Byty v Sarandě v Albánii: čtvrti, ceny v roce 2026 a jak zkontrolovat stavební povolení

Byty v Sarandě v Albánii se podle realitního agenta citovaného listem Monitor z dubna 2026 obvykle prodávají za 1 500 až 3 500 € za m². Stejný agent uvedl, že ceny se od roku 2025 nezměnily. Rezort ve výstavbě v Ksamilu nabízí 5 000 až 6 000 € za m², zatímco oficiální referenční cena pro město, což je daňová hodnota, nikoli tržní cena, činí 56 000 leků za m². Před platbou zkontrolujte stavební povolení, počet podlaží a osvědčení o vlastnictví: v září 2026 policie oznámila soudem nařízenou zabavení pětipodlažního hotelu v Ksamilu, který podle ní vznikl bez povolení.

Cena za m² bytů v Sarandě podle agenta citovaného listem Monitor, duben 2026

1 500 až 3 500 €

Oficiální referenční cena za m² ve městě Sarandě, zhruba 611 € (VKM č. 457/2023)

56 000 leků

Průměrné dodávky vody regionální vodárenské společnosti v Sarandě v roce 2024, oproti 10 hodinám (ERRU)

21 hodin denně

Průměrná doba prodeje domu na pobřeží v první polovině roku 2026 (Banka Albánie)

8,2 měsíce

Kolik stojí byt v Sarandě v roce 2026?

Podle agenta citovaného listem Monitor z 18. dubna 2026 stojí čtvereční metr bytu v Sarandě 1 500 až 3 500 €, beze změny od roku 2025. Poptávka podle něj mírně klesla, ale prodeje pokračují a dominují v nich cizinci s rozpočtem 120 000 až 150 000 €, zatímco pro většinu místních jsou tyto ceny nedosažitelné.

Nejprudší růst přišel dříve. Podle agentů citovaných listem Monitor z ledna 2024 byly minimální prodejní ceny 1 200 až 1 700 € za m² v roce 2022 a 1 500 až 2 500 € v roce 2023, zatímco nemovitosti u moře s velkými terasami dosahovaly 3 000 až 3 500 €. Jeden agent tehdy poznamenal, že nové budovy 500 až 1 000 metrů od moře se na trh dostávaly téměř za stejné ceny jako ty na první linii.

Jde o nabídkové ceny a odhady agentů, nikoli o zaznamenané transakční ceny. Ceny nabídek na hyrja.al, pokud je k dispozici dost nabídek pro průměr, najdete na stránce ceny bytů v Sarandě.

Referenční cena a návrh pro pobřeží

Referenční cena je daňová hodnota za m², kterou stát stanovuje pro obytné nemovitosti: 56 000 leků pro město Saranda, zhruba 611 € podle oficiálního kurzu z 9. října 2026. Ksamil nemá v tabulce vlastní řádek; pro správní jednotky mimo město rozhodnutí umožňuje snížení až o 35 % oproti nejbližší zóně, s výjimkou obytných zón (rozhodnutí Rady ministrů, VKM č. 457/2023).

V lednu 2026 listi Monitor uvedl, že vládní návrh rozhodnutí tuto hodnotu zvyšuje na 100 000 leků za m² pro přední linii Sarandy (promenádu, přístav a čtvrti nad mořem) a pro pobřeží Ksamilu. K 10. říjnu 2026 Úřední věstník nezveřejnil žádné nové rozhodnutí o těchto cenách. Jak se referenční cena používá, od notáře po daň při prodeji, je vysvětleno v našem článku o referenční ceně.

Pro rozpočet 130 000 € kalkulačka vypočítá poplatky notáře a ASHK (Státní katastrální agentura, Agjencia Shtetërore e Kadastrës); všechny náklady najdete na stránce náklady na koupi nemovitosti.

Čtvrti v Sarandě: která vám vyhovuje?

Saranda leží v zálivu Jónského moře naproti Korfu a šplhá do okolních kopců. Pro kupujícího se město a jeho okolí dělí na čtyři oblasti s různým charakterem.

Promenáda a centrum

Přední linie podél zálivu, od přístavu po promenádu (lungomare), je oblast, kterou návrh rozhodnutí o referenčních cenách řadí do nejvyšší kategorie. Najdete zde budovy s přímým výhledem na moře, ale také letní dopravu, která podle albánského úřadu pro silnice prochází centrem. V létě 2023 jeden touroperátor řekl listu Monitor, že i byty v páté ulici za promenádou se změnily na turistické ubytování. Nabídky bytů s výhledem na moře v Sarandě i na zbytku pobřeží najdete v části byty s výhledem na moře k prodeji.

