokalny agent powiedział Monitor w styczniu 2024 roku, że 90% nieruchomości sprzedanych w poprzednim sezonie kupili cudzoziemcy, głównie z Niemiec, Szwajcarii, Austrii i Włoch, a potem Czesi i Polacy.

W kwietniu 2026 roku ten sam agent mówił, że popyt pochodzi już od wielu narodowości, a jednym z głównych powodów zakupu jest wynajem krótkoterminowy. Badanie Bank of Albania daje też sygnał sprzedającym: średni czas sprzedaży domu na wybrzeżu spadł do 8,2 miesiąca z 9,9. Jeśli kupujesz nieruchomość w Albanii z zagranicy, kroki znajdziesz w naszym przewodniku po zakupie nieruchomości z zagranicy, a zmiany z 2026 roku dla cudzoziemców i diaspory w artykule o kupnie nieruchomości w Albanii przez cudzoziemców i diasporę.

Jak sprawdzić pozwolenia po rozbiórkach na południu

Po rozbiórkach i zajęciach z lata 2026 roku na południowym wybrzeżu sprawdzenie pozwolenia to pierwszy krok, a nie formalność. Co się stało i dlaczego kupujący traci, gdy budynek zostaje rozebrany lub skonfiskowany, wyjaśniliśmy w artykule o tym, jak nie kupić nieruchomości bez pozwolenia na południu. W Sarandzie zacznij od planu zagospodarowania miasta.

Ogólny Plan Lokalny to plan gminy, który określa, co i w jakiej ilości można budować w każdej strefie. Plan Sarandy zatwierdziła Narodowa Rada Terytorialna 16 października 2017 roku, zmieniono go w grudniu 2020 roku, a poprawiono w lipcu 2022 roku. Dzieli on teren na jednostki strukturalne, każda z własnymi wskaźnikami zabudowy, i ma osobne mapy dla Sarandy i Ksamil, publikowane przez Narodową Agencję Planowania Terytorialnego. Zapytaj sprzedawcę, do której jednostki należy budynek, i porównaj to, co plan dopuszcza, z tym, co widzisz na miejscu.

Jak zdobyć zaświadczenie i co w nim czytać, wyjaśniamy w artykule o zaświadczeniu o własności.

Woda i prąd: o co zapytać przed zakupem

Dostawa wody była słabym punktem tego obszaru, ale najnowsze dane pokazują poprawę. Według Urzędu Regulacji Wodnej (ERRU) regionalne przedsiębiorstwo wodne Sarandy, które obsługuje też Delvinę, Finiq i Konispol, dostarczało wodę średnio 10 godzin dziennie w 2022 i 2023 roku, a 21 godzin dziennie w 2024 roku, po zakończeniu nowych inwestycji.

Woda niefakturowana, czyli ta, która ginie lub nie jest rozliczana, spadła do 45,63% w 2025 roku z 57,59% w 2024 roku. ERRU uważa, że przedsiębiorstwo ma wystarczające źródła wody, ale dostawa 24-godzinna pozostaje celem, a kanalizacja obejmowała w 2024 roku około 49% mieszkańców tego obszaru. We wrześniu 2026 roku rząd zatwierdził wywłaszczenia pod projekt „Budowa ujęcia wody Çukë-Bërbënesh” w Gminie Saranda, na rzecz Państwowej Agencji Zaopatrzenia w Wodę i Kanalizację (DCM nr 683 z 11.9.2026).

Taryfa dla gospodarstw domowych wynosi 60 leków za m³ wody i 25 leków za m³ ścieków, plus 200 leków miesięcznie za przyłącze, zgodnie z decyzją ERRU nr 205/2021, obowiązującą od 1 lipca 2021 roku. Oglądając mieszkanie, zapytaj sąsiadów, jak wygląda dostawa w sierpniu i czy budynek ma zbiornik na wodę oraz pompę. Pozostałe punkty znajdziesz w artykule o sprawdzaniu mieszkania przed zakupem.

W kwestii energii elektrycznej operator przesyłu (OST) ogłosił w sierpniu 2026 roku przetarg o wartości około 5 mln euro na nową linię 110 kV Saranda-Xarrë, z około 20 km linii napowietrznej i pracami w stacji Saranda.

Saranda nie jest jedyną opcją na wybrzeżu. Porównanie z Durrësem, Golem, Shëngjin i Wlorą znajdziesz w artykule o tym, gdzie kupić apartament wakacyjny, dzielnice Wlory w artykule Wlora od Lungomare do Uji i Ftohtë, a wszystkie miejscowości nadmorskie w nieruchomościach nad morzem.