Foto: Arlind D / Pexels

Kopce nad městem

Čtvrti na kopcích nad centrem, směrem ke klášteru 40 svatých a hradu Lëkurësi, mají výhled na záliv a Korfu. Výhled ale něco stojí a není zaručený: před koupí zkontrolujte v Generálním místním plánu (Plani i Përgjithshëm Vendor, městský územní plán), co smí být postaveno na pozemcích pod vámi.

Ulice „Butrinti“ směrem na Ksamil

Ulice „Butrinti“ začíná u ulice „Skënderbeu“ a vede zhruba 3,5 km k průplavu Çuka, směrem na Ksamil. Podle technické zprávy Albánského rozvojového fondu (FSHZH) byl asfalt částečně poškozen těžkou stavební dopravou z nových budov v této oblasti; v listopadu 2025 FSHZH oznámil vítěze zakázky za zhruba 2 milióny eur na modernizaci silnice. Pokud kupujete byt v budově ve výstavbě, vázněte platby na fáze stavby, jak vysvětlujeme v článku koupě bytu na plánu.

Ksamil

Ksamil leží na jihu, je součástí obce Saranda a je místem, kde se hlásí nejvyšší ceny: pláže, malé ostrůvky a rezorty ve výstavbě. Sousedí s národním parkem Butrint, který podle UNESCO slouží jako nárazníková zóna lokality, zatímco samotné naleziště čelí tlaku silnic a rozrůstání měst kolem něj. Dne 23. září 2026 státní policie oznámila zabavení budovy o 5 podlažích a budovy o 1 podlaží v Ksamilu, které podle ní byly postaveny bez povolení pro hotelové služby; v hotelu tehdy byli hosté. O týden později podle Saranda Web soud v Sarandě zabavení hotelu zrušil, s odůvodněním, že má stavební povolení a číslo parcely odlišné od nemovitosti, na kterou se zaměřila státní zastupitelství. Co lze v Ksamilu legálně koupit, je popsáno v našem průvodci Ksamilem po demolicích.

Přístup: Butrint, Korfu a obchvat

Butrint, památka světového dědictví od roku 1992 a rozšířená v roce 1999, leží zhruba 20 km od města; od roku 2005 je národním parkem o rozloze 86 km² (UNESCO). Korfu je hned přes vodu: trajektové linky Korfu–Saranda přivážejí turisty, kteří si pronajímají auta na cestu po Riviéře, od Ksamilu do Dhërmi, podle touroperátora, s nímž listu Monitor mluvil v červenci 2023.

Slabým místem zůstává letní doprava. V říjnu 2025 albánský úřad pro silnice oznámil vítěze zakázky za zhruba 18 milionů eur na první fázi obchvatu Sarandy: asi 3,1 km nové silnice s tunelem dlouhým 760 metrů, od křižovatky s ulicí „Skënderbeu“ na vjezdu do města po národní silnici Saranda–Himara na druhé straně kopce. Ve zdrojích, které jsme prošli, jsme nenašli zveřejněný termín dokončení, takže obchvat do ceny, kterou zaplatíte, nezahrnujte.

Krátkodobé pronájmy a sezóna: co byt vydělá

Mnoho kupujících v Sarandě vidí byt i jako zdroj příjmu z krátkodobých pronájmů. Podle dat AirDNA, která listu Monitor zveřejnil 9. února 2025, mělo v roce 2024 Saranda zhruba 3 200 zapsaných jednotek, 15 % celostátního počtu, a příjmy zhruba 15 milionů eur. Co se cen týče, AirDNA uvádí Sarandu a Vloru společně: v srpnu 2024 stála noc v průměru zhruba 95 €, zatímco v ostatních měsících, s výjimkou ledna až března, to bylo 60 až 80 €. V létě byly byty obsazeny zhruba 60 % času.

Pro léto 2026 Top Channel 29. července citoval investičního experta: do začátku července byla obsazenost v Sarandě 41 %, oproti 64 % v Tiraně a zhruba 60 % ve Vlöře, při průměrné ceně zhruba 120 € za noc v Sarandě. Srovnání s jinými městy najdete v článku kde krátkodobé pronájmy vydělají nejvíc.

Pro dlouhodobé pronájmy jsme nenašli zveřejněná čísla pro Sarandu; v lednu 2024 agent citovaný listem Monitor očekával jejich růst, protože mnoho cizinců si byty pronajímalo na jeden nebo více let místo koupě. Pokud pronájem neprovozujete jako podnikání, je příjem z něj zdaněn 15 % jako příjem z investic (zákon č. 29/2023, články 15 a 24); kontroly daňového úřadu nad platformami jsou popsány v článku 15% daň z krátkodobých pronájmů.

Kdo v Sarandě kupuje?

Podle Banky Albánie v první polovině roku 2026 přibližně 20 % domů prodaných v celé zemi koupili nerezidenti, z nichž zhruba 85 % pochází z členských států EU, a jejich podíl za posledních pět let rostl. V Sarandě je podíl podle agentů mnohem vyšší: místní agent řekl listu Monitor v lednu 2024, že 90 % nemovitostí prodaných v předchozí sezóně koupili cizinci, hlavně z Německa, Švýcarska, Rakouska a Itálie, následovaní Čechy a Poláky.

V dubnu 2026 stejný agent uvedl, že poptávka nyní přichází od mnoha národností a že jedním z hlavních důvodů koupě je krátkodobý pronájem. Průzkum Banky Albánie dává signál i prodávajícím: průměrná doba prodeje domu v pobřežních oblastech klesla na 8,2 měsíce z 9,9. Pokud kupujete nemovitost v Albánii ze zahraničí, postup najdete v našem průvodci koupí ze zahraničí a změny roku 2026 pro cizince a diasporu.

Jak zkontrolovat povolení po demoličkách na jihu

Po demolicích a zabaveních v létě 2026 na jižním pobřeží je kontrola povolení prvním krokem, nikoli formalitou. Co se stalo a proč kupující prohrává, když je budova zbořena nebo zabavena, jsme vysvětlili v článku jak nekoupit nemovitost bez povolení na jihu. Pro Sarandu začněte s územním plánem města.

Generální místní plán je plán obce, který určuje, co smí být postaveno v každé zóně a v jakém rozsahu. Plán Sarandy schválila Národní územní rada 16. října 2017, v prosinci 2020 byl revidován a v červenci 2022 opraven. Území rozděluje na strukturální jednotky, každou s vlastními ukazateli rozvoje, a má samostatné mapy pro Sarandu a pro Ksamil, které zveřejnila Národní agentura územního plánování. Zeptejte se prodávajícího, do které jednotky budova spadá, a porovnejte, co plán dovoluje, s tím, co vidíte na místě.

Jak získat osvědčení a co v něm číst, je vysvětleno v našem článku o osvědčení o vlastnictví.

Voda a elektřina: na co se ptát před koupí

Zásobování vodou bylo slabým místem oblasti, ale nejnovější data ukazují zlepšení. Podle albánského regulačního úřadu pro vodu (ERRU) regionální vodárenská společnost v Sarandě, která pokrývá také Delvinë, Finiq a Konispol, dodávala vodu v průměru 10 hodin denně v letech 2022 a 2023 a 21 hodin denně v roce 2024, poté co byly dokončeny nové investice.

Neúčtovaná voda, tedy voda, která se ztrácí nebo není vyúčtována, klesla na 45,63 % v roce 2025 z 57,59 % v roce 2024. ERRU považuje zdroje vody společnosti za dostatečné, ale dodávka 24 hodin denně zůstává cílem, zatímco kanalizace v roce 2024 pokrývala zhruba 49 % obyvatel území. V září 2026 vláda schválila vyvlastnění pro projekt „Výstavba vodovodu Çukë–Bërbënesh“ v obci Saranda ve prospěch Národní agentury pro zásobování vodou a kanalizaci (VKM č. 683 ze dne 11.9.2026).

Domácí tarif činí 60 leků za m³ vody a 25 leků za m³ kanalizace, plus 200 leků měsíčně za každé připojení, podle rozhodnutí ERRU č. 205/2021, platného od 1. července 2021. Když byt prohlížíte, zeptejte se sousedů, jaká je dodávka v srpnu, a zda budova má nádrž na vodu a čerpadlo; další body najdete v článku kontrola bytu před koupí.

Pro elektřinu zahájil Přenosový systémový operátor (OST) v srpnu 2026 výběrové řízení za zhruba 5 milionů eur na novou 110kV linku Saranda–Xarrë, s asi 20 km nadzemního vedení a pracemi v rozvodně Sarandy.

Saranda není jediná možnost na pobřeží. Srovnání s Dračem, Golemem, Šëngjinem a Vlorou najdete v článku kde koupit apartmán k rekreaci, čtvrti Vlóry v článku Vlora od Lungomare po Uji i Ftohtë a všechny pobřežní lokality v části nemovitosti na pobřeží.